作者/潘玲宣
繼越秀房產信托基金和招商局商業房托之后，寶龍2021年8月27日，房托寶龍商業房地產投資信托基金向港交所遞交招股書，基金沖刺香港REITs市場的招股中心資產證券內房第三股。
在6個月的書失等待后，2月28日，效純港交所官網顯示寶龍房托基金提交的購物招股書狀態為“失效”。
寶龍方面對此回應稱，化未獲公司決定延遲寶龍房托基金的寶龍上市時間表。
價值82.3億元的房托資產包
自去年6月以來，港股招股書失效已不再是基金新鮮話題。物企沖擊下的招股中心資產證券港交所上市節奏似乎放慢，只是書失此次寶龍房托基金也在失效隊列之中。
一般而言，效純遞交IPO資料達6個月，購物若沒有通過審訊或是被駁回，該資料將會顯示為失效，此時仍可以選擇二次遞表。
不過，對于招股書失效一事，寶龍地產對外回應，由于受市況波動、政策變化等不明朗因素的影響，公司認為當前并非最佳上市時機，決定推遲上市計劃。
據悉，去年8月27日，寶龍地產發布建議分拆寶龍房托基金在香港聯合交易所有限公司主板獨立上市的公告。
寶龍地產在公告中稱，寶龍房托基金的主要目標是通過擁有并投資于來自中國商業及零售物業的優質經常性租金收入，為基金單位持有人提供穩定的分派和長期可持續的分派增長，以及提升商業及零售物業的價值。
寶龍房托基金將成為香港首個只專注于中國內地購物中心的商業房地產信托。若分拆完成后，寶龍房托基金將不會從事物業開發業務。
據招股書文件，寶龍房托基金物業的優勢主要在于是香港首個以中國為基地的商用物業產業信托，專注于戰略位置優越的購物中心，同時有著多元租戶及高租用率。
數據顯示，寶龍房托基金的物業組合包括8個由寶龍商業管理的購物中心，所在地區集中在華東及華中。具體包括上海奉賢寶龍廣場、杭州臨安寶龍廣場、鹽城寶龍廣場、宿遷寶龍廣場、泉州安溪寶龍廣場、青島膠州寶龍廣場、洛陽寶龍廣場及新鄉寶龍廣場。
截至2021年6月30日，寶龍房托基金物業可租賃總面積約45.35萬平方米，評估價值約82.3億元，基金物業總樓面面積達74.06萬平方米，總體租金收益達2.04億元，同比增長14%，增幅較大。平均租用率約96.5%，共有1161個租戶。
于2018年、2019年、2020年及2021年上半年，寶龍房托基金分別錄得收益約3.24億元、3.36億元、3.58億元及2.04億元；同期錄得利潤及全面收益總額約7.46億元、4.8億元、2.23億元及1.16億元。
闖關失敗之后
REITs的內在價值在于底層資產穩定的現金流，資產價值及潛力或是市場關注重點之一。
2021年成功在港交所上市的順豐房托自當年2月10日遞交招股文件到掛牌上市，前后僅用時96天。彼時，有分析人士認為，其本身資產具有比較明確的價值，而這些價值明確的固定資產能給公司帶來穩定的資金流。
物流地產近年逐漸成為資本市場寵兒。相比較于購物中心、辦公樓等物業，物流地產的租戶通常承租能力更強，平均租賃面積更大，租戶組合更為穩定，市場韌性更好。
另外，目前港交所REITs的底層資產多為綜合型的物業組合。以越秀房托和招商局商業房托為例，前者業態涉及零售和辦公，物業項目位于廣州、上海、武漢、杭州，均為國內一線和新一線城市；后者物業業態以辦公為主，物業項目位于深圳。
數據來源：觀點指數整理
相比之下，寶龍房托基金的物業組合包括8個購物中心，結構更為單一，底層資產分布于國內一線、新一線以及二、三線地區。
有分析認為，一線城市物業具有更強的抗周期能力。其次，于香港資本市場而言，北上廣深，重慶、成都等一線、新一線城市擁有更高國際知名度，也能夠吸引更高的投資意愿和投資信心。
不過，2月17日，步步高透露，公司正籌劃將旗下商業綜合體作為底層資產嘗試在新加坡上市REITs。底層資產為位于湖南省的2個商業綜合體（長沙的梅溪新天地、湘潭的湘潭步步高購物廣場）。如果成功上市，對寶龍房托基金不失為一種思路。
據消息人士稱，寶龍房托基金上市一直為寶龍集團整體發展戰略的重要一環，上市相關工作仍在持續進行中。公司將密切留意市況，等待合適的窗口，以更好的價格回報股東。
據2021年8月公告內容，寶龍地產從建議分拆中獲得的所得款項凈額將為保留集團提供營運資金，從而使保留集團能夠減少其凈借款，從而改善其流動資金及資產負債狀況。
商業物業去化困難、租金收入少，對于寶龍來說，自持商業的負擔似乎越來越重，而RIETs無疑是是解決眼前困難的最佳辦法之一。
2021年經歷了多次發債受阻之后，寶龍即將在2022年將迎來償債高峰。2月22日，上交所信息顯示，寶龍20億ABS項目“天風-瑞龍應收賬款1-10期資產支持專項計劃”狀態更新為“終止”。相關資料顯示，該ABS項目的底層資產是寶龍實業對外的應收款。
據觀點新媒體統計，境外債方面，截至2021年底，2022年寶龍地產將有4筆美元債到期，總計8億美元，最早一筆將于2022年4月13日到期。
于2月28日晚間，寶龍地產披露了一則有關公該司發行并于新加坡證券交易所有限公司上市的于2022年到期的2億美元3.9%優先票據的公告。
公告顯示，寶龍地產已進一步部分回購本金額為500萬美元的票據。截至2022年2月28日，寶龍地產已部分回購本金總額為1000萬美元的票據，相當于原發行票據本金總額5%。
