2024年第一季度收官，年季商業地產市場乍暖還寒，度開一邊是業購業項元化假期人從眾般蜂擁的客流，一邊是物中購物中心新開業量持續收縮，以及各類形態商業項目遍地開花。心個新周型多2024年的市場商業地產的基調已基本奠定，新局面由此開啟。進入
一季度開業項目34個，期商市場進入新周期
據贏商大數據，目類2024年第一季度（1-3月）全國開業購物中心34個，年季商業總體量約284萬平方米。度開同比2023年一季度，業購業項元化數量、物中體量雙雙均下跌近三成。心個新周型多
從一季度各個月的市場開業量看，1月是每年的開業高峰，2月、3月是開業低谷，這一趨勢基本上保持不變。今年1月開出31個項目，2月恰逢春節假期，僅1個項目，3月開業2個項目。
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（數據說明：1、統計范圍為全國368個城市（不含港澳臺）管轄行政區內，商業建筑面積3萬方及以上的購物中心、獨立百貨；2、統計時間截止至2024年4月8日）
值得注意的是，一季度多個項目延期開業，對比今年1月初統計的2024年擬開業項目數據，原計劃1-3月開業的項目共44個，當前已有超2成延期。
同時，一季度開業項目中存量改造項目占比顯著提升，占比由往期的15%以下飆升至20%以上，其中數量占比高達20.59%，體量占比更是達到36.30%。
今年一季度開業量同比再現大幅收縮，有市場觀望情緒的影響，更是商業地產市場進入新周期的表現，是市場自我調節的結果。由一季度開業數據可以看到，商業地產市場進入的新局面——市場結構調整，購物中心新增量下行，存量改造項目日益增多、商業項目形態越發多元化。無論是開發商，還是運營商，當及時調整策略，順周期而行。
華北區占比步步提升，北京躋身城市開業量榜首
在新開業項目大區分布中，華東區的榜首地位經久不變，常居第二位的華南區，地位偶有動搖。今年一季度華北區與華南區新開業項目數量并肩，均為7個，但體量上華北區超出華南區近20萬平方米，達到61萬平方米。其實自去年以來，華北區新開業量明顯活躍，占比步步提升。
城市方面，北京一城貢獻了4個項目，躋身城市開業量榜首。4個項目分別為：北京北辰薈、北京采育綠地繽紛薈、北京京盛時代購物中心、北京頂層華夏薈，不過均為5萬平方米以下的小體量社區型商業。此外，南京迎來2個項目開業，分別為南京IFC、南京Vanli巧刻廣場，前者也是1季度開業的焦點項目。其余城市開業量均為1個項目。
附表：2024年1-3月開業購物中心清單表
商業項目形態多元化：不止購物中心，還有更多特色商業
商業項目形態越來越不拘泥于購物中心，在購物中心之外的一批商業項目不可忽視。在上述統計數據（≥3萬㎡購物中心、獨立百貨）的項目類型之外，一季度還有近10個特色商業迎來開業，有街區、非標、文旅等多種商業形態，此外還有多個3萬平方米以下的小MALL。
北京三里屯慢行友好街區、蘇州觀前街·開元里、貴陽云巖太平、武漢保元里、哈爾濱城嶼in象（金鼎文化廣場原關東古巷和山水書城區域）均為歷史文化街區更新項目，以延續老街人文風貌、城市文化特色為主。
鹽城樂庫1968為原肉聯廠改造的3.8萬平方米冰雪時尚運動主題街區，同時承載了鹽城工業文化記憶。
廈門寶嘉CCPARK，融“文、商、旅”于一體，是廈門曾厝垵全新文化地標。
上海臨港城市書香，是由6棟錯落有致的石庫門建筑組合成的開放式商業街區。
廣州未來城是地下商業街，由廣州昔日最火爆的網紅打卡地——潮流前線改造。
存量改造：大體量老商場煥新，國資物業加速盤活
一季度共7個存量改造購物中心，1月份占4個，2月、3月總共新開業的3個項目全部為存量改造項目。從改造性質看，主要是老舊商場改造升級，另外也有爛尾項目盤活，即石家莊北國未來城。
這批改造項目，一個顯著的特點是體量大，3個體量在20萬+平方米以上（武漢中商世界里銷品茂22.35萬㎡、沈陽SUPER時尚奧萊25萬㎡、石家莊北國未來城22.9萬㎡）；1個10萬+平方米（重慶忠縣萬達廣場，13.6萬平方米）。
另一個看點是，存量改造項目國資成分濃厚。武漢中商世界里銷品茂、重慶忠縣萬達廣場、天津泰達薈-京東mall、石家莊北國未來城均為國企/央企物業。國央企是我國第一批開發經營商場的企業，手中商場物業規模龐大，且因物業開發經營時間較長，目前已經大規模進入大改造時期。
另外，國企改革深化疊加城市更新浪潮，全國積極推進國有資產盤活，過去長期閑置的物業、老廠房逐漸被“喚醒”并改造成商業投用市場；而老舊商業街區更新加速，重新注入商業內容。該類型物業多數是以歷史文化街區、非標項目、商業街及其他形式呈現，諸如蘇州觀前街·開元里、貴陽云巖太平路、北京三里屯慢行友好街區、武漢保元里、廣州未來城（原流行前線）、鹽城樂庫1968（原肉聯廠）等等項目。這些類型物業將是存量改造項目的重要角色之一。
拋開規模看運營，挖掘一季度優秀新項目
當商業開始重運營，我們拋開規模不談，且看一季度新開業的項目，有哪些值得借鑒學習。我們選取了新鴻基高端商業-南京ifc商場、大體量存量改造項目代表-武漢中商世界里銷品茂、新產品線項目&城市中心公園MALL-深圳前海壹方匯、創新特色街區-上海臨港城市書香、爆火的文旅商業-廈門寶嘉CCPARK、下沉市場商業典范-寶雞薈萃·陽光天地等進行一一詳細解讀。
南京ifc商場：ifc南京首秀，南京第二座奢侈品購物中心
南京ifc商場1月3日試營業，是新鴻基在南京打造的首個ifc商場，也是河西商圈首個高端商業，南京第二個奢侈品購物中心。
南京ifc位于河西CBD核心位置，與地鐵2號線和10號線換乘站元通站無縫連接，樓面面積約10萬平方米，共九層,含地下2層停車場，共設逾1000個停車位。
項目以高端時尚為定位，高奢氣質來自華麗的品牌陣容，約168家高端品牌旗艦店匯聚于此，其中三成品牌首次進駐南京。包括重奢品牌Chanel、LV、Gucci、Dior、Prada、Valentino、Moncler、Fendi等，其中Chanel、LV、Gucci均為雙層門店；奢華珠寶首飾品牌VanCleef&Arpels、Cartier、Bulgari、Tiffany&Co.、Chaumet、DeBeers、Mikimoto，以及高化品牌ChanelBeaute、LaMer、EsteeLauder、Lancome、赫蓮娜、嬌蘭等。
項目在空間和設計方面也別具匠心，香檳色與雅白色，加上柔和的燈光設計，打造出低調奢華感，30米高玻璃大堂、鏤空藝術雕刻天頂、360度無邊際江河景帶來獨特的感官體驗，地面西式花園呈現藝術主題裝置及多元化社交主題樂園、L4空中花園為綠色休憩空間，將商業與自然、藝術巧妙融合。
武漢中商世界里銷品茂：華中第一個超級MALL煥新為“潮派社交新主場”
17年前，22.35萬平方米的武漢銷品茂購物中心華麗亮相，一舉成為華中地區第一個超級商業綜合體，驚艷華中。如今脫胎換骨，更名武漢中商世界里銷品茂，重新打造“潮派社交新主場”，再次成為城市的焦點。
中商世界里銷品茂的改造亮點頗多。在硬件場景方面，重新改造外立面、調整動線、燈光等，打造了四大特色中庭，主中庭設有夸四層的大型冰屏、網紅玻璃連橋、通透的玻璃天幕、全場綠植環繞，生機盎然，營造出自然的輕松自在感。
?圖片來源：羿天設計
在負一層設計了主題街區，并徹底實現商場與地鐵的無縫銜接，大幅提高地鐵客流的觸達性。
此外，項目還在停車場方面大刀闊斧，取消大部分地面停車位，新建停車大樓，將停車位從900個增加至1700個，停車樓與主樓層層無縫銜接停車樓，形成高可達性、雙紐型回環商業動線。
在品牌上“創新+升級+迭代”，融合了居然之家“大家居+大消費”的發展策略，以娛樂、體驗為突破口，自營首店IP，引入華中地區首家全互動式空中室內海洋館--空中海洋館、室內運動主題樂園---極動公園，以及服飾潮流、高端新能源汽車、網紅餐飲等品牌。
深圳前海壹方匯：“城市中心公園MALL”
深圳前海壹方匯，是鴻榮源壹方商置“壹方匯”產品線的首秀項目，位于深圳前海桂灣國際金融城核心要地，5號線桂灣地鐵上蓋。項目毗鄰桂灣公園、前海演藝公園、前海石公園，結合周邊生態優勢，打造了一座8萬平方米的“城市中心公園MALL”，以開放式街區的形態呈現。
項目通過跨界廊橋無縫連接桂灣公園，將商場與公園巧妙融合；通過退臺式露臺、戶外廣場“灣心庭院”、屋頂露臺、下沉廣場等打造公共休憩空間，營造出滿滿的松弛感。商場內部，中庭垂直分布的立體數字裝置，開業期間展出了著名新媒體藝術家曹雨西的藝術作品——《花粉像素》、《四時比鄰》，視覺體驗感極強。
前海壹方匯集合超130家品牌，超50家區域首店，著重突出休閑與生活生態，引入戶外生活方式集合店wild now、騎行品牌SRAM全國首家體驗中心、新式咖啡品牌地球森林、戶外裝備品牌Naturehike挪客、解壓潮玩品牌UHOU、大昌行船舶DCH BOATS、音樂生活方式品牌超級黑膠工廠、新天影院全國首家觀影美學概念店等，以及美涳SPA、岸普拉提PRO、花梨生、I’Luxury青奢、DCH BOATS、樂刻私教館等休閑娛樂品牌。
上海臨港城市書香：開放式商業街區、石庫門特色建筑
“愛琴海·城市書香”是愛琴海集團旗下主力產品線之一，價值定位為“這才是生活“，以“沒什么不可以”的規劃打造及運營理念，通過業態、空間和運營有機交互，形成“3+X”充滿多元及無限可能性的商業空間產品體系。其中“3”是指文化旅游街區、都市生活街區、鄰里花園街區，“X”是指定制化開放式主題型商業空間。
上海臨港城市書香是上海臨港愛琴海項目的街區部分，建筑面積2.9萬平方米，由6棟錯落有致的獨棟建筑組成，設計上汲取了海派文化元素，以石庫門建筑風格呈現，拱門設計，配以大面積透明玻璃和金屬門框，將復古與現代時尚融合得恰到好處，建筑本身成為一大獨特風景線。
上海臨港城市書香定位“臨港一站式消費空間”，業態涵蓋異國料理、網紅餐飲、家居美學、生活精品、親子娛樂、運動健身等200余家多元品牌組合，致力于打造從“目的性購物”向“驚喜化體驗”升級的社交新聚場，構筑全方位的臨港“歡聚生活”新地標。
廈門寶嘉CCPARK：廈門曾厝垵文旅新地標、打造沉浸式影視小鎮
廈門寶嘉CCPARK，是廈門曾厝垵全新文化地標。項目集合潮流藝術街區、小城春秋沉浸式影視小鎮、廈門濱海凱悅尚萃酒店創新業態，融“文、商、旅”于一體，打造廈門市沉浸式商業綜合體。
項目1月1日開街，二次元cos互動巡游、潮趣青年局、主題市集、百樂門音樂快閃等眾多現象級潮流文化活動將現場人氣引爆，開街期間街區總客流突破10w+,全平臺累積曝光200w+。
位于B1層的小城春秋，打造為20000㎡沉浸式影視小鎮，場景+體驗值拉滿，是項目最出圈的網紅打卡地。小城春秋復現了30年代的老廈門景象，絢麗的霓虹燈下，商號林立、商品琳瑯滿目。年代感廈門電話公司、德律風電話公司、新建成百貨、捷克百貨等商行、法商工礦銀行、葡萄牙安達銀行等、利隆酒家、華南制革廠、東方冰工廠、鼓浪嶼海濱飯店、廈門旅社……每一個都是廈門的歷史記憶。此外，這里還有游戲廳、劇本殺、魔術秀、照相館等形式多樣的沉浸式體驗場館，以及各種特色美食，如炸串、臭豆腐、豬肉脯等。
項目1F層規劃為藝術潮流街區，引入了小城中古美術、無畏藝術、羅森便利店，以及一眾人氣餐飲品牌，如星巴克、LAVAZZA、奈雪、且是新茶、霸王茶姬、紅鼻顯、楊廷記、傲掌門、一肴、阿季海鮮、阿秋牛排、阿季燒酒等。
2F、3F主要為餐飲店，入駐品牌為八合里牛肉火鍋、馮校長火鍋、東嶼南、廈南洋里。
寶雞薈萃·陽光天地：“體驗式商業公園”，下沉市場商業典范
位于商業四線城市的寶雞薈萃·陽光天地，無疑是下沉市場商業的典范。寶雞薈萃·陽光天地商業建筑面積12萬㎡，車位數量1200余個。定位打造“區域全客層購物休閑中心”，是寶雞業態規劃全、體量最大的時尚購物中心。
項目以生態、藝術、社交三大設計理念 ,沉浸式設計3000㎡垂落式雨林空間，360°大臺階環形秀場并在場館內設置了西北最大、數量最多的水系景觀。以“體驗式商業公園”為內核，打造輕松舒適、休閑自然的商業場所。
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業態方面，融合了零售、餐飲、娛樂、兒童、生活服務等，引入寶雞當地最具影響力的老實人超市、橫店電影城旗艦店等兩大主力店，以及魔方KTV寶雞首店、鹿島生活寶雞首店、寶雞首家星巴克寵物友好店、卡通尼樂園棒恰恰歡樂屋及卡通尼電玩雙首店、百事運動寶雞首店等百余家品牌，全場首進、旗艦店及特色店品牌占比達30%以上。
（圖片來源說明：圖表為贏商網制作，攝影圖除特別說明外，均來自項目官方）
