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搜狐房產 > 全國房產資訊 > 全國房產財經 > 逆市IPO 萬物云打造了一個基石“天團” 逆市IPO 萬物云打造了一個基石“天團”
焦點財經Focus 2022-09-19 19:28:55 用手機看
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作者|王迪
出品|焦點財經
物企“巨無霸”萬物云登陸資本市場，打造只差“臨門一腳”。個基
9月19日早間，天團萬物云發布公告稱，逆市擬全球發售約1.17億H股股份。萬物其中，打造香港發售股份1167.14萬股，個基國際發售股份1.05億股，天團每股發售價為47.1港元-52.7港元，逆市每手100股，萬物于9月19日-9月22日招股，打造9月22日定價，個基預期將于9月29日上午九時正式開始交易，股份代號： 2602.HK。
據了解，此次發行規模預計8-9億美金，將成為2022年至今港股市場規模較大的首次公開發行，募集資金約54.9億港元至61.5億港元。公告顯示，募集資金主要用于業務擴張、創造新收入機會，在全國范圍內推進“萬物云街道”模式，部分資金會用于AIoT和BPaaS解決方案的開發，孵化萬物云生態系統，及吸納與培養人才。
事實上，2020年被視為物管企業的上市元年，包括恒大物業、融創服務、華潤萬象生活等多家物管企業排隊赴港上市。如今，物管上市門檻提高，市值“泡沫”逐漸消減。萬物云是年內第6只登陸港股物企。此前，除力高健康生活打破“破發魔咒”之外，金茂服務、東原仁知服務和魯商生活服務、蘇新服務今年新上市的物企表現都不盡如人意。
這或許與整體大環境密切相關。據相關統計，2022年以來，港股IPO共成功上市發行46單(不包括介紹上市和轉板)。未成功發行上市的案例共計183單，其中申請失效的有180單，撤銷的有3單。在申請失效的案例中,已經獲得AIP（香港聯交所審核通過），但是在申請失效前并未成功發行上市的多達44單。
相比于中小物企，市場對萬物云這家物業龍頭股寄予厚望。不少業內人士表示，在市場疲軟狀態之下，作為物企巨頭逆勢上市或振奮行業信心。更為重要的是，此次萬物云最強基石投資“朋友圈”助陣，也為其價值釋放奠定了基礎。
去年11月萬物云啟動上市，郁亮說正是合適的時機，因為他不想萬物云被前幾年高漲的炒作氛圍裹挾，從而影響公司的正常運營。因此，選擇在市場平穩時進入。
央視財經評論員薛建雄對焦點財經表示，萬科物業的服務管理是行業標桿，萬科是一家有遠大理想的企業，他們更想拓展附加價值后再去上市，獲得更高價值，為行業奠定未來風向。
“不過，從目前的實際運行來看，除物管外，其他附加業務的發展并不理理。在物管行業、商辦樓的物管收益是較高的。萬科云在這方面發力能保證其價值。如同華潤。”
焦點財經梳理發現，截至9月19日港股收盤，碧桂園服務總市值為497.20億港元，華潤萬象生活總市值為784.04億港元。根據目前市場測算，預計萬物云上市后總市值約549.72億港元至615.07億港元區間，介于兩者之間，位居物管市值第二位。
對于萬物云的估值，申港證券曾在9月初進行測算認為，其PE約在 38-42 倍左右，對應市值為 651-720 億，理由是因為2019年至 2021年，萬物云的年內利潤分別為 10.40 億元、15.19 億元、17.14 億 元，年復合增長率為 28.37%。考慮到萬物云母公司萬科發展穩健，關聯方風險較小，且萬物云管理規模為行業排名前列，但萬物云的商管比例較華潤萬象生活更低。
“差市場結交真朋友”
在艱難的市場環境下，中資企業赴港上市仍需依靠投資者的鼎力支持。在萬物云發布基石投資者陣容以后，萬物云CEO朱保全曾以“差市場結交真朋友”在朋友圈中總結。
據了解，此次萬物云IPO吸引了超豪華的基石投資人陣容：包括淡馬錫、瑞銀資管、中國城通控股以及旗下的中國國有企業混合所有制改革基金、潤暉投資、HHLR基金及YHG投資、Athos資本等，基石投資金額約2.8億美金。
基石投資者主要是一些一流的機構投資者、大型企業集團、以及知名富豪或其所屬企業。基石投資者的引進實際是對公司基本面和發展前景的肯定，這會給市場帶來很大的信心。
清華大學經濟管理學院副院長廖理曾表示，發行體制引進基石投資者，是給公司的基本面、盈利模式、發展前景一個肯定，在引進時將與發行人、保薦機構就發行價格等關鍵問題進行博弈，也是給不確定市場的IPO一個穩定劑。
縱觀2022年港股前十大IPO中，基石結構主要以企業/產業基金、上下游供應鏈“朋友圈”、主權/地方國資以及中資財務類投資者為主，外資財務投資機構極為少見，且占比極低。
據了解，萬物云幾乎成為少有一家全部由市場化長線知名基金做基石的標的，萬物云的豪華基石投資者天團全面涵蓋國際長線、國際主權、中資主權、中資長線等各類型市場化投資者，且外資與中資占比較為均勻，更加體現多元化、市場化。多名國際、長線、產業基金等基石投資者在正式路演前已經入局。
其中，世界較大的主權基金之一淡馬錫是萬科的老朋友，它曾是萬科旗下萬緯物流成立之后首輪融資的投資者之一。此外，淡馬錫主要聚焦在中國投資快遞物流以及物流科技兩大領域，曾投資京東物流、菜鳥網絡和商湯科技等。
作為國際資產管理公司，瑞銀資管在中國已有20年歷史，已經有段時間未曾出手，此次出現在了基石投資者名單上，體現出其對萬物云前景的看好。
中國城通控股以及旗下的中國國有企業混合所有制改革基金，表明萬物云對國資基金的吸引力。據了解，中國國有企業混合所有制改革基金是2020年成立的一只國家主權基金，是繼中國國有資本風險投資基金、中國國有企業結構調整基金之后，國務院國資委委托國有資本運營公司發起設立的第三只高級基金，總規模2000億元，首期募資707億元，
潤暉投資、HHLR基金及YHG投資是物業股的老朋友。潤暉投資曾參與華潤萬象生活IPO，HHLR基金及YHG投資則是高瓴旗下基金。2020年，高瓴資本先后成為建業新生活、合景悠活、金科服務、融創服務、華潤萬象生活、遠洋服務6家上市物企的基石投資者。加上2019年底認購保利物業的3500萬美元股份，高瓴資本對物業股的青睞可見一斑，此次加入萬物云的基石投資人隊伍，足以見得其對萬物云價值的認可。
Athos資本曾參與“植發排名前列股” 雍禾醫療等的基石投資，投資多在生物醫療科技領域。
就認購數額來看，中國國有企業混合所有制改革基金認購5億元，中國誠通投資認購2000萬美元，UBS AM Singapore認購6000萬美元，高瓴旗下HHLR基金及YHG投資認購3900萬美元，CEPHEI認購3900萬美元，淡馬錫認購2500萬美元，Athos Asia認購2500萬美元。
對此，協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖指出，萬科是類國企，“朋友圈”比較強大，可以實現內循環。
薛建雄則指出，基石投資者反映實力，畢竟萬科云在行業里是最有價值的企業，所以才吸引行業規模基石投資者。
港股物企“新霸主”的未來潛力
成立于1995年，作為萬科集團的全資子公司，前身為萬科物業，2020年10月31日更名為萬物云。在物企收并購迭起行業重組之時，選擇一個平淡的時間點將萬物云推上了資本市場，萬物云的逆市IPO有“起了個大早 趕了個晚集”的感覺。
但是，正如萬科董事會主席郁亮所說萬物云的上市“不是賣豬崽”，萬科不在意短期市場估值，更看重通過資本市場支持能夠得到的長期發展，以及與開發業務的協同。
根據公告顯示，此次IPO融資所得款項方面，將由約35%用于為在選定街道發展其獨特的聚焦濃度戰略及在全國范圍內推行萬物云的“萬物云街道”模式提供資金，從而擴大業務、實現規模效益及創造新收入機會。
“約25%用于投入萬物云AIoT及BPaaS解決方案的開發，旨在使萬物云具備建立產業互聯網的能力；約20%用于通過收購或投資增值服務提供商及行業上下游供應鏈的服務提供商以孵化萬物云生態系統。約10%用于吸納及培養人才；約10%用于營運資金及一般公司用途。”
某行業資深人士對焦點財經表示，實際上，中低端住宅物管并不賺錢，所以恒大、碧桂園的管理規模很大，但價值并不高。更為重要的是，商辦樓的物管收益。
對于萬科物業、萬物梁行、萬物云城三者在萬物云SPACE板塊三駕馬車中的增長策略，萬物云CEO朱保全曾表示，未來，住宅物業增速控制在30%以內，商業物業應該在30%-60%的增速，城市物業應該大于60%的增速。隨著“盤子”的越來越大，城市服務成為較具增長性的板塊，傳統服務業效率存在瓶頸。
焦點財經曾在《對話葉世源:萬物梁行的“吸引力”法則》中提到，由萬物云與戴德梁行合資成立的兩年中，從地產商、TMT、金融、生物醫療，再到高端制造業，阿里、騰訊、美團、京東、小米、榮耀、拜耳、隆基股份、華大基因等行業巨頭盡數融入萬物梁行的服務版圖。
在這張龐大的服務“吸引力”網中，市值超百億元的企業客戶已有20家，還包攬了超過50家的頭部互聯網科技企業和獨角獸企業。
從萬物云上半年營收也能看出其未來潛力。根據萬科中報，今年上半年萬物云實現營業收入143.5億元，同比增長38.2%，其中，社區空間居住消費服務收入占比56.3%，為80.8億元，同比增長34.8%；商企和城市空間綜合服務收入同比增長39.7%，為51.1億元，占比35.6%。
此外，不走傳統物企老路，萬物云并非以物業企業位定位考慮，而是以城市服務商為定位，這是它的價值所在。朱保全曾表示，從萬科物業到萬物云，就像Google到Alpha、鏈家到貝殼的轉變，未來萬物云的競爭對手已經不是傳統物業企業，而是科技公司的下沉。
作為物業管理服務提供商，萬物云的業務模式主要分為三大業務板塊：社區空間居住消費服務；商企和城市空間綜合服務；AIoT及BPaaS解決方案服務。
在談及萬科物業更名時，朱保全指出“萬科的萬、物業的物、未來的云，希望用云代表未來。萬物云是萬科孵化出來的一個公司，物業是我們最早的初心業務，云是我們期望的未來。”他還指出，希望把萬物云打造成“平臺型企業”，成為物管行業的“貝殼找房”。
當諸多龍頭物企致力于以收并購做大規模之時，萬物云的做法是，將伯恩物業、陽光智博等物業公司以入股形式納入平臺模型，建立一個共同的供應鏈體系，從而在高濃度的基礎上實現降本增效，實現從萬科物業到萬物云，就像Google到Alphabet的轉變，用科技賦能物業行業 。
2021年，萬物云提出“萬物云街道”模式（“蝶城”）的概念——遠程及混合運營，即基于街道的濃度布局實現“開源節流”，通過遠程運營以及混合服務提升空間效率，以科技賦能物業行業，復制數百個“蝶城”，以此提升盈利。焦點財經曾在《特別對話丁險峰:萬物云要做30分鐘內可到達的“ 全能服務者”》中詳解了萬物云的全新運營邏輯。
事實上，萬物云的擴圍速度十分迅速。根據萬科 2022 年半年報顯示，截至 2022 年 6 月 30 日，在社區空間居住消費服務方面，萬物云在管建筑面積約 7 億平方米，在管項目數目達 3035 個，合約建筑面積約 9.3 億平方米，簽約管理的項目數目達 4096 個；在商企和城市空間服務方面， 萬物云在管建筑面積約 1.4 億平方米，在管項目數目達 1706 個，總合約建筑面積約 1.6 億平方米，簽約管理的項目總數達 1929 個。
另據中指研究院統計數據顯示，2021 年 TOP10 物業企業管理面積均值為 3.55 億平方 米。申港證券認為，2022 年 6 月 30 日 TOP10 物企管理面積均值為 3.82 億平方米。根據弗若斯特沙利文的資料，按基礎物業管理服務收入計算，萬物云于 2021 年在中國物業管理服務市場中排名排名前列，占有 4.28%的市場份額。由于物業行業目前仍然處于集中度較低的情況，預計萬物云成功上市，或將成港股物企新霸主。
事實上，樓市調控步入深水區，房地產開發商急需尋求新的業務增長點，而作為新領域，物業上市企業盈利能力也開始呈現分化之勢。有專家稱，未來行業的集中度還會提升。此時，萬物云上市在即，加上此前4月已通過聆訊失效后即日再遞表的龍湖智創生活，龍頭物企們即將全部登陸資本市場。
一場真正體現實力的較量或許才剛剛開始。
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
