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來源：新京報
隨著新增房貸利率的先例不斷下調，市場上有關存量房貸利率下調的多家到存貸利調通打折呼聲也得到了央行的回應。
7月14日，銀行有過國新辦舉行2023年上半年金融統計數據情況新聞發布會。稱尚中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在發布會上表示，未收按照市場化、量房率下法治化原則，先例人民銀行支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，多家到存貸利調通打折或者是銀行有過新發放貸款置換原來的存量貸款。
7月17日，稱尚新京報記者聯系了工商銀行、中國銀行、農業銀行、建設銀行、交通銀行、招商銀行及部分個貸業務負責人，均表示：“目前尚未收到有關部門的正式通知和落地文件”。
那么，在央行表態后，存量房貸利率會否下調呢？存量房貸利率集體下調是否有過先例，又是如何操作的呢？
多家銀行回應：尚未收到正式通知和文件
7月17日上午，新京報記者聯系了工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行四大行的工作人員，其均表示：“目前還未有相關政策出臺。”
工商銀行北京海淀西區支行工作人員稱：“目前，我還沒接到通知，就算有通知，也不會那么快。不同地區的房貸利率不同，北京目前是上浮的，其他地區也有出現下浮的情況，具體到每個地區不可能‘一刀切’，也在等上面的通知。北京利率水平普遍較高，如果下降也跟外地不同。”
建設銀行總行的工作人員也表示：“我行已經關注到央行發布會及網上相關報道，但是目前還未收到有關部門的正式通知。我行會與監管部門做好溝通對接，如果有正式方案，我行會第一時間跟進并做好貫徹落實。”
中國銀行總行的相關工作人員也表示：“我行內部還沒有收到相關文件，如果將來有收到相關文件后，貸款人可以與貸款支行進行協商。”
隨后，記者也聯系了商業銀行進行詢問。交行某分行的個貸經理表示：“目前，我行尚未收到總行的紅頭文件，還沒有相關落地的政策。”招商銀行北京某分行個貸經理也向記者表示：“目前，北京還沒有收到相關通知。”
提前還貸潮涌現，市場呼吁存量房貸利率下降
目前，存量個人住房貸款利率定價有兩種機制。一種是固定利率機制，另一種是“5年期以上貸款市場報價利率（LPR）+加點”的浮動利率機制，也就是以LPR為定價基準，由借貸雙方在簽訂合同時協商確定一個加點數值，利率會在合同約定的“重定價日”發生調整，調整內容僅為LPR，加點則保持不變。
“99%的房貸選擇了浮動利率機制。”鄒瀾表示，盡管去年以來5年期以上貸款市場報價利率（LPR）累計下行了45個基點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內固定不變，前幾年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平，這與提前還款大幅增加有較大關系。
據介紹，今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但統計數據顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。
2023年6月20日，中央人民銀行公布的最新一期貸款市場報價利率（LPR），一年期LPR下調至3.55%，五年期以上LPR下調至4.2%，一年期LPR及五年期以上LPR較5月均降低了10個基點。自2021年底至今，一年期LPR已累計下降30個基點，五年期以上LPR已累計下降45個基點，已降至歷史低位。
據克而瑞研究中心統計，目前，購買普通住宅首套房貸利率下限已降至4.0%，二套房貸利率下限降至4.8%，已降至歷史低位。今年以來，已經有超過40個城市降低首套房貸利率下限至4%以下。不僅如此，珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸最低利率已經降至3.7%，肇慶、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房貸利率下限。
易居企業集團CEO丁祖昱表示：“購房者提前還貸的原因有很多，其中一點是房貸利率預期下行，存量和新增房貸利差越拉越大。目前，多數城市的首套房貸款利率已降至LPR-20基點，而兩年前的購房者還在以動輒+50基點、甚至+100基點以上的利率還貸，增量和存量房貸利差多達1個-2個百分點。”
隨著新增房貸利率的降低，前兩年在房貸利率高點買房的購房者也呼吁“存量房貸利率”可以降低，減輕購房者還貸壓力。
曾有銀行對存量房貸利率有條件打7折
從銀行層面來看，無論是存量房貸置換還是存量房貸利率打折都將降低其自身的收益率，但是面對著不斷涌起的提前還貸潮，銀行也需要對兩者的影響做出評估。
中金公司認為，調整存量房貸利率對銀行負面影響有限。盡管存量按揭利率下調對銀行盈利可能造成影響，但是還款減少有利于降低銀行流動性風險、穩定銀行資產負債表；存量按揭利率調整也體現出政策明確的穩增長導向，對宏觀經濟和消費有刺激作用。
廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“對于銀行來講，‘資產越來越荒’的經營環境下，房貸還是優質資產。這時，必然會有銀行跳出來，降低LPR的加點水平，以爭奪客戶。既包括以低利率爭取新客戶辦理按揭，也包括以低利率吸引其他行客戶來辦理‘轉按揭’，以置換舊的貸款。”
對于存量貸款利率變更的途徑，央行此次指出，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款，也就是存在“變更合同”和“以新換舊”兩種路徑。
其實存量房貸利率下調在國內有過先例。在2008年國際金融危機的背景下，2009年年初，我國部分國有銀行針對存量房貸款客戶調整了折扣力度。比如，農業銀行北京分行表示，對于貸款在30萬元以上的客戶，如果沒有拖欠還款等不良記錄，無需申請，自動執行7折房貸利率。中國銀行上海分行表示客戶到貸款經辦行提交申請，審核通過可以享受7折優惠利率。
據媒體公開報道，2019年初，上海中小銀行為了搶奪存量房貸，不少銀行都推出了存量房貸利率7折的優惠，即“將原來的房屋貸款轉至我行后，就可以享受7折優惠”，以此來搶奪存量房貸資源。這也反映了當時供求關系的轉變，按揭市場從“賣方市場”到“買方市場”的轉變。
李宇嘉表示：“未來，住房信貸市場將進入存量時代，除了自上而下的‘降利率’，自下而上的存量房貸‘降利率’，即搶占存量資源的爭奪戰，估計很快就打響了。”
那么，在央行此次表態后，各大銀行是否會有涉及存量房貸利率調整的相關政策出臺，仍需拭目以待。
