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焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)Focus 2022-06-08 19:11:19 用手機(jī)看
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作者 | 王澤紅
出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)
張玉良打響綠地控股“三大攻堅(jiān)戰(zhàn)”，攻堅(jiān)已經(jīng)一年多。戰(zhàn)里
去年下半年行業(yè)形勢(shì)突變后，手妙手和俗手他就在狠抓銷(xiāo)售去化、綠地資金回籠和竣工交付，攻堅(jiān)以現(xiàn)金流管理為核心統(tǒng)籌全局，戰(zhàn)里但綠地的債務(wù)壓力依舊嚴(yán)峻。
即便2021全年壓降有息負(fù)債 812 億元，到年末還存有息負(fù)債余額2406 億元。一筆6月到期的美元債主動(dòng)展期，是壓力的直接體現(xiàn)。
這場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)，還在繼續(xù)。
6月7日，在業(yè)績(jī)及現(xiàn)金分紅說(shuō)明會(huì)上，董事長(zhǎng)兼總裁張玉良、獨(dú)立董事管一民、董事會(huì)秘書(shū)王曉東和財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人吳正奎再次詳解了這場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)的打法。
用今年的高考作文題來(lái)形容，本手、妙手、俗手齊出。用綠地內(nèi)部的話術(shù)來(lái)解釋?zhuān)慈セ?、減量、處置、變現(xiàn)。
本手去化
2021全年，綠地先后部署和推進(jìn)了一批住宅及商辦促銷(xiāo)活動(dòng)，完成合同銷(xiāo)售金額2902億元，合同銷(xiāo)售面積2327萬(wàn)平方米，回款2772億元，回款率達(dá)96%。
今年以來(lái)，回款率進(jìn)一步提升。張玉良指出，為保障債務(wù)順利償還，綠地將多管齊下，狠抓現(xiàn)金流及資金統(tǒng)籌：
一是加強(qiáng)核心產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流管理。房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)抓銷(xiāo)售回款、抓按揭回籠等措施，不斷提升銷(xiāo)售回款率，今年前4月銷(xiāo)售回款近500億元，回款率超過(guò)120%；基建產(chǎn)業(yè)狠抓回款清收，同時(shí)穩(wěn)定融資規(guī)模，拓展融資增量；
二是加大力度推進(jìn)境內(nèi)外存量物業(yè)銷(xiāo)售去化，加快資金回籠。綠地可供銷(xiāo)售的優(yōu)質(zhì)物業(yè)充足，市場(chǎng)化銷(xiāo)售去化率較高，未來(lái)2-3年，可供出售的存量物業(yè)總貨值約2000億元。
三是繼續(xù)加強(qiáng)銀企合作。通過(guò)創(chuàng)新合作模式，拓展合作空間，在今年一季度實(shí)現(xiàn)新增融資提款約100億元的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步推動(dòng)與主流銀行合作。
實(shí)際上，從去年以來(lái)，綠地便在加速海外業(yè)務(wù)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，出售了一批資產(chǎn)，推進(jìn)包括美國(guó)紐約及洛杉磯等項(xiàng)目在內(nèi)的一批海外物業(yè)銷(xiāo)售去化，回籠資金超百億元，可以視之為綠地出的“妙手”。
妙手變現(xiàn)
2021年，僅澳洲悉尼綠地中心竣工交付，日本千葉海港城酒店出售，澳洲悉尼鉑瑞酒店、加拿大酒店、韓國(guó)醫(yī)院項(xiàng)目股權(quán)等完成轉(zhuǎn)讓?zhuān)闹尴つ岷ｇ觏?xiàng)目尾盤(pán)商鋪處置，再加上英國(guó)倫敦蘭姆公館實(shí)施土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)阕尵G地海外業(yè)務(wù)回籠資金超過(guò)37億元。
今年以來(lái)，這一動(dòng)作還在繼續(xù)。5月16日，綠地紐約太平洋公園項(xiàng)目中的兩棟公租公寓樓順利出售，合同總金額為3.15億美元；同時(shí)，綠地紐約太平洋公園項(xiàng)目另一金額為1.5億美元的物業(yè)大單近期已完成簽約。
此外，綠地洛杉磯大都會(huì)項(xiàng)目等相關(guān)物業(yè)也正推進(jìn)銷(xiāo)售。目前，綠地海外項(xiàng)目還有10余個(gè)，分布于美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞、加拿大、韓國(guó)、馬來(lái)西亞等。
張玉良表示，一批綠地海外優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目接連實(shí)現(xiàn)資金回籠，有效對(duì)沖國(guó)內(nèi)市場(chǎng)波動(dòng)，不斷強(qiáng)化公司現(xiàn)金流，極大增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)韌性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力，全球發(fā)展布局的優(yōu)勢(shì)正獲得豐厚回報(bào)。
綠地認(rèn)為自身抓住了美國(guó)通脹背景下不動(dòng)產(chǎn)估值高峰、物業(yè)租金創(chuàng)新高、資本市場(chǎng)流動(dòng)性充裕及匯率的有利窗口期，進(jìn)一步推動(dòng)海外物業(yè)銷(xiāo)售去化及資金回籠。
但除海外資產(chǎn)之外，綠地也在推進(jìn)國(guó)內(nèi)資產(chǎn)的處置變現(xiàn)。董秘王曉東透露，自去年以來(lái)已成功完成悉尼鉑瑞酒店、上海九龍賓館等多個(gè)酒店的轉(zhuǎn)讓工作。
近日又傳出綠地正出售鄭州資產(chǎn)，包括綠地千璽廣場(chǎng)、綠地新都會(huì)·新田360商業(yè)、綠地正大樂(lè)城等。其中，位于綠地千璽廣場(chǎng)的JW萬(wàn)豪酒店出現(xiàn)在可售名單中；另外，綠地盛美利亞酒店、雅樂(lè)軒酒店，也傳出在試圖尋找潛在買(mǎi)家。
綠地此前一直在籌備新加坡酒店REITs項(xiàng)目上市，原計(jì)劃首批放入資產(chǎn)包的有4家酒店，總價(jià)值超30億元，然后每隔半年加一批資產(chǎn)進(jìn)去，長(zhǎng)期向REITs注入資產(chǎn)，打造成全亞洲較大的酒店REITs平臺(tái)。
截止 2021 年 12 月底，綠地?fù)碛袪I(yíng)運(yùn)酒店 45 家，客房總數(shù)12554 間，其中自營(yíng)酒店 31 家，海外酒店 1 家。目前，其旗下有“鉑瑞”、“鉑驪”、“鉑派”、“柔和”、“魔奇”等十大酒店品牌，涉及標(biāo)準(zhǔn)酒店、特色酒店和小鎮(zhèn)酒店三種類(lèi)型。
如今在疫情影響之下，酒店REITs計(jì)劃夭折，為加快資金回籠，酒店正被一個(gè)個(gè)擺上貨架。只是國(guó)內(nèi)酒店資產(chǎn)的處置，能否如海外資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)豐厚回報(bào)般上演 “妙手”操作，難以判斷。
俗手降利
可以確定的是，為了加速境內(nèi)項(xiàng)目去化，綠地迫不得已下了 “俗手”。
但是為了保障現(xiàn)金流，綠地2021年利潤(rùn)出現(xiàn)較大幅度下降，共實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 179 億元，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn) 62 億元，同比下滑58.8%。
這一點(diǎn)，可以從綠地的資產(chǎn)減值中獲悉，全年共損失52.44 億元，其中境內(nèi)項(xiàng)目因調(diào)控限價(jià)及回籠資金降價(jià)銷(xiāo)售等原因，提跌價(jià)減值損失約 31.92 億元，成為資產(chǎn)減值損失的主因。
剩余資產(chǎn)減值損失，一方面來(lái)自部分海外項(xiàng)目銷(xiāo)售周期和開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)，導(dǎo)致成本增加及折現(xiàn)時(shí)間加長(zhǎng)，提跌價(jià)減值損失約 8.42 億元；另一方面是源于長(zhǎng)期股權(quán)投資減值損失 5.21 億元，主要是對(duì)重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)進(jìn)行計(jì)提的減值損失，作為較早暴雷的房企之一，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)正處在破產(chǎn)重整階段。
一時(shí)失利在所難免，這也是當(dāng)下出險(xiǎn)房企普遍面臨的境況，降價(jià)銷(xiāo)售、折價(jià)出售資產(chǎn)早已屢見(jiàn)不鮮。想要打贏這場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)，需要全局權(quán)衡。
對(duì)于綠地而言，目前除了下出本手、妙手、俗手之外，破局還有至關(guān)重要的一手，推動(dòng)一直懸而未決的二次混改，但尚需等待。綠地表示，二次混改相關(guān)事項(xiàng)由股東方主導(dǎo)，如收到股東方通知，將及時(shí)對(duì)外披露。
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