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焦點財經Focus 2022-10-18 09:46:54 用手機看
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作者 | 王迪
出品 | 焦點財經
4690人圍觀，宗成斬買無人出價！額同前幾日“晴格格”所居住的比腰北京王府世紀大廈遭遇流拍，側面透露即便商辦市場中的賣博稀缺資產也難以對抗周期，實現快速變現。弈仍當市場對房地產復蘇保持謹慎態度，前季賣方與潛在買家博弈仍在繼續。度北
根據排名前列太平戴維斯數據顯示，京大交金繼續2022年前三季度，宗成斬買北京大宗投資市場仍然較為低迷，額同累計成交金額約為人民幣226.85億元，比腰較去年同期下降55.2%。賣博
從2022年前三季度投資市場買家類型分析（按成交金額占比）來看，32.5%為自用型買家，完成數量為12宗；外資機構投資者占據11.2%，完成數量為2宗，內資機構投資者占據56.3%，完成數量為11宗。該項對應數額在2021年前三季度的表現為自用型買家30.3%、完成9宗，外資機構投資者為占16.4%、完成4宗，內資機構投資者占53.3%，完成12宗。
內資機構投資者成交金額占比的上漲，及外資機構投資者占比的下降，側面反映出在北京大宗交易中買家類型的轉換。
一位不愿具名的投資領域專業人士對焦點財經表示，北京王府世紀大廈流拍具有特殊性，北京市場大宗交易成交低迷主要是經濟不確定性，買賣雙方在價格上還是有距離。此外，他認為，雖然外資有所減弱但并沒有退出中國市場。
變現還債變難 降價出售成趨勢
就王府世紀大廈來看，頂層是“晴格格”王艷所居的億元豪宅，距離故宮不到500米，地利位置非常優越，遭到流拍實屬意外。
根據阿里拍賣平臺數據顯示，王府世紀大廈市場估值約15.39億元，起拍價為11.2億元，已經是降價出售，出售原因是債務問題，對應債權本金7.5億元、債權利息3.7億元。
焦點財經發現，降價出售已經成為主流趨勢，并且拍賣量也呈現激增態勢。
近日，北京瑞博大廈以20.37億元的價格拍賣成功，涉及建面5.82萬平方米，較評估價下降了8.73億元。
項目位于朝陽區東三環內，位于北京CBD商務區與燕莎商圈之間。此外，諸如此前的世茂工三、樂視大廈等資產標的都是通過流拍及多次降價才得以成功拍賣。
根據排名前列太平戴維斯統計，在前三季度北京大宗交易中，按照收購物業成交金額來看，寫字樓、二手地塊/在建項目、酒店、住宅、產業園區、商業零售分別占比為47.3%、21.2%、11.4%、8.2%、6.6%、5.3%。
“就資產類型來看，寫字樓仍是最熱門的資產類別，但目前市場上供過于求，潛在買家會仔細甄別并對優質資產出手。零售受疫情影響，購物中心吸引力在下降 ，部分商業零售配套項目通過法拍變現的頻率在提高。”
在分析大宗市場交易現狀時，排名前列太平戴維斯華北區市場研究部負責人李想指出，酒店受疫情影響較大，成為拋售變現的主力資產(但不是熱門標的) ，住宅/服務式公寓進可保租房REITs，退可服務式公寓(豪宅)散售。
“工業園區/物流高標倉，工業/產業園區的獨棟辦公項目受自用型買家青睞，物流資產受投資機構熱捧，成交量快速攀升，二手地塊通過轉讓開發地塊的部分或全部股權，是爆雷開發商快速變現的有效途徑“。
法拍房成新周期另類熱點 賣方與潛在買家仍處博弈階段
對于四季度的北京大宗投資市場，李想預測，賣方希望加速拋售資產進行變現，但潛在買家則會謹慎出手且對可售項目進行仔細甄別，賣方與潛在買家仍處于博弈的階段。此外，自用型收購及通過法拍渠道購得資產有可能在年末進一步增加，法拍房成為新周期的另類熱點。
根據相關數據顯示，截至2022年6月30日，北京法拍房共計掛牌上拍房源3284套，成交法拍房933套，總成交金額178.39億元，成交率32.12％（除去撤拍套數），其中住宅成交率52%。參拍人數共計6855人，共出價51739次，平均每7.3人爭搶1套法拍房。
有業內資深人士指出：“先不談個人斷供以后的住宅法拍房。在過去，大宗商辦資產的法拍數量其實是比較有限的，但是無論是銀行、投資機構、基金、信托如果發現資產存在嚴重的債務問題，最后導致違約，最終都會通過法拍的方式進行拍賣以期回款，所以現在上架的大宗商辦資產的數量肯定是明顯在增加。”
李想則認為，宏觀經濟修復之時，就是投資市場復興之日，但經濟下行不代表沒有投資機會。
據焦點財經了解，11月9日，北京市豐臺區大悅時代廣場6號寫字樓（撿漏資產）即將走上拍賣臺，起始價7.25億元。項目處于雙軌交通樞紐交匯處，具備地鐵上蓋優勢。
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
