撰文/陳玲
備受矚目的上市首盼首日消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs終于迎來(lái)上市。
3月12日，日翹華夏金茂商業(yè)REIT和嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT作為首批商業(yè)REITs登陸上交所。表現(xiàn)
近期REITs上市受環(huán)境影響較大，側(cè)記REITs年前大幅下挫實(shí)質(zhì)性影響到待發(fā)行的上市首盼首日REITs定價(jià)，比如嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT和華夏金茂商業(yè)REIT的日翹認(rèn)購(gòu)價(jià)格都落到詢價(jià)的最低價(jià)。
受春節(jié)前政策及節(jié)后市場(chǎng)情緒回暖影響，表現(xiàn)春節(jié)后REITs市場(chǎng)情緒快速回暖，側(cè)記呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，上市首盼首日但仍處于歷史較低位。日翹3月12日，表現(xiàn)REITs市場(chǎng)普遍走弱，側(cè)記35支REITs僅12支收紅，上市首盼首日華夏和達(dá)高科REIT收漲0.85%漲幅最大，日翹華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT收跌1.27%跌幅最大。表現(xiàn)
兩只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs開(kāi)盤(pán)首日也均收紅，但表現(xiàn)一般，金茂商業(yè)REIT收于2.685元/份，漲幅0.56%，物美消費(fèi)REIT收于2.399元/份，漲幅0.67%。而此前上市的不少REITs，上市首日收漲30%的也不在少數(shù)。
就上市首日表現(xiàn)看，資本市場(chǎng)并沒(méi)有對(duì)消費(fèi)類(lèi)REIT表現(xiàn)特別興奮，基本上和其他REITs走勢(shì)趨近。
平淡表現(xiàn)
消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在千呼萬(wàn)喚中揭開(kāi)面紗，華潤(rùn)置地、印力、中國(guó)金茂及物美是首批申報(bào)企業(yè)。
數(shù)據(jù)顯示，4單項(xiàng)目合計(jì)資產(chǎn)估值143億元，擬募集資金額127億元，其中華潤(rùn)項(xiàng)目和印力項(xiàng)目規(guī)模較大（分別為69.8億元和35.8億元）。
而4單項(xiàng)目資產(chǎn)估值Cap rate在5.36%-7.14%，折現(xiàn)率在6.5%-7.25%，管理人預(yù)計(jì)2024年可供分派收益率在4.73%-6.40%，該收益率水平與其他產(chǎn)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目上市時(shí)點(diǎn)相比略高。
3月12日，華夏金茂商業(yè)REIT和嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT正式上市。
上市首日，兩只REITs表現(xiàn)較為平淡，華夏金茂商業(yè)REIT認(rèn)購(gòu)價(jià)格為2.67元/份，本次發(fā)售總額為4億份，募集金額為10.68億元。該基金網(wǎng)下投資者和公眾投資者均實(shí)現(xiàn)超募，配售比例分別為49.04%和94.41%。首日開(kāi)盤(pán)價(jià)為2.671元、開(kāi)盤(pán)價(jià)接近發(fā)行價(jià)、上市首日收盤(pán)價(jià)為2.685元，收漲0.56%。
嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT認(rèn)購(gòu)價(jià)格為2.383元/份，本次發(fā)售總額為4億份，募集金額為9.532億元。機(jī)構(gòu)網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)和公眾認(rèn)購(gòu)均啟動(dòng)了比例配售，網(wǎng)下投資者配售比例為75.95%，公眾投資者配售比例為71.64%，發(fā)行價(jià)為 2.383元、開(kāi)盤(pán)價(jià)為2.5元、開(kāi)盤(pán)價(jià)較發(fā)行價(jià)漲4.9%、上市首日收盤(pán)價(jià)為2.399元，收漲0.67%。
數(shù)據(jù)來(lái)源：商業(yè)客整理
商業(yè)客發(fā)現(xiàn)，回望此前上市的REITs，從2021年6月首支公募REITs中金普洛斯REIT開(kāi)始，最近兩年陸陸續(xù)續(xù)有30余只公募REITs上市交易。
從上市首日的表現(xiàn)來(lái)看，首日開(kāi)盤(pán)價(jià)相較于發(fā)行價(jià)漲跌幅為正的公募REITs一共有14只，上漲的概率為46.67%，平均漲幅為3.66%，當(dāng)日漲幅達(dá)到30%的也并不在少數(shù)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：商業(yè)客整理
不過(guò)，因年初REITs市場(chǎng)普遍承壓，國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT表現(xiàn)亦較為平淡。
中金分析指，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的落地推行是眾望所歸，其中一項(xiàng)重要緣由是市場(chǎng)普遍認(rèn)可消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的長(zhǎng)期規(guī)模潛力。
長(zhǎng)遠(yuǎn)看，中國(guó)REITs市場(chǎng)從底層資產(chǎn)視角有可能形成新能源資產(chǎn)、交通運(yùn)輸類(lèi)資產(chǎn)和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)三足鼎立的局面，而消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施可能是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)大類(lèi)中最具規(guī)模潛力的子板塊，其單體資產(chǎn)規(guī)模較大是一個(gè)突出的特質(zhì)。
資產(chǎn)底色
那么，上市的商業(yè)REITs資產(chǎn)如何？
據(jù)悉，華夏金茂商業(yè)REIT底層資產(chǎn)為長(zhǎng)沙金茂覽秀城，項(xiàng)目坐落于湖南省長(zhǎng)沙市湘江新區(qū)，建筑面積為10.27萬(wàn)平米，可租賃面積為6.12萬(wàn)平米。開(kāi)業(yè)至今，項(xiàng)目的銷(xiāo)售額及客流量始終保持在較高的水平。
數(shù)據(jù)顯示，2020年，長(zhǎng)沙覽秀城年度客流量達(dá)到989萬(wàn)人次，同年銷(xiāo)售額為4.89億元；2021年、2022年，該項(xiàng)目的客流量及銷(xiāo)售額分別達(dá)到1117萬(wàn)人次、1197萬(wàn)人次及5.86億元、7.23億元，三年復(fù)合增長(zhǎng)率為10.01%、21.59%。
長(zhǎng)沙金茂覽秀城的出租率自2022年起始終保持在98%以上的高位，凈運(yùn)營(yíng)收益（NOI）近三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)55.40%，日均銷(xiāo)售額年復(fù)合增長(zhǎng)率超25%、日均客流量年復(fù)合增長(zhǎng)率超15%，2020年至2023年上半年換租實(shí)現(xiàn)的平均租金增長(zhǎng)率近20%。
經(jīng)營(yíng)效益方面，2023年上半年長(zhǎng)沙金茂覽秀城項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5770.09萬(wàn)元，凈利潤(rùn)610.86萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)凈收益2621.02萬(wàn)元；2023年上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額 4.29億元，月銷(xiāo)售坪效為1168.64元；實(shí)現(xiàn)客流量702萬(wàn)人，日均客流量為3.9萬(wàn)人。
中國(guó)中化控股有限責(zé)任公司副總經(jīng)理、總會(huì)計(jì)師、黨組成員李福利表示，未來(lái)，中國(guó)中化將攜中國(guó)金茂持續(xù)向公募REITs平臺(tái)裝入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以資產(chǎn)盤(pán)活擴(kuò)大有效投資，加速消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT則是首個(gè)由民營(yíng)企業(yè)發(fā)起、具有商超零售業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)型消費(fèi)類(lèi)公募REITs項(xiàng)目，同時(shí)也是北京市首單消費(fèi)類(lèi)公募REITs。
不同于長(zhǎng)沙覽秀城這種購(gòu)物中心項(xiàng)目，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT的底層資產(chǎn)則是社區(qū)超市類(lèi)資產(chǎn)，包括大成項(xiàng)目、玉蜓橋項(xiàng)目、華天項(xiàng)目和德勝門(mén)項(xiàng)目，總建筑面積77894.28平方米，平均運(yùn)營(yíng)時(shí)間達(dá)到16.75年。
招募公告顯示，截至2023年6月末，物美項(xiàng)目出租率為88.7%，低于其他三單購(gòu)物中心項(xiàng)目均在98%以上的出租率。
其中，大成項(xiàng)目83.21%出租率拖累整體出租率，其余項(xiàng)目出租率均在九成以上，分別為玉蜓橋項(xiàng)目93.84%、華天項(xiàng)目90.55%、德勝門(mén)項(xiàng)目92.15%。
據(jù)悉，截至3月12日，滬深兩市已有32單公募REITs上市。華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT將于3月14日上市交易，3只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs共募資近90億元。
