奔跑吧，贏商向曙光。獨家大調(diào)
站在龍年起點，數(shù)據(jù)首店贏商云智庫推出「年終特輯」，全國汲取2023深處積蓄的標桿力量，在面對2024未知與困惑時，客流空置破浪前行。率開
因為，關(guān)店行動是贏商穿越的唯一途徑。
封面&頭圖 |Hi Place 三亞天悅城
當人流重新涌向商場，獨家大調(diào)由人貨場魔搭的數(shù)據(jù)首店商業(yè)地產(chǎn)又鮮活起來了。
但當我們重新翻開2023年這一份份關(guān)于客流、全國空置率、標桿開關(guān)店、客流空置首店的率開報告時，依舊能在直觀的數(shù)據(jù)中，看到鮮活之外商業(yè)的更多秘密。不都是驚喜，也有一些需要避開的泥沼。
01
客流之變
高端mall重回巔峰，邊緣小城“意外”贏麻了
大浪淘沙的2023，打開年度客流圖譜，會發(fā)現(xiàn)：商業(yè)地產(chǎn)圈的“流量爭奪戰(zhàn)”出現(xiàn)了一些新變量。（ 《2023購物中心客流報告：場日均客流2萬人，重奢mall重回巔峰》?點擊查看 ）
01
流量商場變了
高端mall重回巔峰，青年潮流mall上位
外部干擾因素消失，商場的客流聚散回歸內(nèi)生規(guī)律。但在宏觀規(guī)律之下，存在著微觀尺度的分化。
2023上半年，零售型購物中心場日均客流2.6萬人，同比增長52%，餐飲型購物中心客流2萬人，增速41%超過綜合型購物中心。（《 上半年，誰家Mall成了“客流之王”？ 》?點擊查看 ）
零售型購物中心客流上漲，主要受高檔mall恢復帶動；餐飲型購物中心客流暴增，是餐飲消費快速復蘇的結(jié)果。
這一趨勢，隨著消費分化逐步加深，至2023年底呈現(xiàn)出了更清晰的輪廓特征。2023年行業(yè)馬太效應(yīng)更為明顯，高稀缺性、高壁壘的項目對消費者更具吸引力。其中，重奢購物中心年場日均客流超5.4萬人，同比暴增60%。
重奢購物中心近年年均增量在2-3座左右，去年并無明顯增加，因此其客流受增量的影響較小。它們客流內(nèi)生增長的能力，要因有三：
高端mall之外，去年被年輕人擠爆的潮流青年mall憑實力殺出 。去年三季度，青春活力型購物中心 （主流客群為19-24歲消費者的購物中心） ，場日均客流高達3.7萬人，同比增長32%，客流表現(xiàn)遠高于其余類型的購物中心。（《 三季度客流最大贏家：不是高端mall，而是青年潮流mall 》?點擊查看）
對比2019年三季度，2023Q3青春活力型購物中心客流恢復程度最好，客流恢復系數(shù)高達1.33，高于市場平均水平（1.2）。年輕人重回線下，已成為商場客流的主力軍。一個有趣的視角是，商場和商家們發(fā)現(xiàn)，年輕人更熱衷于逛商場的B1、B2樓層。
不難發(fā)現(xiàn)，無論是高端零售型商場、餐飲聚集型商場、旅游目的地商場，還是潮流青年mall，2023客流亮眼的商場均有一大共性——鮮明的場景化特征，因特定喜好的人群大量、高頻聚集，而找到一條強勢突圍的路子。
02
流量城市變了
高線城市守住基本盤，邊緣小城推上風口
擠滿“特種兵游客”的新一代網(wǎng)紅之城，從邊緣地帶走到聚光燈下。城市之中，那些曾是小透明的商場，被推著卷入了流量池，接住了一波意料之外的潑天富貴。
簇擁“瘋狂大粉絲”的主流或非主流之城，趕上演唱會的高光年代，最不缺的就是人人人。人山人海，不止涌上街頭，同樣流入了各大熱門商場。
還有一些內(nèi)核堅硬的商場，不隨波而動，守住基本盤，就已經(jīng)是個大贏家。一如，站在頂奢之端的北京SKP、南京德基廣場、深圳萬象城們，總是熱鬧而喧囂。
綜合穩(wěn)定型城市，客流波動與全國平均水平較為接近，客流變化呈常規(guī)季節(jié)性。按照贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，商業(yè)二線及以上的高線城市，多為此類。城市中購物中心發(fā)展起步早，成熟期項目多，經(jīng)營穩(wěn)定。同時，本地消費客群足以支撐當?shù)厥袌觯M基本盤龐大且穩(wěn)固。
假日導入型城市，多為商業(yè)三線及以下城市，且有強旅游屬性。由于本地購物中心存、增量較少，且市場容量、消費需求有限，“假日導入型”城市商場客流普遍低于全國平均水平。但會在特定時期如小長假、寒暑假、冬季避寒期期間，出現(xiàn)明顯增長。
熱點出圈型城市,主要集中在商業(yè)三線及以下城市，城市熱點對于中大型城市商場客流影響并不大。2023年，新一批網(wǎng)紅城市出現(xiàn)，“淄博燒烤”、“江門狂飆”、“貴州村超”、“哈爾濱小土豆”……暴增的人氣帶動當?shù)刭徫镏行目土麟A段性增長。
02
空置率之變
驚喜！一二線城市購物中心空置率終于降了
空置率，是衡量購物中心商鋪供需關(guān)系的一項重要指標。2023上半年，全國重點24城平均空置率10.81%，相比2022年、2021年同期，分別下降了2.8%、2.3%，創(chuàng)近三年新低。（《 驚喜！一二線城市購物中心空置率終于降了…… 》?點擊查看 ）
其中，出租率超95%的購物中心占比超三成，40.91%購物中心空置率超10%。假日經(jīng)濟、文旅消費熱潮之下，商場們各顯其能，花樣攬客。
分城市線級來看，2023上半年，一線城市整體優(yōu)異，平均空置率為8.00%，遠低于二線城市。
北京、青島、西安的購物中心出租率領(lǐng)跑，空置率低于5%；蘇州復原力搶眼，得益于“省內(nèi)經(jīng)濟一哥”強吸引力，存量商業(yè)出租率上升、新項目高開業(yè)率入市。其中，首開龍湖蘇州胥江天街招商率、開業(yè)率分別達99%、98%。
01
一線之城活力回歸
北京空置率最低，廣州復原力最高
2023上半年，贏商大數(shù)據(jù)重點監(jiān)測9城中，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市購物中心空置率均呈下降態(tài)勢。其中，北京、廣州降幅最大，雙雙環(huán)比下跌30%左右，達2020年以來最低值。
02
二線之城分化加劇
杭州一枝獨秀，成渝“暫時”掉隊
今年上半年，杭州空置率僅有6.02%，是二線網(wǎng)紅城市的佼佼者。期間杭州新開6個商場，體量多在10萬㎡以下，僅有港龍悠樂城體量超20萬㎡。較高開業(yè)率，是它們穩(wěn)住杭州空置率的關(guān)鍵所在。
成都空置率居高不下，一方面是近年不斷走高的新mall供應(yīng)量。另一方面，則是近年來成都多個老百貨閉店，它們留下的物業(yè)在短短時間內(nèi)很難快速轉(zhuǎn)身，滿鋪新生。
03
開關(guān)店之變
一年調(diào)了2.5萬家品牌門店，終于不“慘”了
2023年初，我們看到了一張購物中心“三年最差成績單”。 （《 全年新關(guān)店1.3萬家，200個標桿mall交出“三年最差成績單”？ 》?點擊查看 ）
據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測，2022年，9個重點城市約200個標桿購物中心，新開店1.1萬家，新關(guān)店1.3萬家，開關(guān)店比0.85。相比2021年的擴張態(tài)勢，以及2020年的小幅收縮，2022年表現(xiàn)為近3年最弱。
冰火又一年，品牌商們在2023關(guān)店不少，但開出的新店更多，購物中心開關(guān)店比終于止跌回正。（《 一年調(diào)了2.5萬家品牌門店，商場開關(guān)店比“止跌回正”！ 》?點擊查看）
數(shù)據(jù)顯示，2023年，全國11城約200個標桿購物中心場均調(diào)整品牌數(shù)110+家，，其中新開店超1.3萬家、新關(guān)店近1.2萬家，開關(guān)店比觸底反彈至1.11，小幅上行，為近三年最佳。
業(yè)態(tài)、品類、品牌三方交疊，得意者與失意者錯位而行，呈現(xiàn)著行進中的諸多變化。
五大業(yè)態(tài)中，餐飲、文體娛、生活服務(wù)開關(guān)店比均超過1，發(fā)展向好；零售開關(guān)店比接近1，小幅收縮；兒童親子表現(xiàn)疲軟。
零售業(yè)態(tài)：服裝調(diào)整6300家，新關(guān)店數(shù)超新開店數(shù)，開關(guān)店比僅0.89；上行的細分品類主要集中在時尚生活業(yè)態(tài)下。美妝護理、黃金珠寶、潮流數(shù)碼、時尚配飾調(diào)整門店均超500家，且開關(guān)店比超1.05。
餐飲業(yè)態(tài)：休閑餐飲調(diào)整近3500家，新開店數(shù)遠超新關(guān)店數(shù)，開關(guān)店比1.44。論開店，門店增長表現(xiàn)最好的賽道，飲品賽道說第二，沒誰敢說第一。中式餐飲開關(guān)店比1.31，正餐中各菜系均上行，湘菜館越開越火，開關(guān)店比達2.69，勝在火辣平價和煙火氣。
兒童親子：增長停滯，表現(xiàn)墊底。兒童零售調(diào)整數(shù)量最多，超1000家，開關(guān)店比0.94。兒童游樂、兒童教育、兒童服務(wù)，共調(diào)整800多家，開關(guān)店比分別為1.03、0.66、0.69。
生活服務(wù)：承蒙“有錢有閑”人士厚愛，強勢擴張。輕美容、頭療spa、輕美甲店越開越多；泰式按摩、中醫(yī)推拿、日式正骨興；
文體娛：開關(guān)店比NO.1，創(chuàng)新后浪取代傳統(tǒng)玩家。娃娃機店越開越大，融入二次元文化；KTV強勢復蘇；普拉提、拳擊等專業(yè)運動館，逐步拆分了健身房原有的綜合私教產(chǎn)品，憑借相對更小的投入、更精細化的服務(wù)，在市場上不斷涌現(xiàn)。
04
首店之變
加速搶灘，南京擠入“首店榜”第一梯隊
2023，新首店的搶灘速度驚人。
據(jù)贏商大數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年三季度，全國45城有1621家新首店登場，環(huán)比、同比增幅 均超40%。但出乎意料的是，全國首店占比、絕對數(shù)齊齊降低，品牌們靈活應(yīng)變。（《1600+新首店搶灘，但奢侈品、黃金珠寶、汽車4S店真的乏力了！》?點擊查看）
全國首店，站在首店鄙視鏈頂端，以罕見的稀缺性成為城市、商場追捧的對象。但隨著首店經(jīng)濟步入深度競爭期，全國首店的上新率整體下滑，魔都不再是唯一首選。
經(jīng)過多輪“填空”，目前在國內(nèi)具備一定聲量的國際大牌，基本都已在上海落地，好的商圈、好的商場、好的鋪位被占住，僅有新開mall和一些調(diào)改mall可以給新秀品牌落位全國首店的機會。
此背景下，重慶、長沙、武漢、珠海、蘇州為代表的強二線、二線城市“全國首店”占比上升。其中，重慶同比增速最快，去年3季度表現(xiàn)僅次于上海。 （《 狂飆的1100+家首店，“西部三子”成都、重慶、西安拼了！ 》 ?點擊查看 ）
城市之間，首店力量對比的變化，其實早在去年2季度已有顯現(xiàn)。不同于一季度首店扎堆在北上廣深蓉漢杭7城“開張”，二季度首店傾向“廣撒網(wǎng)”。本季，上海、重慶、深圳霸榜前三，西安、天津新晉前十。西部三子——重慶、成都、西安，重新嶄露頭角。
而行至4季度末，南京全年共計引入308家首店（城市及以上級別首店，下同）較2022年穩(wěn)中有進，數(shù)量上穩(wěn)居國內(nèi)“首店經(jīng)濟”第一梯隊。（《 308家！南京擠入“首店榜”第一梯隊 》 ?點擊查看 ）
優(yōu)質(zhì)首店持續(xù)加碼，進一步凸顯了南京強勁的高端消費力。透過這份南京首店成績單，我們不僅能感受到南京商業(yè)蓬勃發(fā)展的勢能，亦能在首店與購物中心的進退之間，發(fā)現(xiàn)當前南京商業(yè)正在經(jīng)歷的變化。
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