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亦莊唯一真臨鐵盤？兩個垃圾場邊？去過一次啥都沒有？
從北神樹地塊入市、㎡問題到華潤拿地將做北京潤府...師妹持續在跟大家同步北神樹新盤的住垃知曉消息。
因為亦莊新盤供應不多，圾場并且項目緊鄰地鐵，邊買可輻射亦莊/朝陽兩個大區，亦莊很多小伙伴非常關注這里。臨鐵兩
今天就跟大家分享下戶型情況，盤請以及說說很多人追問的㎡問題垃圾場問題。
NO.1
先說戶型：主攻改善
北京潤府的體量不小，規劃建筑面積332097.21㎡，容積率2.5，共18棟樓，層高10-18層，1386戶。
將分三期開盤，4月底首期開盤8棟樓。指導價6.5萬/平米，首期開盤均價在6萬/平米左右。
項目一共6種戶型，純改善面積段，最小99三居起步。
99㎡三居、109㎡三居、129㎡四居、133㎡四居、157㎡四居、177㎡四居
兩個三居戶型圖（點擊放大可查看）：
建面約99平三居一衛，沒有做成傳統的三面寬，而是把客廳放在西側開窗；優勢在于5.9米開窗，視野更好，年輕群體會更喜歡。
但劣勢也很明顯，除客廳以外的區域尺度略顯緊湊，99平三居一個衛生間，南向最大的臥室不到14平，北向靈動空間8平米左右，做臥室太小只能書房或兒童游戲房。
適合年輕小兩口住，最多加個娃，總體來講不太實用...
建面約109平三居雙衛，戶型格局好于99平，南向三面寬、主臥套房、北向空間也不局促，戶型方正，大了10平米，功能性更強。
兩個四居雙衛戶型圖：
建面約129平米四居，戶型全明方正通透，北向兩次臥可打通，根據不同家庭需求靈活設計；次衛也是干濕分離，洗手臺放在衛生間外。
不過一個小問題是入戶門正對衛生間，看重風水的同學會介意。
建面約133平米四居，兩個臥室朝南，兩次臥朝西；主臥L型轉角飄窗，采光視野更好；格局和129差異很大，看個人喜好了。
兩個四居三衛戶型圖：
建面約157平米四居，南向三面寬約12.4米，客廳面寬5.5米，南向雙套房，主臥L型開窗，格局不錯。
建面約177平米四居，項目的最大戶型，四葉草格局，大改善標配浴缸、雙臺盆，客廳面寬做到6.1米，是157的升級版。
看下來北京潤府的戶型設計，還是“各有特色”的，目前項目已經開放了4個樣板間（109/129/133/157），大家可以實地感受一下。
NO.2
兩個垃圾場現狀
位置方面，北京潤府周邊爭議很大的兩大垃圾場。
南側直線約1.2公里左右，是北神樹衛生填埋場；北側直線1.4公里左右，是董村綜合處理廠。
北神樹垃圾填埋場，是北京第一個現代垃圾衛生填埋場，總占地面積32.5公頃，1996年開始運行，主要填埋生活垃圾，2014年滿負荷封場。
2018年通州七環外的永樂店垃圾焚燒廠投產，北神樹徹底結束垃圾處理使命；2020年北神樹生態修復試點項目立項，將改造成生態公園。
2023年9月8日，北神樹填埋場生態修復試點項目竣工驗收圓滿完成。（相關新聞鏈接：https://mp.weixin.qq.com/s/dcud4wjGNvVETT1bEH9h5Q）
目前，幾乎沒有異味影響了。
董村綜合處理廠，2007年底建成，會處理廚余垃圾、少部分生活垃圾，以及醫療垃圾，師妹覺得問題可能更大一些。
前兩年多次遭到附近居民投訴，7/8月份夏季臭味嚴重。
目前最新的回應是，預計4月底將醫療垃圾環節陸續搬遷至大興安定新廠區。
偶爾垃圾車經過，以及炎熱天氣，味道上師妹覺得可能還是會有影響。
這確實算北神樹項目的一個大bug，希望等醫療垃圾環節搬遷后，空氣及生態能得到改善吧。
還有一點要說，大家可以發現上圖中關于臺湖董村垃圾場的回復，是通州區在處理。
臺湖本身處于通州和亦莊的交界處，也是通州和亦莊協同發展板塊，亦莊擴區后將臺湖西部劃到亦莊新城范圍內。
根據《亦莊新城規劃(國土空間規劃)(2017年-2035年)》，臺湖被劃入亦莊新城的規劃范圍之內的部分，亦莊開發區主導其經濟管理和建設，而其他社會管理事務則由通州區負責。
自2020年7月6日起，臺湖歸屬亦莊部分的不動產登記業務已經改到亦莊經開區辦理。
也就是說臺湖的賣地建設歸亦莊管，垃圾場這類事項通州負責。臨界地帶的問題，就是不想給對方做嫁衣，所以事項可能推動的慢。
NO.3
所以到底能不能買？
有人戲稱，北神樹是城鄉結合部既視感。
板塊內啥都沒有，配套建設也不完善。這其實是北京多數新盤板塊的通病，師妹看來不算致命缺陷。
現有配套：商業上，2.4公里左右有個中福購物中心；教育上，3.2公里左右有北京八中亦莊分校，4公里左右有次渠中學，現有的學校都比較遠；醫療上，約5.9公里有首都醫科大學附屬北京同仁醫院。
一方面，華潤帶來北京潤府的同時，還將帶來一座萬象匯商業，就在項目南側；西南還有一小塊基礎教育用地，是建面約3200㎡的幼兒園。
這是華潤拿地組團內包含的兩個配套。
另外，項目西北側有一塊十二年一貫制學校用地，可以彌補板塊內教育資源的空缺。不過何時入市引進什么學校，現在還不好說。
再說說北京潤府的最大亮點，就是離地鐵站200米左右即是17號線北神樹站。
17號線含金量非常高，連接北京東南及東北部多個重點商圈。
其中17號線南段（十里河-嘉會湖）、北段（工人體育場—未來科學城北）已經分別于2021年底、2023年底開通運營。
目前從北神樹站出發，往北3站換乘10號線，7站抵達國貿；往南2站換乘亦莊線，輕松抵達核心區。
并且，待中段建成通車后，17號線可直通工體、太陽宮、望京、未來科學城。
北京東部的重要商務區，幾乎全部串聯。北神樹板塊用來承接亦莊核心區和朝陽區的外溢就夠了。
臨鐵200米的北京潤府，又是目前亦莊離地鐵站最近的改善盤，所以優勢還是有的。
最后，什么人可以買北京潤府？
1，不在意潛在的環境污染問題；
2，不看重教育資源；
滿足這兩點，就可以買，月底開盤價真的在6萬/平左右的話，性價比肯定是在的。
再往后3站、離地鐵站更遠的嘉會湖三兄弟網簽價格都在5.8萬/平，北神樹6萬還不香么？
至于北神樹和嘉會湖的產業前景/板塊價值pk、以及亦莊河西這一輪價格的回調...等等問題，如果大家感興趣，評論區留言。
下周一再安排一篇！
