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中駿:當佛系青年握緊方向盤 | 激蕩2021?

焦點財經Focus 2021-11-19 18:04:48 用手機看

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風口上趟新路。系青向盤

作者丨王迪  

出品丨焦點財經

2018年9月，年握喜歡徒步的緊方黃朝陽帶領集團成員在戈壁進行了一場徒步挑戰。88公里的中駿距離，為期3天2夜，當佛像極了中駿前一年提出的系青向盤“三步走”戰略。這一年，年握中駿的緊方銷售目標是500億。

閩系房企的中駿老板似乎有一種共性，“賭性”強，當佛有拼勁。系青向盤但是年握，中駿是緊方其中的異類，這與黃朝陽曾經“有所不為”的風險管理文化有關，佛系一度貫穿了中駿的前30年。

所以，當世茂、旭輝、陽光城“同鄉”的銷售額分別達到855.1億元、1520億元、1628億元時，2008年的中駿剛剛撞過500億目標線。

時移世易，一切既定的行業準則并不會適用所有周期，這是自然規律。所以，“山上”的人并不意味著永遠在“山上”，而“山下”的人也不一定永遠落后于人。“三道紅線”、預售資金監管等高壓政策，讓行業輪動洗牌的規則徹底推翻，企業穩健的標準也不再以銷售數字“論英雄”。

2021年行業寒冬凜冽，中駿不僅在2020年報時保持“三道紅線”全綠，并且在2021年中報之時延續這一趨勢。不論是中駿商管主打智慧商管排名前列股成功上市，還是近期中駿集團董事局主席黃朝陽或其一致行動人增持中駿750萬股，都在一定程度上筑高了中駿的資金壁壘。

當房企“多米諾骨牌”接連倒塌，有人說“企業沒有消息，就是好消息”，在地產嚴防死守的行業守擂戰中，曾經的佛系青年也在防守、進擊。

正如黃朝陽所說，當下房地產行業從快速增長賽道走入平緩有質量發展期，企業領導者要致力于找到不確定性中的確定性，房企可尋找的確定性包括：戰略的確定性、投資的確定性、商業模式的確定性以及組織能力的確定性。

中駿的“激蕩指數”

焦點財經從財務安全（現金短債比、凈負債率、剔除預收款后資產負債率）、成長能力（權益銷售額增長率、營收增長率）、運營能力（凈利潤率、存貨周轉率、銷售管理財務三費率、ROE）三大維度共計9個分指標，對2021年前三季度銷售規模TOP100里的上市房企，進行了數據對比分析，中駿憑借較高的綜合成績，成為2021年最“激蕩”的“選手”之一。

數據顯示，1-10月中駿集團實現累計合同銷售金額約人民幣902.42億元，同比增長13%，累計合同銷售面積6,257,041平方米，同比增長15%。截至2021年10月31日止十個月的平均銷售價格為每平方米人民幣14,422元。

延續10月份行業銷售額集體下行的趨勢，2021年10月單月中駿連同其合營公司及聯營公司實現合同銷售金額約人民幣76.02億元，合同銷售面積597,487平方米，同比分別下降32%和18%。雖然10月份中駿的單月的銷售額及銷售面積有所下滑，但是據克爾瑞數據顯示，中駿前10個月的權益銷售額增長率達到40.60%，中駿依舊具有“抗跌”性。

以上半年業績來看，13.22%的凈利潤率、0.2044存貨/次、7.75%三費率、11.03%的ROE體現了中駿的運營能力。

此外，在接連暴雷的房企中，規模已經不是安全線的少有衡量，在此其中，財務安全占據了很大的比例。財務安全對于房企的重要性不言而喻。

在財務安全方面，上半年中駿集團剔除預收款后的資產負債率為69.5%，凈負債率77.9%，現金短債比為1.2倍，“三條紅線”全部達標，繼續維持綠檔。

在房企評級接連下調的背景下，雖然惠譽在11月16日將中駿從 "BB-" 下調至 "B+"，但是展望依舊 " 穩定 "。

惠普稱，因較低的杠桿率被相對較高的合資企業和非控股權益敞口所抵消，中駿集團有足夠的流動性來解決資本市場的債務到期，因為這些到期日較為分散。

“中駿集團控股的資本市場融資渠道可能會繼續中斷，惠譽預計其將利用現有現金和內部現金流來應對即將到期的債券。該公司在 2021 年上半年末有 153 億元人民幣的無限制現金，其中約 50% 由控股公司層面持有。”

數據顯示，截至 2021 年上半年末，中駿集團控股的隱含現金回款 / 合同銷售總額為 42%，合資企業資產與開發資產 ( DP ) 凈值的比率為 19%。其 NCI 凈債權相當于 DP 資產凈值的 19%。

風口上趟新路

如若盤點2021年中駿的高光時刻，7月2日，實現上市的商管板塊始終是繞不過的一環。黃朝陽借此將兒子黃倫推到了前臺，這成為行業二代接班的慣性鋪陳。

行業利潤被攤薄，分拆地產旗下板塊成為眾多房企謀求發展及融資的途徑。在物業這片市場藍海中，中駿的選擇是，聚焦物管行業的細分賽道，主打智慧商管排名前列股。

作為一家綜合物業管理服務提供商，中駿商管定位輕資產管理公司，業務涉及管理商業與住宅物業等，在管面積2000萬平方米。

單從中駿給物業板塊所起的名字——中駿商管智慧服務便可以看出，黃朝陽將競爭賽道放在較少人走的商業管理，而非大同小異的住宅物業管理，同時輔以熱詞“智慧”，這是另辟蹊徑。

從目前上市物企來看，商業運營及管理類偏少，重點布局或切入商業物業及運營不超過10家，其中尤以華潤萬象生活、寶龍商業、星盛商業為代表。中駿搭上的這趟“順風車”或許在一定程度上可以塑造其差異化“護城河”。

截至上市當日收盤，雖然港股物業股普跌，中駿商管卻逆勢大漲8.11%，收報4港元每股，總市值達80億港元。截至11月19日收盤中駿商管市值約77億，市盈（動）28.43。

此外，中駿商管的業務版圖亦有積淀。自成立以來逾18年的物業管理經驗，業務橫跨18個省、自治區、市的55個城市，覆蓋全國五大主要經濟區，包括海峽西岸經濟區、長三角經濟區、環渤海經濟區、粵港澳經濟區以及中西部地區。

截至2020年12月31日，中駿商管擁有199個管理或已簽約商業及住宅項目，在管總建筑面積約為1620萬平方米，總簽約建筑面積約為3660萬平方米。其中，在管的商業項目共10個，總建筑面積100萬平方米。在母公司“五年百城”戰略之下，到2025年中駿集團將布局百座中駿世界城。

另據中駿商管招股書數據顯示，2018年-2020年，中駿商管的收益分別約為3.97億元、5.75億元、8.05億元，年復合增長率達到42.6%。

事實上，在規模和商管賽道優勢的加持下，中駿商管從啟動上市以來便受到很多投資機構青睞，其中，安踏體育、恒安國際、九牧王和機構投資TX Capital成為公司IPO的四大基石投資者。

此外，中泰國際對于中駿商管上市后的估值有著高于市場平均水平的預估。這意味著，隨著未來在管商業物業規模的擴圍，中駿商管可繼續以高毛利率、高業績不但輪動字樣商管板塊從而帶來高估值。

“雙輪”駛入快車道

誠然物管上市被視為黃朝陽的“殺傷武器”，但是僅“一個輪子”行駛難免會觸及風險。黃朝陽所認同的是，地產行業將長期處于高度競爭、膠著狀態，需要打破單純依靠規模發展的傳統思路，通過獨特戰略實現破局。

所以，“一體兩翼”成為中駿的落點，以購物中心和長租公寓為抓手，構建差異化核心競爭力，實現發展與轉型。他強調：戰略共識是企業發展的驅動力，集團上下唯有對戰略堅定不移，方可高效推動業務。

2017年，中駿集團確立了“一體兩翼”發展戰略，以住宅為主體同時發展商業地產和長租公寓。黃朝陽也為中駿定下2025年100座購物中心的目標，而今年中駿的“百城”計劃再提速。

與新城控股面臨的問題相似，中駿的購物中心主要布局在二、三線，低線城市的租戶更容易受經濟周期波動的影響。今年中駿集團也在將火力對準一、二線，優化土地結構。

今年上半年，中駿及其合營公司及聯營公司積極于長三角、環渤海、海峽西岸、粵港澳及中西部地區，以不同方式拓展土地儲備合共新增19 個項目，分布在16 個城市，新增土儲面積557萬平方米，新增貨值810億元，權益占比超九成；其中包括北京、上海、天津及蘇州等一、二線城市在內的投資金額占比達七成。

在購物中心方面，今年上半年，中駿集團新增6個中駿世界城購物中心，以及9個方隅長租公寓項目，截至2021年6月末，中駿集團目前在全國布局了38座購物中心，“五年百城”計劃完成率近4成。

據黃倫介紹，截止7月底，中駿集團“百城” 計劃已完成近40% ，總建筑面積超過230萬平方米，目前平均超過80%招租率。

對于長租公寓品牌——方隅，據管理層透露，中駿長租公寓構成模式更加多元，采用基金管理+開發運營+租賃運營及資產投資的模式。“長租公寓去年開始盈利，今年盈利也會上升。我們跟境外美元基金開展單一項目投資，基金層面對方隅公寓的模式反饋都比較正面。”

截止2021年6月底，中駿集團管理規模接近4萬間，出租率達到97%，總資產規模是240億元。今年上半年新增的9個長租公寓項目，總共11209間，目前方隅在管重資產項目28個，對應資產價值180億人民幣。

2018年到2020年，中駿集團實際銷售額分別為514億、805億、1015億，年復合增長率40.5%，順利完成既定目標。

去年，中駿跨過千億門檻，在今年年初，黃朝陽給予中駿的底色評價是平靜、謙虛。他說，兌現承諾是一種態度，持續實現承諾是一種能力，千億是中駿33年來的制高點，更是新征程的起點，面對充滿不確定的未來，中駿將會堅持做正確而難的事。

千億之上，兩千億之下，在“一體兩翼”的快車道之下，曾經的“佛系青年”也標榜勵志。如今34歲手握方向盤的中駿，又將駛向何方？

聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。