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搜狐房產 > 全國房產資訊 > 全國房產財經 > 對話羅東:地產“黑鐵時代”是黑鐵時代產品的“黃金時代” 對話羅東:地產“黑鐵時代”是產品的“黃金時代”
焦點財經Focus 2022-04-11 17:05:50 用手機看
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作者丨王迪
出品丨焦點財經
一曲《成都》，產品火了這座城市，黃金也火了這里的時代人。底蘊、黑鐵時代靈魂、對話地產的味道、羅東青磚寬巷共同構成了這座新一線城市的產品既定標簽。
如若談起成都，黃金“院壩文化”是時代上個世紀老成都人始終繞不開的記憶，亦是黑鐵時代鄰里關系的公共空間。只是對話地產的，隨著城市發展的羅東演進，人與人之間趨于陌生，舊有的院壩文化也在衰落。
于安仁古鎮文化保護區核心、擇址，成都院壩，這個項目總規劃150畝、容積率0.5、綠化率達到60%的新中式院落項目，正獨創一種院落生活方式，重塑新型社群關系。
作為成都嘉駿地產品控中心總監，羅東參與了成都院壩項目的產品設想、構建及項目落成。
羅東的觀點是，在房地產行業邏輯急劇變化的背景下，未來房企競爭主要來自建筑空間本身競爭和服務力的競爭，這意味著房企需要注重客戶生活化場景的營造。
事實上，從土地紅利到金融紅利，再到管理紅利的時代，行業生存邏輯發生改變，房企暴雷現象層出不窮。
羅東認為，在這一階段實現周期穿越的關鍵點是認清市場未來的方向，做一個多維度的生活運營商，讓建筑空間成為運營的空間、生活的空間、服務的空間。
“為客戶提供‘實用’、‘好用’、‘耐用’的產品會成為好產品的標準。實用是指符合客戶自身需求；好用是適當超越目前需求為客戶提供更多的可能性；耐用就是好的質量，更好的服務延長產品的使用周期。”
當規模追求不在，“活下去”成為房企發展的根本。為此，建業、奧園等眾多品牌房企開始提出“小而美”“專而精”的路線。
親歷小房地產開發公司的發展路徑，羅東所認同的邏輯是，不是任何階段的企業都適合“小而美”“專而精”的路線，發揮各自優勢去探索更多的細分市場，才能找到適合企業自己的出路，地產“黑鐵時代”實際正是產品的“黃金時代”。
“嘉駿地產一直深耕細分市場，打造以成都院壩為代表的‘院系產品’，將運營美好院落生活為目標，衍生一種文旅度假模式。”
房地產行業進入下半場，從簡單粗暴的“買地—蓋房—賣房”，到精耕細作的“整合-運營-服務”，“去地產化”、聚焦“美好生活整合服務商”成為眾多房企的較新定位。一個優秀房企的公信力體現在超然的社群運營能力，因為他們明白交房，只是服務的開始。
嘉駿地產認為，一個美好社區的營造，離不開潤物無聲的人情味，離不開人與人密切關系的能量場。
據羅東介紹，作為近郊旅居類產品的代表之作，成都院壩從打造之初就將深度運營作為項目是否成功的標準。
在建筑風格方面，成都院壩充分吸收安仁文化兼收并蓄、中西合璧，摒棄仿古、復古等失敗套路，以創新發展的理念打造新時代適合70、80、90后群體的新中式院落，創造出有新中式韻味的建筑聚落。
在細分運營領域，成都院壩則充分做到深耕及獨特。
何多苓大師擔任藝術顧問，為項目設計鄰里中心；建筑界奧斯卡獎Architizer A+獲得者齊帆，定制成都院壩言幾又定制空間；精品私湯民宿落戶于此，構建人與自然，城市與田園的和諧生活；落實業主分成體系，與業主共同運營，共享收益。
“通過經營為客戶提供更多的管家式附加服務，私湯民宿為客戶的閑置物業提供了托管服務，即打理了物業又讓物業產生了一定的收益。”
除了高品質的生活場景，成都院壩也打造了“2021品質服務年”，內容由娛樂活動轉向自我成長課程，塑造院壩的生活方式，形成自己的價值體系。N個興趣社群、N場精彩活動、N段鄰里故事等生活品質的實踐版塊不斷涌現。
喚醒圈層的自覺，溫暖的人際關系，從身心到精神，開啟一場詩與遠方的遇見，似乎是成都院壩想要成就的理想狀態。
羅東坦言，在塑造產品力方面也會遇到的困難，這主要來源于品質與成本之間的平衡，需要不增加客戶購買負擔的情況下盡力提升產品細節。
“成都院壩在開發過程中甚至整理了交房客戶對產品的意見和建議，不斷在后續產品中優化細節，這些都對我們的設計和工程提出了更高的要求。接下來公司的重點會在生活運營上，為客戶提供更多的服務，讓產品力伴隨客戶后續生活。”
“壩”，通常形容平地或平原。在實際生活中，成都人民把公園、社區、農家庭院、村鎮廣場等稱為院壩，而在此進行的休閑娛樂、健身活動等，稱為院壩文化。
院壩與社群的連接，反映的是成都當地群眾淳樸厚重的民風，開朗豁達的性格，積極向上的生活態度，而成都院壩正在努力做這樣的嘗試與社群文化的回歸。
焦點財經對話成都嘉駿地產品控中心總監羅東，從產品力拓延展開，聚焦房地產行業、市場、管理紅利、品牌戰略、營銷“開源”等熱點話題，呈現成都本土房企的“憂患意識”。
以下為焦點財經與羅東的對話節選：
焦點財經：您如何看待今年的房地產市場？會比去年還難嗎？樓市現在是否已經觸底？
羅東：今年國內外經濟不容樂觀，穩增長成為重中之重，房地產作為當中的重要環節，上半年如果數據持續不能好轉，未來可能會有更多的政策釋放，作為從業者當然希望下半年市場能夠平穩上升而不是急速拉升。樓市是否已經觸底？我們在討論這個問題時應該反過來問問這個底是否存在？現在是一個周期性底部還是市場進入一個新常態？我認為這是行業發展的一個新常態，在這種新常態下我們不用去討論今年難還是去年難，而是如何更快的適應市場的新節奏，畢竟中國房地產市場每年還在增長只是增長放緩而已。
焦點財經：從土地紅利到金融紅利，從金融紅利到管理紅利的時代，您覺得對于房企而言，在這一階段實現周期穿越的關鍵點是什么？應該如何實現房地產的軟著陸？
羅東：現在都在說穿越周期，都在說不一味追求規模，向“低杠桿、低負債”轉變，從向金融要紅利轉為向管理、運營要利潤。真正做到的又有幾家？最近兩年能夠穩步發展的房企都是品牌影響力強、產品溢價能力高、運營能力強的企業。房地產行業不再只是追求規模修完房子賣房子的行業，而是認清市場未來的方向做一個多維度的生活運營商，讓建筑空間成為運營的空間、生活的空間、服務的空間。
焦點財經：去年，恒大“大而不倒”的神話破滅，建業、奧園等眾多房企開始提出“小而美”“專而精”的路線，您怎么看待如今品牌房企的戰略調整？
羅東：追求規模并不是什么壞事，追求穩健的規模化發展這本身也是這個巨大市場所需要的，也是未來市場的主要力量。不是任何階段的企業都適合“小而美”“專而精”的路線，發揮各自優勢去探索更多的細分市場，才能找到適合企業自己的出路。
焦點財經：現在很多房企存在流動性危機，及時回款及促進現金流成為房企“開源”的一種方式。在加速營銷促進回款方面，您所主管的項目有何創新的方式？
羅東：作為一個文旅項目，我們更多的是做一些體驗式促銷。進行了更多精準營銷和客戶體驗，讓銷售走出去，把資源引進來從而實現更多的客戶到訪和轉換。產品端為客戶提供更多的附加服務，如贈送空間改造方案、花園設計方案以及托管式裝修套餐等手段。
焦點財經：最近主要在忙的項目是什么？您會焦慮嗎？如何看待地產“黑鐵時代”？
羅東：最近還是主要忙成都院壩項目，也有一些項目的前期調研。
焦慮肯定會有，但這種焦慮更多的來自產品升級和細節的改進的焦慮。所謂行業的“黑鐵時代”實際上是產品的“黃金時代”。
焦點財經：想對身處迷茫周期的地產人說點什么？
羅東：拓寬自己的邊界，才能看到更多的可能性。
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
