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搜狐房產 > 全國房產資訊 > 全國房產財經 > 綠地攻堅戰里的綠地本手、妙手和俗手 綠地攻堅戰里的攻堅本手、妙手和俗手
焦點財經Focus 2022-06-08 19:11:19 用手機看
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作者 | 王澤紅
出品 | 焦點財經
張玉良打響綠地控股“三大攻堅戰”，攻堅已經一年多。戰里
去年下半年行業形勢突變后，手妙手和俗手他就在狠抓銷售去化、綠地資金回籠和竣工交付，攻堅以現金流管理為核心統籌全局，戰里但綠地的債務壓力依舊嚴峻。
即便2021全年壓降有息負債 812 億元，到年末還存有息負債余額2406 億元。一筆6月到期的美元債主動展期，是壓力的直接體現。
這場攻堅戰，還在繼續。
6月7日，在業績及現金分紅說明會上，董事長兼總裁張玉良、獨立董事管一民、董事會秘書王曉東和財務部負責人吳正奎再次詳解了這場攻堅戰的打法。
用今年的高考作文題來形容，本手、妙手、俗手齊出。用綠地內部的話術來解釋，即去化、減量、處置、變現。
本手去化
2021全年，綠地先后部署和推進了一批住宅及商辦促銷活動，完成合同銷售金額2902億元，合同銷售面積2327萬平方米，回款2772億元，回款率達96%。
今年以來，回款率進一步提升。張玉良指出，為保障債務順利償還，綠地將多管齊下，狠抓現金流及資金統籌：
一是加強核心產業現金流管理。房地產業通過抓銷售回款、抓按揭回籠等措施，不斷提升銷售回款率，今年前4月銷售回款近500億元，回款率超過120%；基建產業狠抓回款清收，同時穩定融資規模，拓展融資增量；
二是加大力度推進境內外存量物業銷售去化，加快資金回籠。綠地可供銷售的優質物業充足，市場化銷售去化率較高，未來2-3年，可供出售的存量物業總貨值約2000億元。
三是繼續加強銀企合作。通過創新合作模式，拓展合作空間，在今年一季度實現新增融資提款約100億元的基礎上，進一步推動與主流銀行合作。
實際上，從去年以來，綠地便在加速海外業務輕資產轉型，出售了一批資產，推進包括美國紐約及洛杉磯等項目在內的一批海外物業銷售去化，回籠資金超百億元，可以視之為綠地出的“妙手”。
妙手變現
2021年，僅澳洲悉尼綠地中心竣工交付，日本千葉海港城酒店出售，澳洲悉尼鉑瑞酒店、加拿大酒店、韓國醫院項目股權等完成轉讓，澳洲悉尼海珀項目尾盤商鋪處置，再加上英國倫敦蘭姆公館實施土地轉讓，便讓綠地海外業務回籠資金超過37億元。
今年以來，這一動作還在繼續。5月16日，綠地紐約太平洋公園項目中的兩棟公租公寓樓順利出售，合同總金額為3.15億美元；同時，綠地紐約太平洋公園項目另一金額為1.5億美元的物業大單近期已完成簽約。
此外，綠地洛杉磯大都會項目等相關物業也正推進銷售。目前，綠地海外項目還有10余個，分布于美國、英國、澳大利亞、加拿大、韓國、馬來西亞等。
張玉良表示，一批綠地海外優質項目接連實現資金回籠，有效對沖國內市場波動，不斷強化公司現金流，極大增強企業經營韌性及抗風險能力，全球發展布局的優勢正獲得豐厚回報。
綠地認為自身抓住了美國通脹背景下不動產估值高峰、物業租金創新高、資本市場流動性充裕及匯率的有利窗口期，進一步推動海外物業銷售去化及資金回籠。
但除海外資產之外，綠地也在推進國內資產的處置變現。董秘王曉東透露，自去年以來已成功完成悉尼鉑瑞酒店、上海九龍賓館等多個酒店的轉讓工作。
近日又傳出綠地正出售鄭州資產，包括綠地千璽廣場、綠地新都會·新田360商業、綠地正大樂城等。其中，位于綠地千璽廣場的JW萬豪酒店出現在可售名單中；另外，綠地盛美利亞酒店、雅樂軒酒店，也傳出在試圖尋找潛在買家。
綠地此前一直在籌備新加坡酒店REITs項目上市，原計劃首批放入資產包的有4家酒店，總價值超30億元，然后每隔半年加一批資產進去，長期向REITs注入資產，打造成全亞洲較大的酒店REITs平臺。
截止 2021 年 12 月底，綠地擁有營運酒店 45 家，客房總數12554 間，其中自營酒店 31 家，海外酒店 1 家。目前，其旗下有“鉑瑞”、“鉑驪”、“鉑派”、“柔和”、“魔奇”等十大酒店品牌，涉及標準酒店、特色酒店和小鎮酒店三種類型。
如今在疫情影響之下，酒店REITs計劃夭折，為加快資金回籠，酒店正被一個個擺上貨架。只是國內酒店資產的處置，能否如海外資產實現豐厚回報般上演 “妙手”操作，難以判斷。
俗手降利
可以確定的是，為了加速境內項目去化，綠地迫不得已下了 “俗手”。
但是為了保障現金流，綠地2021年利潤出現較大幅度下降，共實現利潤總額 179 億元，歸屬于母公司股東的凈利潤 62 億元，同比下滑58.8%。
這一點，可以從綠地的資產減值中獲悉，全年共損失52.44 億元，其中境內項目因調控限價及回籠資金降價銷售等原因，提跌價減值損失約 31.92 億元，成為資產減值損失的主因。
剩余資產減值損失，一方面來自部分海外項目銷售周期和開發周期拉長，導致成本增加及折現時間加長，提跌價減值損失約 8.42 億元；另一方面是源于長期股權投資減值損失 5.21 億元，主要是對重慶協信遠創進行計提的減值損失，作為較早暴雷的房企之一，協信遠創正處在破產重整階段。
一時失利在所難免，這也是當下出險房企普遍面臨的境況，降價銷售、折價出售資產早已屢見不鮮。想要打贏這場攻堅戰，需要全局權衡。
對于綠地而言，目前除了下出本手、妙手、俗手之外，破局還有至關重要的一手，推動一直懸而未決的二次混改，但尚需等待。綠地表示，二次混改相關事項由股東方主導，如收到股東方通知，將及時對外披露。
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
