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【直擊財報】系列，頂流在財報中讀懂企業(yè)邏輯，華潤看見商業(yè)之變。生活售額以此為序，年零在第19屆中國商業(yè)地產(chǎn)節(jié)，超億與企業(yè)一起長風(fēng)破浪。頂流此為，華潤華潤萬象生活篇。生活售額
來源/贏商研究中心
撰文/ 蘇珊、年零羅嘉欣
這個春節(jié)，超億華潤萬象生活在營的頂流重奢場有點(diǎn)小失落。假期境外游火熱一定程度上對國內(nèi)高奢消費(fèi)產(chǎn)生影響。華潤但管理層表示：“展望全年，生活售額預(yù)計(jì)仍可保持穩(wěn)健增長。年零”
這樣的超億篤定，一方面源于2023年旗下購物中心業(yè)績表現(xiàn)突出，另一方面旗下重奢項(xiàng)目普遍具有商業(yè)體量大，覆蓋客群廣，品牌組合多元的綜合競爭力優(yōu)勢。
“2023年利潤和現(xiàn)金流均保持高速的增長，全面兌現(xiàn)了資本市場的承諾。”華潤萬象生活管理層在業(yè)績會上如是說道。
從數(shù)據(jù)來看，2023年華潤萬象生活實(shí)現(xiàn)營收147.67億元，同比增長22.9%；核心凈利潤29.21億元，同比增長31.2%；每股股息同比大幅上漲60.4%至0.704元，營業(yè)現(xiàn)金比率增長4.9個百分點(diǎn)達(dá)到20.6%。
聚焦商管航道，截止2023年年末，華潤萬象生活在營購物中心101座，邁入「百M(fèi)ALL」里程碑，實(shí)現(xiàn)零售額1812億元，同比增長43.3%；在營重奢購物中心13座，位列行業(yè)第一。在營項(xiàng)目中82個項(xiàng)目零售額排名當(dāng)?shù)厥袌銮叭?strong>占比81.2%。
業(yè)績增長背后，是戰(zhàn)略錨定下的規(guī)模增長。2024年，華潤萬象生活繼續(xù)開啟“加速度”，全年擬新開武昌萬象城、長沙萬象城、西安CCBD萬象城、鄭州鄭東萬象城、貴陽萬象城等18座購物中心。
除外拓儲備外，管理層還透露，將積極關(guān)注具有互補(bǔ)優(yōu)勢、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)運(yùn)營公司收購及投資機(jī)會。
01
全年商場零售額1812億元
在營MALL同店銷售增31%
華潤萬象生活總裁喻霖康在業(yè)績會上透露，公司全年實(shí)現(xiàn)零售額1812億，同比增長了43%，大幅優(yōu)于社會消費(fèi)品零售總額增速。同期，同店銷售額同比增長了31%，優(yōu)于市場表現(xiàn)。
●圖源：公司公告
基于差異化的市場、項(xiàng)目定位及客群，華潤萬象生活實(shí)施“一店一策”，2023年業(yè)主端租金收入同比增長38.8%至220億元，NOI同比增長50.6%至142億元，NOI Margin同比提升5.0個百分點(diǎn)至64.7%。
而在營第三方項(xiàng)目平均NOI Margin大幅提升11個百分點(diǎn)至52.7%；第三方項(xiàng)目收入貢獻(xiàn)增長3.2個百分點(diǎn)至26.0%，稅前利潤貢獻(xiàn)增長0.3個百分點(diǎn)至17.5%。
“項(xiàng)目品類表現(xiàn)來看，娛樂體驗(yàn)、餐飲、戶外運(yùn)動、黃金消費(fèi)增長比較突出，娛樂體驗(yàn)、生活方式、餐飲業(yè)態(tài)分別同比增長89%、75%及52%。”
在喻霖康看來，品牌對中國市場的發(fā)展看好，不斷增加市場投入，長期增長的趨勢并沒有改變，消費(fèi)者對品質(zhì)的追求也沒有改變，在功能需求外也格外關(guān)注情緒價值，尤其是年輕一代的消費(fèi)者，追求自我滿足、自我關(guān)注及彰顯個性的消費(fèi)形象愈發(fā)明顯。性價比消費(fèi)、品質(zhì)消費(fèi)以及服務(wù)體驗(yàn)的消費(fèi)表現(xiàn)將會突出。
值得注意的是，華潤萬象生活2023年超1800億零售額中，消費(fèi)的會員數(shù)較2022年同期增長51%。人均消費(fèi)比數(shù)小幅提升，客單價也基本上保持穩(wěn)定。
作為華潤萬象生活“2+1”業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略單元，大會員建設(shè)一直是其發(fā)展的重中之重。2023年度，萬象星會員總量超4625萬人，年內(nèi)新增會員約1225萬人，同比增長36%。
大會員體系，為華潤萬象生活旗下商管、物管航道在交易場景、服務(wù)場景等觸點(diǎn)上為消費(fèi)者提供高度便捷的服務(wù)途徑。據(jù)披露，2023年萬象星大會員的積分兌換規(guī)模相當(dāng)于6.6億元，同比提升61%。
據(jù)華潤萬象生活副總裁郭瑞峰表示：“積分發(fā)放規(guī)模的增速超過了會員總量的增速，說明我們的會員在我們的生態(tài)內(nèi)平均消費(fèi)是在增加，會員對我們的認(rèn)可度也在增加。”
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消費(fèi)者端數(shù)字化體驗(yàn)也在持續(xù)提升，「一點(diǎn)萬象」月活用戶數(shù)提升52%，內(nèi)容板塊引流到店消費(fèi)達(dá)2.6億元。
在經(jīng)濟(jì)不確實(shí)性較大的2023年，在營項(xiàng)目取得這樣的經(jīng)營表現(xiàn)，顯示出頭部企業(yè)很強(qiáng)的抗周期能力。
02
邁入百mall時代
關(guān)注潛力商管/商場收購機(jī)會
2023年，華潤萬象生活新開13座購物中心，年末在管購物中心達(dá)101座。其中，圣誕節(jié)前夕開業(yè)的昆明萬象城，是華潤萬象生活年內(nèi)新開的第12個項(xiàng)目，也是其全國第100座購物中心。
至此，萬象商業(yè)正式進(jìn)入“百M(fèi)ALL”時代，運(yùn)營項(xiàng)目數(shù)量僅次于萬達(dá)、新城、萬科（含印力）。
報告期內(nèi)，華潤萬象生活購物中心儲備項(xiàng)目已達(dá)83個。其中，母公司華潤置地在建及規(guī)劃中購物中心50座，商業(yè)土地儲備面積718萬平方米，重點(diǎn)布局北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、成都等核心城市。
聚焦區(qū)域布局，截止2023年末，華潤萬象生活已在全國18個城市布局了一城多匯或多城多匯。
其中有11個城市布局項(xiàng)目數(shù)量在5個及以上。上海單城市項(xiàng)目數(shù)量年內(nèi)提升至13個，深圳、上海、武漢及成都第三方項(xiàng)目數(shù)量占比超50%。這在一定程度上反映了華潤萬象生活“聚焦高能級城市，做深管理濃度”的戰(zhàn)略布局。
從布局的項(xiàng)目類型上看，目前，華潤萬象生活是唯一一個實(shí)現(xiàn)在重奢、中高端、非標(biāo)項(xiàng)目領(lǐng)域均規(guī)模化布局的企業(yè)，且這種規(guī)模化布局在“輕重并舉”發(fā)展模式之下，還在加速，不斷提高競爭壁壘。
從本質(zhì)上來說，輕資產(chǎn)的核心商業(yè)邏輯是運(yùn)營價值與區(qū)位價值的重新匹配。購物中心作為場，提供的是消費(fèi)場景，吸引更多更好的貨——優(yōu)質(zhì)的商業(yè)內(nèi)容，才能虹吸更多的人——有效的忠誠的消費(fèi)者。因此，在品牌租戶中越有認(rèn)知度的企業(yè)，越是靠著產(chǎn)品力不斷擴(kuò)大管理半徑的企業(yè)，輕資產(chǎn)布局更加游刃有余。
2023年，華潤萬象生活簽約14個輕資產(chǎn)外拓項(xiàng)目，均為一二線城市大型運(yùn)輸導(dǎo)向型發(fā)展（「TOD」）項(xiàng)目，截至去年底外拓項(xiàng)目達(dá)到55個。
蘭州萬象城與南昌紅谷灘萬象天地的成功開業(yè)，意識著萬象商業(yè)輕資產(chǎn)外拓實(shí)現(xiàn)三大核心產(chǎn)品線全覆蓋，競爭優(yōu)勢日漸凸顯。順利操盤更復(fù)雜高難度更非標(biāo)的商業(yè)外拓項(xiàng)目，帶來明顯的示范效應(yīng)。
蘭州萬象城：首座外拓的重奢萬象城，西北城市封面
2023年4月26日，蘭州萬象城正式開業(yè)，這是華潤萬象生活首座外拓重奢項(xiàng)目。雖經(jīng)歷了2021年開始的三年復(fù)雜多變大環(huán)境影響，項(xiàng)目最終開業(yè)時強(qiáng)勢集聚近300家品牌，其中多家為西北首店、城市首店、城市定制店，超七成餐飲品牌為蘭州首店。
蘭州萬象城選擇了更契合本地客群的多元品牌，涵蓋部分奢侈品牌、國際時尚品牌，包括TOD'S、Max Mara、Versace、Emporio Armani 和Ermenegildo Zegna五大時尚奢侈品牌；Cartier、OMEGA、Jaeger-LeCoultre、IWC、PANERAI、Blancpain、Glashutte Original、TAG Heuer、Chopard、Tudor等奢侈腕表品牌；以及奢侈珠寶品牌Qeelin 等。
其中TOD'S、Emporio Armani、Qeelin 和 Glashutte Original 為西北甘青寧新四省首店；Versace、Ermenegildo Zegna、OMEGA、PANERAI和 Blancpain 為甘青寧三省首店，Tudor為甘肅首店；MANNER COFFEE、喜茶、UR雙層店、優(yōu)衣庫雙層店和Laurèl、MARYLING、Qeelin、宮匠造辦、西西弗黑標(biāo)店等蘭州首店。
品牌之外，蘭州萬象城更注重精致消費(fèi)、文化藝術(shù)的全面體驗(yàn)升級。不僅引入了《不朽的天才》達(dá)利藝術(shù)作品展西北首展、“超越130年”國家地理經(jīng)典影像大展甘肅首展，并將蘭州本土文化與時尚融合，與甘肅省博物館聯(lián)名打造「破維重生」銅奔馬主題文化概念空間，增強(qiáng)了項(xiàng)目的在地屬性。在互動藝術(shù)裝置方面，蘭州萬象城也為消費(fèi)者帶來了樂處空間「夢境」雕塑互動藝術(shù)裝置全國首展，并引入了獲得2022倫敦設(shè)計(jì)獎的藝術(shù)雕塑作品《波普叢林》。
重奢項(xiàng)目的成熟期比普通購物中心更長，時間加持下，蘭州萬象城會給甘青寧地區(qū)帶來更多消費(fèi)升級上的驚喜。
南昌紅谷灘萬象天地：第101座商業(yè)體，首座輕資產(chǎn)萬象天地
2023年12月30日，華潤萬象生活首座輕資產(chǎn)萬象天地——南昌紅谷灘萬象天地正式開業(yè)，這是華潤萬象生活第101座商場。
南昌紅谷灘萬象天地引進(jìn)了90余家首進(jìn)品牌，激發(fā)紅谷灘的消費(fèi)活力，提升南昌城市商業(yè)級次。南昌亦因此成為華中地區(qū)首個集齊萬象城、萬象匯、萬象天地的城市。
項(xiàng)目還與南昌城市在地文化深度融合，引入全球經(jīng)典IP貓和老鼠，打造全國首站貓和老鼠潮流藝術(shù)嘉年華，七大站點(diǎn)演繹經(jīng)典《貓和老鼠》形象，同時將獨(dú)具江西特色的景德鎮(zhèn)瓷器、滕王閣、毛筆、油紙傘等元素融入展覽，歷史與未來重疊，傳統(tǒng)與新潮交織。
萬象天地產(chǎn)品線的難度在于項(xiàng)目選址的復(fù)雜性，開放式街區(qū)形態(tài)對當(dāng)?shù)氐奶鞖鈼l件、動線設(shè)計(jì)、商鋪展示等都有很高要求，這也是萬象天地產(chǎn)品線項(xiàng)目數(shù)量較少的原因。
作為存量改造的輕資產(chǎn)項(xiàng)目，要達(dá)到萬象天地的開業(yè)條件，華潤萬象生活進(jìn)行了外立面的重新設(shè)計(jì)，項(xiàng)目室內(nèi)的動線與切鋪優(yōu)化，以及最重要的外廣場的開放式改造，保留了其北區(qū)的地上公園部分，將南區(qū)原先的地面挖開，打造成了半開放式的地下商業(yè)街，讓“公園+街區(qū)+購物中心”的商業(yè)空間與傳統(tǒng)大盒子形成明顯的感受差異。
據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，開業(yè)后，南昌紅谷灘萬象天地客流水平排到南昌市購物中心第5位。
據(jù)十四五規(guī)劃,華潤萬象生活希望到2025年實(shí)現(xiàn)在營購物中心數(shù)量達(dá)到150個。基于此，華潤萬象生活管理層表示，將繼續(xù)計(jì)劃選擇性收購及投資具有一定規(guī)模、盈利能力的物業(yè)管理公司，擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)商業(yè)包租項(xiàng)目，并積極關(guān)注具有互補(bǔ)優(yōu)勢、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)運(yùn)營公司收購及投資機(jī)會。商管航道聚焦中高端賽道，積極拓展優(yōu)質(zhì)第三方項(xiàng)目，擴(kuò)大市場份額，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。
03
高壁壘無可比擬
公募REITs時代迎來巨大機(jī)會
不同于往常，今年華潤萬象生活的業(yè)績發(fā)布會上，公募REITs成了那個最搶眼的主角之一。
華潤萬象生活被行業(yè)普遍認(rèn)為是公募REITs時代下最具成長性的企業(yè)。
會上，華潤萬象生活管理層強(qiáng)調(diào)了公募REITs推出對公司未來發(fā)展的重要性。
“華潤REIT的上市確保了萬象生活市場化的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。說明萬象生活提供的專業(yè)服務(wù)與收費(fèi)水平相匹配的……這本質(zhì)上不是收費(fèi)高低的問題，而是專業(yè)服務(wù)能夠?yàn)闃I(yè)主方創(chuàng)造更高的NPI（扣除管理方服務(wù)費(fèi)后的業(yè)主收益）。”
今年3月14日，華夏華潤REIT成功上市，首發(fā)底層資產(chǎn)青島萬象城成為市場關(guān)注焦點(diǎn)。青島萬象城是青島市建筑面積最大、入駐品牌最多的購物中心之一，也是華潤置地旗下核心商業(yè)項(xiàng)目。
贏商大數(shù)據(jù)以2023年10月日均客流為統(tǒng)計(jì)口徑，2015年開業(yè)的青島萬象城（一期+二期），占整個香港中路商圈整體客流的35.98%，位于全國購物中心客流前15位之位。
隨著資產(chǎn)流動性的加強(qiáng)，華潤萬象生活在市場上的份額會得到進(jìn)一步提升。
“公募REITs為商業(yè)資產(chǎn)提供了良好的退出通道，意味著項(xiàng)目經(jīng)營管理權(quán)會向?qū)I(yè)能力更強(qiáng)的管理公司集中。另一方面，母公司通過公募REITs可加大商業(yè)綜合體的投資布局，也有利于萬象生活進(jìn)一步擴(kuò)大管理規(guī)模。”華潤萬象生活副總裁王磊，如是指出。
從海外REITs 來看，跨越多個資產(chǎn)類型的多元化經(jīng)營REITs不是市場主流，規(guī)模占比很小，而專注在某一類型的專業(yè)化經(jīng)營 REITs 是市場絕對主流。主要原因在于海外REITs管理人不是被動持有底層資產(chǎn)，而是通過主動管理運(yùn)營實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，由于不同類型資產(chǎn)的運(yùn)營差異很大，專注于某種類型可以發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，提升資產(chǎn)管理能力和運(yùn)營水平，使得REITs資產(chǎn)可以獲得最大程度增值。
正如董事局主席李欣所言：“未來對專業(yè)的商管公司來說，除了收取管理費(fèi)之外，還可以探索通過運(yùn)營管理提升資產(chǎn)價值，在資產(chǎn)價值的提升過程中，專業(yè)服務(wù)也能更好變現(xiàn)，也有機(jī)會建立一些新的商業(yè)模式，是非常好的機(jī)會。”
大道至簡，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式上市后，各參與方均需要加強(qiáng)主動管理能力，形成自己的專業(yè)優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢，并借助于我國 REITs 市場的擴(kuò)募機(jī)制，不斷吸收優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，讓 REITs成為專業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營管理平臺，也讓基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的價值得到最大提升。
無疑，站在無可比擬的百mall護(hù)城河之上，屬于華潤萬象生活的未來不可限量。
