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哈嘍大家好，京北我是剛需血拼哥。
理論上來說，最后擇京北能夠撐起來的首付原因是，海淀中關村與朝陽望京有足夠的外溢。
典型代表就是，10號線與13號線的覆蓋的區域，能抱兩邊大腿，有足夠的購買力支撐。
但只靠著一邊的產業，或者不能靠住產業，那處境就非常尷尬。
所以京北也并不無腦沖的，還是要看板塊。
今天我們測評個京北最便宜的臨鐵盤：
01/
大體量社區
今年3月23日首開以27億元的總價摘得昌平新城東區三期土地一級開發項目CP00-1002-0001地塊。
該地塊成交第二天便公布了項目案名為「梧桐山語」
項目距離昌平線北邵洼站大約1.2公里，離地鐵站還有一段距離，步行大概需要約15分鐘，5站到達朱辛莊，6站到生命科學園。
總用地面積約4.9公頃，地上建筑面積約10.8萬㎡，小區很純粹，全部為純商品房，無配建，不用執行7090政策。
容積率2.2，綠地率30%，共規劃18棟住宅樓，9-15層小高層，總戶數為1217戶。
實際銷售單價估計約4.6萬元/平，低于指導價7000元/平左右。
02/
戶型最小57平？
項目面積段57-127㎡兩居到四居，戶型包含57㎡和62㎡東西兩居、62㎡純南向兩居、72㎡南北兩居、84㎡三居、87㎡三居、95㎡三居、127㎡四居。
主力戶型為95平，127平在樓盤中心為hi，其他戶型基本都在外圍。
57㎡東西向兩居，最小面積戶型把57平做到兩居，已經非常難得，單身小公寓設計，總價約260萬。
62平兩室兩廳一衛，南北朝向，而且三面寬朝南。
采光和視野好，設有玄關和家政區，L型的廚房設計，總價在280萬左右，大部分家庭居住了。
72㎡兩室兩廳一衛，長進深戶型。
優點是，兩個臥室空間都比較大，但是衛生間是暗衛，總價約320萬。
84平三室兩廳一衛，南北通透，采光較好。
入戶設有獨立玄關，餐客廚一體化。美中不足的是兩面寬朝南，但一般市場上此類戶型都是89平，能做到少了5平，功能不打折扣，已經非常不錯。
87平三室兩廳兩衛，南北通透。
雙衛生間都是明衛，但通透有點牽強，傳統的動靜分區設計。
95平三室兩廳兩衛，面寬9米，三面寬朝南。
客餐客廚一體化設計，獨立餐廳區，大U型廚房，主力戶型確實做到了市場上的平均水準，沒什么問題。
127平四室兩廳兩衛，四葉草戶型。
作為項目最大的戶型，客廳面寬4.2米，兩個南向臥室，獨立的家政空間，改善戶型的標配都有，總價大概在580萬左右。
03/
賠本賣房？
根據2023年2月，昌平新城東區（南邵組團）街區控規批復。昌平新城東區定位與亞奧商圈、中關村商圈、望京商圈等同等級規劃的城市消費中心。
預計未來會圍繞北紹洼站，打造一個商業、辦公綜合性的TOD項目。
項目北側約800米是清華附中昌平學校，小學初中高中一站式解決，而且還有國際部。
南側是北醫三院（即將開工建設），西邊是公安昌平分局。最近的三甲醫院昌平醫院距離項目直線距離約6公里。
附近商業資源比較少，從項目到樂多港萬達廣場開車需要19分鐘，路勁世界廣場開車大概10分鐘。
所以目前現有利好來看，只剩下學校+近鐵，未來還是要靠規劃，對于大部分人來說吸引力不夠，還是依靠本地客群。
而目前的網簽情況也證實了這點，7月29日開盤，截至到昨天簽約了193套，去化了15.8%。
實際成交價僅4.54萬/㎡，拿地樓面價約2.5萬/㎡，指導價5.3萬/㎡。
實際開發商也沒太多利潤空間了，照這個速度，項目可能還需要去化一年多。
而目前最低260萬的總價，雖然很低，但對比南邵兩居4000元/月的房租，260萬已經可以租54年。
建議等等周邊配套慢慢落位了后，再做決定是否上車。
