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哈嘍大家好，環商我是圈老血拼哥！
在9.24的只賣央行打頭陣、9.26的北京“止跌企穩”、10.12的環商CZ部表決心、10.17的圈老Z建部“組合拳”，180度轉向、全方位加持下，
北京房地產10月的成交量、網簽量已經超出了我們的認知。
截止2024年10月22日，北京樓市的網簽量為11972套。?
其中，二手住宅網簽量為9110套，新房住宅網簽量為2862套?。
什么概念呢？
就是說，二手房網簽量環比9月同期上升了13.93%?。新房住宅網簽量環比9月同期上升了56.05%?。
另外，據大中介數據，實時成交量已經來到9292套，環比9月全月的6771套，上漲37%。
按照綠中介的市場占有率大概是50%左右，10月份成交量很可能觸達2萬。
北京這次真的賣爆了。
同時，我們觀察到，大中介掛牌量也在下降。
大中介前臺掛牌房源量136310套（23年中介春節休假前97126，9.1新政前126555，12.14新政當天141013，2.6通州新政137338，3.27離異買房三年限制取消145951，430限購政策優化146165，517新政142328，626新政137206，930新政137094。
隨著北京樓市預期好轉，更多超出認知的事情正在發生。
No.1 老破小賣爆了
北京樓市成交量大漲，其中，超過八成，甚至85%以上的成交，都來自總價500萬以下的房子。
毫無疑問，政策利好加持下，剛需正在加速下場，老破小依然是成交主力。
據多位一線中介人員透露，很多“老破小”二手房的掛牌單價比一年前降低了20%，且超八成房源以掛牌價的9折成交，老破小成交價平穩。
此外，新政落地后，市場逐步趨穩，購房者的信心也在逐漸增強，剛需客開始敢于出手，而“老破小”房源的低總價特性，恰好為他們提供了上車的機會。
另外一個冷門的「知識點」也冒了出來。
“現在買老破小的租金回報率普遍到了3%，這在一線城市已經很多年沒有過了。”
北京某中介公司大望路區域門店經理透漏，在他接觸的客戶中，以投資為目的的客戶大約三成。
9月24日，媒體棱鏡報道了這樣一個案例，一位客戶以190萬在國貿買下60平兩居，把兩居改成三居分別出租，月租金大概能收回來8000元左右。即便是直接委托給中介公司整租，月租金也在6000元以上。按月租金6000元計算，該房屋年租金收入7.2萬元，租金回報率達3.6%。
目前，大量中小銀行3年期、5年期定期存款利率進入“2字頭”，1年期、2年期定期存款利率進入“1字頭”。
相較之下，在一線城市的核心區域全款投資一套低總價、高回報的房產，居然成為“存款特種兵”的新選擇。
不過，一位房地產行業人士提醒道，直接擁租金收入計算投資回報率，往往沒有考慮老舊房屋折舊的問題，以及重新裝修的成本。此外，此類房子未來出手也存在不確定性，還需謹慎看待。
最后，二手房“老破小”的復蘇，背后也繞不開分化二字。
從趨勢上看，“老破小”在整個市場的帶動下有所回升，但據了解，五環外的二手房市場走量還是以改善大戶型偏多，“老破小”的復蘇也多集中于中心區域。
No.2 這次，藥效似乎真的不同以往
市場分化還在持續，跟老破小持續「以價換量」不同，不少熱門板塊，次新房的價格，也已經開始回升。
來看幾個近期次新房案例：
1、海淀區金玉府，該小區兩套房，同樓層，同戶型，一套在24年8月份成交，總價是992萬；另一套在十一假期成交，總價是1060萬。上漲68萬，漲幅將近7%。
2、海淀萬柳，碧水云天， 10月12日，一套174平米的四居室，成交總價2155萬，單價12.4萬；9月22日，成交了一套180平米的四居室，成交價2010萬，單價11.2萬。
考慮到面積差異的因素，不到一個月時間，房價上漲150萬，單價上漲1.4萬，漲幅約7.5%。
3、海淀西北旺，萬科如園，剛成交一套249平房子，總價2940萬，單價11.7萬 。9月法拍，該小區剛成交了一套275平房子，單價才到7.37萬。
單價一下飛升4.33萬，如果按照面積換算，這套房子成交價上漲了1000多萬，漲幅58.75%，非常魔幻。據說當晚小區業主群就炸鍋了紛紛打算上調出售價格。
4、海淀萬柳，萬泉新新家園，10月11日成交了一套172平的三居，成交價是2200萬，單價12.79萬，最新成交單價逼近13萬；就在9月15日，該小區成交了一套205平的大平層四居，成交價1945萬，單價9.48萬。
短短半個月，成交單價上漲3.31萬，漲幅35%。
當前成交價，對于高點來說，依然差距很大，但已經有了觸底反彈的趨勢。只是房價的修復，依然需要時間，需要更多的成交量的堆砌。
但目前看，這波政策的影響力比“517”更強。
“517”政策出來，北京響應速度很慢，市場預期沒有得到回應。只有第一個星期熱度加強，很快刺激效果開始衰退。
這回明顯不一樣的是，新政第二周，成交量還保持上揚趨勢，市場的韌性和持久力更強。
果然，預期比黃金更珍貴。
現在信心逐漸樹立起來，市場行情能持續多長時間，房價可以反彈到什么程度，就交給時間、交給市場了。
No.3 經濟基本面才是關鍵
宏觀來看，當下市場，漲價幅度還是很有限的。
銷冠智庫數據顯示，10月第三周，京西北網簽價格普遍上漲，六大主城區，只有東城、海淀區上漲，且漲幅均在10%以上。
望京等重點商圈，改善次新漲幅普遍不大，約2%左右。
據一線中介人員透露，目前帶看量已經回升，不少房東漲價信心回升，但是在10%左右的漲幅很難被市場認同，買家不接招，漲了也白搭。
目前房價想大漲，很難，因為核心問題，經濟情況沒有明顯改善。
經濟增長和就業情況直接影響大家的收入水平，從而影響購房需求和加杠桿置業的信心。
在二季度的央行儲戶調查報告中，被訪居民普遍對未來收入、就業預期不佳，從而選擇在未來購房的人也同步減少。
而與此同時，由于收入和就業預期不佳，疊加上行業不景氣，認為房價會上漲的人也越來越少，從而價格預期和現實房價出現螺旋下行，新房和二手房價超預期下行。
好消息是，國家統計局對70個大中城市在9月下旬開展的月度房價問卷調查顯示，預期未來半年新建商品住宅和二手住宅銷售價格保持穩定或上漲的受訪從業人員占比分別為58.3%和45.4%，對比上月調查結果，分別提高10.0個和6.5個百分點。
預期真的在扭轉。
但咱們一直說，這一波離不開政策「大力出奇跡」，接下來要看落實和兌現情況。
市場預期，全國性的止跌回穩應該在明年上半年出現，但人口大量流失的地區，也不排除持續下跌的可能。一線城市回穩應該會更早。
以上就是目前市場的一些情況，希望能幫你客觀了解市場，管理預期。
