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近日召開的房貸中央經濟工作會議提出，適時降準降息，利率保持流動性充裕。調整業內人士分析，首月預計2025年會繼續實施有力度的還款降準降息。與房貸借款人密切相關的為啥是，可以通過調整重定價周期享受到貸款市場報價利率(LPR)下降帶來的變多優惠。
據悉，房貸自11月1日起，存量房貸借款人可與銀行協商，重新約定個人住房貸款利率重定價周期。此前規定，重定價周期最短為12個月，調整后的重定價周期可選擇3個月、6個月或12個月，意味著如果一年內LPR下降不用再等一年才能享受到調降優惠。
需要注意的是，每次重新定價后，房貸月供會在利息調整月按照新的利率重新計算剩余月供。不過，有市民反映，在自己的存量房貸利率下調后最新一期的還款金額比之前有所增加。“雖然就多了200余元，而且第二個月還款時，金額確實是按照新利率下調了，但還是不太明白為什么第一個月會出現這種情況。”北京市民王丹彤說。
記者咨詢了多家銀行后了解到，出現上述情況的，大多是選擇了“按月等額本息”還款方式的客戶。中國農業銀行北京市分行個貸客戶經理劉暢解釋，在等額本息還款方式下，當利率保持不變時，每月還款的本息總額是固定的，但其中本金部分會逐漸增加，利息部分會逐漸減少。然而，在利率調整后，每月還款的本息總額會發生變化。
簡單來說，存量房貸利率調整相當于借款人與銀行根據舊利率簽訂的原合同終止，并根據新利率簽訂了一個新合同。新合同中貸款總額是原合同的剩余本金，即原合同的貸款總額減去已經還清的本金。利率調整為降低后的新利率，貸款期限則是原合同剩余的還款期。根據新的貸款總額、還款期限和利率等變量，銀行會重新計算借款人每月的還款金額以及每月應還的本金和利息。
需要注意的是，利率降低后，當期應還的本金是根據新利率重新計算的，而當期利息則是按照新舊利率所占的天數進行分段計算的。當借款人的每月還款日與利率調整日不一致時，一個還款周期內就會執行兩個不同的利率。以10月份為例，由于多家銀行在10月25日對存量房貸利率進行了批量調整，也就是說，如果借款人的還款日是每月1日，那么10月份前24天的利息將繼續按照原利率計算，而從25日到31日的利息則會按照新利率計算。
舉例來說，假設借款人原合同貸款總額為100萬元，貸款期限為25年(300個月)，等額本息貸款利率為4.4%，那么每月還款金額為5501.72元，利息總額約為65.05萬元。如果在利率調整前已經按照原合同還了5期，那么剩余的還款期限為295個月，剩余本金約為99.08萬元。如果調整后的利率降為3.55%，那么第1期需還本金為2108.26元。
由于利率調整發生在還款周期中，因此利息需要進行分段計算。前24天的利息仍需按照原利率計算，即剩余本金乘以原利率后，先除以360天(或365天，具體取決于銀行計算方式)，再乘以所占天數，為2906.22元。而后7天的利息則按照新利率計算，同理可以算出這部分的利息為683.90元。因此，當11月1日還款時，本金2108.26元加上利息3590.12元(2906.22元+683.90元)，總月供為5698.38元，確實略高于此前的5501.72元。
這主要是因為重新計算后本金增加的金額超過了利息減少的金額，所以調整后的當期還款金額出現了高于此前月供的情況。但是，等到下一期還款時，就會統一執行調降后的新利率3.55%，且剩余還款期限為294個月，剩余本金約為98.87萬元。如果此后利率保持不變，那么重新計算后的月供將穩定在5039.42元左右。
劉暢告訴記者，存量房貸利率下調，總體規則是還款本息總額減少，總償還本金不變，總期限不變，總付利息減少。雖然短期內可能月供增加，但從長期來看，還款總額是下降的。
中國人民銀行數據顯示，截至10月末，21家全國性銀行共計對5366.7萬筆、總額達25.2萬億元的存量房貸利率完成了調降。中國人民銀行行長潘功勝此前表示，銀行下調存量房貸利率有利于進一步降低借款人房貸利息支出。預計這一政策將惠及5000萬戶家庭約1.5億人口，平均每年可為這些家庭減少利息支出總額約1500億元。
來源：經濟日報
