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哈嘍大家好，復蘇我是滿月沒血拼哥！
今天，成交持續10月份的暴漲北京各項房地產數據出爐了。
北京二手住房網簽量超過1.7萬套，到底多久創下了近19個月以來的復蘇最高。
同時，主要經紀機構二手住房的實時簽約量顯示，10月北京的二手住房實際簽約量預計超過2.5萬套，這個數字比肩2017年3月份水平，是7年多以來的最高。
新房方面，10月北京新房網簽4千多套，環比9月增加了4成多，也是今年以來的高點。
房價方面，10月北京二手住房成交均價環比上漲了2.3%。
這也是近一年多以來少見的月度均價上漲，值得一提的是，二手房的賣方對于價格還是比較理性的，沒有大幅漲價，價格較為平穩。
那么，北京的房子會繼續漲嗎？
01北京的成交熱度會持續多久？
某種程度來說，成交轉化是個概率題：到訪多、客池大，成交量不會太差；而到訪量的縮減，說明池子在縮小。
所以想知道北京這波成交熱度能持續多久，看到訪/看房量就可以預測一二。
我們觀察上周（10月21-27日）市場上部分學區、剛需和改善三類房源看房人數環比變化發現：
學區和改善盤看房人數還在增長（紅色），但是剛需看房量已經出現回落（綠色）。
當然看房數量減少也有可能是因為房子漲價了，看房動力下降，但是至少說明買方在博弈，而且剛需客群的博弈來的比改善學區客群早，這樣就形成了很明確的趨勢：
學區和改善還在風頭正勁，而剛需的勢能卻已經減弱。
大家都知道，市場如果沒有剛需持續的接盤，學區和改善也走不遠。
這一點，22日-25日的實時成交量也有體現：
所以，綜合看，目前回暖主要還是因為政策力度足夠大，集中釋放了一波需求。
如曲線圖，這波需求最后一定是以改善需求消耗完收尾，那么，這波政策刺激力度何時耗完呢？
以改善比較集中的新房市場看，目前到訪量雖然在下滑，但是趨勢還在，基本與517新政后相當。
更多顯著的市場趨勢，咱們動態關注。
大家也給血拼做好標星??，有消息，第一時間跟大家分享。
02 北京還需持續「加溫」
成交量火爆，但是市場并沒有實質性變化的另一個表現是土拍市場過于冷靜。
今年土拍方面，70%以上土地僅單企業報名兜底成交。
對于「面粉」（土地）冷靜，代表著各位開發商，對于未來「面包」（樓市）走勢依舊持謹慎的態度。
所以未來，很大概率，刺激不能停，還會以脈沖形式給市場支持。
最快，下周一重要會議將公布財政此次刺激力度。
29日外媒有劇透報道，10萬億刺激方案即將到來。
這篇報道的用心先不說，真實性，我覺得不高。
據公開報道顯示，6萬億化債確有其事，但是4萬億進入房地產就有故意拉高預期的嫌疑了。
而且這里面明顯少說了很重要的補充銀行一級核心資本的一萬億，還要重點的刺激消費的部分也沒提及。
所以最后到底這次有多少資金流入房地產，我覺得預期別太高，下周見吧。
不過需要注意??的是，
之前住建部的發布說了，要搞100萬套舊改，中央可以給錢，地方可以發債，最重要的是，明確了可以搞貨幣化安置。
馬上，案例就來了。
10月中旬，上海徐匯，新一輪貨幣化拆遷大規模開始簽約，涉及6000多戶的徐匯區東安新村。不同于幾年前房屋安置，這批可選擇貨幣化安置。
徐匯，作為國內土拍單價、總價記錄的締造板塊，開發潛力巨大，市場接受度極高，而且上海自己有錢，貨幣化安置毫無壓力，效率極高，據說5天已經完成99%以上。未來徐匯的土拍還有大把開發商搶著買單，自己就能轉起來。
與徐匯類似的案例還有上海虹口區，有心人可能發現，北京也有。
北京近期的棚改動作也不少，尤其土地市場上最被看好的海淀，四環西冉村、金溝河、田村路都在做棚改。
貨幣化安置之后，又一批需求將被釋放。
但是同時我們也得清楚，這次貨幣化安置只在35個大城市搞，這些城市有實力，而且地產的估值相對堅挺，即便貨幣化安置貴一點，也能賺回來。
而其他城市的首要目標，更多放在了化債上，這也是未來的一個大趨勢，強者恒強。
北京的信心，還在。
03 房價何時真正企穩？
真正的「止跌回穩」還是要看市場供求。
如果賣房人多，房價還會向下，如果買房和賣房的人之間勢均力敵，房價就有可能企穩。
我們目前政策的巨大作用就是防止房地產“硬著陸”。
截止9月月均數據顯示，房價跌幅在逐月擴大，如果房價跌太狠太快，會造成房企倒閉 、銀行壞賬、地方財政發不出工資，相關從業人員失業，老百姓資產大幅縮水等等問題，這些對社會影響面太大，所以政策的干預是為了房價跌的慢一點，把負面的影響降到最低。
未來咱們房價什么時候有企穩的苗頭看以下四點：
1、有多少人想賣房
過去房價普漲，很多人只有買一套房的錢，卻貸款買了兩套，甚至多套房產，房價下跌，這些人就想著把房子賣了，把錢還了，砸盤的多是這幫人。想賣房的人多了，房價怎么可能穩得住，所以看掛牌量，仍然具有一定參考價值。
截至10月31日，大中介前臺掛牌房源量134681套。
23年中介春節休假前97126，9.1新政前126555，12.14新政當天141013，2.6通州新政137338，3.27離異買房三年限制取消145951，430限購政策優化146165，517新政142328，626新政137206，930新政137094
持續關注。
2、要看有多少人需要買房
市場上永遠有人需要買房，比如房子太舊了，想換新房的，還有農村有房想在城里買一套的等等。但是有預算的需求才是有效需求，而有效需求的持續性是穩住房價的關鍵。從這個角度看，北京不受人口出生率下滑影響。
3、救市政策的生效情況
救市政策有好處也有弊端，好處是減緩房價下跌速度，弊端是有可能把房價下跌時間延長。
4、市場如何博弈
買房的人想等房價低一點買，賣房的人想等房價高一點再賣，所以買賣雙方博弈就看誰更有耐心了。
今天先說這么多，周末有需求的朋友可以全副武裝去線下看看房了，不想去線下的，這里給大家做了幾個VR看房視頻，當下市場確實不能和前幾年比，但是「人生不幸詩家幸」，市場不佳產品佳，這樣的行情里，內卷下的新房產品，比前幾年更有看頭。
