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【直擊財報】系列，頂流在財報中讀懂企業邏輯，華潤看見商業之變。生活售額以此為序，年零在第19屆中國商業地產節，超億與企業一起長風破浪。頂流此為，華潤華潤萬象生活篇。生活售額
來源/贏商研究中心
撰文/ 蘇珊、年零羅嘉欣
這個春節，超億華潤萬象生活在營的頂流重奢場有點小失落。假期境外游火熱一定程度上對國內高奢消費產生影響。華潤但管理層表示：“展望全年，生活售額預計仍可保持穩健增長。年零”
這樣的超億篤定，一方面源于2023年旗下購物中心業績表現突出，另一方面旗下重奢項目普遍具有商業體量大，覆蓋客群廣，品牌組合多元的綜合競爭力優勢。
“2023年利潤和現金流均保持高速的增長，全面兌現了資本市場的承諾?！比A潤萬象生活管理層在業績會上如是說道。
從數據來看，2023年華潤萬象生活實現營收147.67億元，同比增長22.9%；核心凈利潤29.21億元，同比增長31.2%；每股股息同比大幅上漲60.4%至0.704元，營業現金比率增長4.9個百分點達到20.6%。
聚焦商管航道，截止2023年年末，華潤萬象生活在營購物中心101座，邁入「百MALL」里程碑，實現零售額1812億元，同比增長43.3%；在營重奢購物中心13座，位列行業第一。在營項目中82個項目零售額排名當地市場前三，占比81.2%。
業績增長背后，是戰略錨定下的規模增長。2024年，華潤萬象生活繼續開啟“加速度”，全年擬新開武昌萬象城、長沙萬象城、西安CCBD萬象城、鄭州鄭東萬象城、貴陽萬象城等18座購物中心。
除外拓儲備外，管理層還透露，將積極關注具有互補優勢、優質的商業運營公司收購及投資機會。
01
全年商場零售額1812億元
在營MALL同店銷售增31%
華潤萬象生活總裁喻霖康在業績會上透露，公司全年實現零售額1812億，同比增長了43%，大幅優于社會消費品零售總額增速。同期，同店銷售額同比增長了31%，優于市場表現。
●圖源：公司公告
基于差異化的市場、項目定位及客群，華潤萬象生活實施“一店一策”，2023年業主端租金收入同比增長38.8%至220億元，NOI同比增長50.6%至142億元，NOI Margin同比提升5.0個百分點至64.7%。
而在營第三方項目平均NOI Margin大幅提升11個百分點至52.7%；第三方項目收入貢獻增長3.2個百分點至26.0%，稅前利潤貢獻增長0.3個百分點至17.5%。
“項目品類表現來看，娛樂體驗、餐飲、戶外運動、黃金消費增長比較突出，娛樂體驗、生活方式、餐飲業態分別同比增長89%、75%及52%?！?/p>
在喻霖康看來，品牌對中國市場的發展看好，不斷增加市場投入，長期增長的趨勢并沒有改變，消費者對品質的追求也沒有改變，在功能需求外也格外關注情緒價值，尤其是年輕一代的消費者，追求自我滿足、自我關注及彰顯個性的消費形象愈發明顯。性價比消費、品質消費以及服務體驗的消費表現將會突出。
值得注意的是，華潤萬象生活2023年超1800億零售額中，消費的會員數較2022年同期增長51%。人均消費比數小幅提升，客單價也基本上保持穩定。
作為華潤萬象生活“2+1”業務發展戰略單元，大會員建設一直是其發展的重中之重。2023年度，萬象星會員總量超4625萬人，年內新增會員約1225萬人，同比增長36%。
大會員體系，為華潤萬象生活旗下商管、物管航道在交易場景、服務場景等觸點上為消費者提供高度便捷的服務途徑。據披露，2023年萬象星大會員的積分兌換規模相當于6.6億元，同比提升61%。
據華潤萬象生活副總裁郭瑞峰表示：“積分發放規模的增速超過了會員總量的增速，說明我們的會員在我們的生態內平均消費是在增加，會員對我們的認可度也在增加?！?/p>
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消費者端數字化體驗也在持續提升，「一點萬象」月活用戶數提升52%，內容板塊引流到店消費達2.6億元。
在經濟不確實性較大的2023年，在營項目取得這樣的經營表現，顯示出頭部企業很強的抗周期能力。
02
邁入百mall時代
關注潛力商管/商場收購機會
2023年，華潤萬象生活新開13座購物中心，年末在管購物中心達101座。其中，圣誕節前夕開業的昆明萬象城，是華潤萬象生活年內新開的第12個項目，也是其全國第100座購物中心。
至此，萬象商業正式進入“百MALL”時代，運營項目數量僅次于萬達、新城、萬科（含印力）。
報告期內，華潤萬象生活購物中心儲備項目已達83個。其中，母公司華潤置地在建及規劃中購物中心50座，商業土地儲備面積718萬平方米，重點布局北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、成都等核心城市。
聚焦區域布局，截止2023年末，華潤萬象生活已在全國18個城市布局了一城多匯或多城多匯。
其中有11個城市布局項目數量在5個及以上。上海單城市項目數量年內提升至13個，深圳、上海、武漢及成都第三方項目數量占比超50%。這在一定程度上反映了華潤萬象生活“聚焦高能級城市，做深管理濃度”的戰略布局。
從布局的項目類型上看，目前，華潤萬象生活是唯一一個實現在重奢、中高端、非標項目領域均規?；季值钠髽I，且這種規?；季衷凇拜p重并舉”發展模式之下，還在加速，不斷提高競爭壁壘。
從本質上來說，輕資產的核心商業邏輯是運營價值與區位價值的重新匹配。購物中心作為場，提供的是消費場景，吸引更多更好的貨——優質的商業內容，才能虹吸更多的人——有效的忠誠的消費者。因此，在品牌租戶中越有認知度的企業，越是靠著產品力不斷擴大管理半徑的企業，輕資產布局更加游刃有余。
2023年，華潤萬象生活簽約14個輕資產外拓項目，均為一二線城市大型運輸導向型發展（「TOD」）項目，截至去年底外拓項目達到55個。
蘭州萬象城與南昌紅谷灘萬象天地的成功開業，意識著萬象商業輕資產外拓實現三大核心產品線全覆蓋，競爭優勢日漸凸顯。順利操盤更復雜高難度更非標的商業外拓項目，帶來明顯的示范效應。
蘭州萬象城：首座外拓的重奢萬象城，西北城市封面
2023年4月26日，蘭州萬象城正式開業，這是華潤萬象生活首座外拓重奢項目。雖經歷了2021年開始的三年復雜多變大環境影響，項目最終開業時強勢集聚近300家品牌，其中多家為西北首店、城市首店、城市定制店，超七成餐飲品牌為蘭州首店。
蘭州萬象城選擇了更契合本地客群的多元品牌，涵蓋部分奢侈品牌、國際時尚品牌，包括TOD'S、Max Mara、Versace、Emporio Armani 和Ermenegildo Zegna五大時尚奢侈品牌；Cartier、OMEGA、Jaeger-LeCoultre、IWC、PANERAI、Blancpain、Glashutte Original、TAG Heuer、Chopard、Tudor等奢侈腕表品牌；以及奢侈珠寶品牌Qeelin 等。
其中TOD'S、Emporio Armani、Qeelin 和 Glashutte Original 為西北甘青寧新四省首店；Versace、Ermenegildo Zegna、OMEGA、PANERAI和 Blancpain 為甘青寧三省首店，Tudor為甘肅首店；MANNER COFFEE、喜茶、UR雙層店、優衣庫雙層店和Laurèl、MARYLING、Qeelin、宮匠造辦、西西弗黑標店等蘭州首店。
品牌之外，蘭州萬象城更注重精致消費、文化藝術的全面體驗升級。不僅引入了《不朽的天才》達利藝術作品展西北首展、“超越130年”國家地理經典影像大展甘肅首展，并將蘭州本土文化與時尚融合，與甘肅省博物館聯名打造「破維重生」銅奔馬主題文化概念空間，增強了項目的在地屬性。在互動藝術裝置方面，蘭州萬象城也為消費者帶來了樂處空間「夢境」雕塑互動藝術裝置全國首展，并引入了獲得2022倫敦設計獎的藝術雕塑作品《波普叢林》。
重奢項目的成熟期比普通購物中心更長，時間加持下，蘭州萬象城會給甘青寧地區帶來更多消費升級上的驚喜。
南昌紅谷灘萬象天地：第101座商業體，首座輕資產萬象天地
2023年12月30日，華潤萬象生活首座輕資產萬象天地——南昌紅谷灘萬象天地正式開業，這是華潤萬象生活第101座商場。
南昌紅谷灘萬象天地引進了90余家首進品牌，激發紅谷灘的消費活力，提升南昌城市商業級次。南昌亦因此成為華中地區首個集齊萬象城、萬象匯、萬象天地的城市。
項目還與南昌城市在地文化深度融合，引入全球經典IP貓和老鼠，打造全國首站貓和老鼠潮流藝術嘉年華，七大站點演繹經典《貓和老鼠》形象，同時將獨具江西特色的景德鎮瓷器、滕王閣、毛筆、油紙傘等元素融入展覽，歷史與未來重疊，傳統與新潮交織。
萬象天地產品線的難度在于項目選址的復雜性，開放式街區形態對當地的天氣條件、動線設計、商鋪展示等都有很高要求，這也是萬象天地產品線項目數量較少的原因。
作為存量改造的輕資產項目，要達到萬象天地的開業條件，華潤萬象生活進行了外立面的重新設計，項目室內的動線與切鋪優化，以及最重要的外廣場的開放式改造，保留了其北區的地上公園部分，將南區原先的地面挖開，打造成了半開放式的地下商業街，讓“公園+街區+購物中心”的商業空間與傳統大盒子形成明顯的感受差異。
據贏商大數據統計，開業后，南昌紅谷灘萬象天地客流水平排到南昌市購物中心第5位。
據十四五規劃,華潤萬象生活希望到2025年實現在營購物中心數量達到150個。基于此，華潤萬象生活管理層表示，將繼續計劃選擇性收購及投資具有一定規模、盈利能力的物業管理公司，擴大優質商業包租項目，并積極關注具有互補優勢、優質的商業運營公司收購及投資機會。商管航道聚焦中高端賽道，積極拓展優質第三方項目，擴大市場份額，實現規模經濟效應。
03
高壁壘無可比擬
公募REITs時代迎來巨大機會
不同于往常，今年華潤萬象生活的業績發布會上，公募REITs成了那個最搶眼的主角之一。
華潤萬象生活被行業普遍認為是公募REITs時代下最具成長性的企業。
會上，華潤萬象生活管理層強調了公募REITs推出對公司未來發展的重要性。
“華潤REIT的上市確保了萬象生活市場化的收費標準。說明萬象生活提供的專業服務與收費水平相匹配的……這本質上不是收費高低的問題，而是專業服務能夠為業主方創造更高的NPI（扣除管理方服務費后的業主收益）?！?/p>
今年3月14日，華夏華潤REIT成功上市，首發底層資產青島萬象城成為市場關注焦點。青島萬象城是青島市建筑面積最大、入駐品牌最多的購物中心之一，也是華潤置地旗下核心商業項目。
贏商大數據以2023年10月日均客流為統計口徑，2015年開業的青島萬象城（一期+二期），占整個香港中路商圈整體客流的35.98%，位于全國購物中心客流前15位之位。
隨著資產流動性的加強，華潤萬象生活在市場上的份額會得到進一步提升。
“公募REITs為商業資產提供了良好的退出通道，意味著項目經營管理權會向專業能力更強的管理公司集中。另一方面，母公司通過公募REITs可加大商業綜合體的投資布局，也有利于萬象生活進一步擴大管理規模。”華潤萬象生活副總裁王磊，如是指出。
從海外REITs 來看，跨越多個資產類型的多元化經營REITs不是市場主流，規模占比很小，而專注在某一類型的專業化經營 REITs 是市場絕對主流。主要原因在于海外REITs管理人不是被動持有底層資產，而是通過主動管理運營實現資產增值，由于不同類型資產的運營差異很大，專注于某種類型可以發揮專業優勢，提升資產管理能力和運營水平，使得REITs資產可以獲得最大程度增值。
正如董事局主席李欣所言：“未來對專業的商管公司來說，除了收取管理費之外，還可以探索通過運營管理提升資產價值，在資產價值的提升過程中，專業服務也能更好變現，也有機會建立一些新的商業模式，是非常好的機會。”
大道至簡，消費基礎設施REITs正式上市后，各參與方均需要加強主動管理能力，形成自己的專業優勢和品牌優勢，并借助于我國 REITs 市場的擴募機制，不斷吸收優質資產，讓 REITs成為專業基礎設施資產運營管理平臺，也讓基礎設施資產的價值得到最大提升。
無疑，站在無可比擬的百mall護城河之上，屬于華潤萬象生活的未來不可限量。
