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焦點財經Focus 2022-06-15 17:31:07 用手機看
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作者 | 劉瑩
出品 | 焦點財經
尋求債務展期的告別大軍仍在擴容，領地控股(06999.HK)成為較新一員。大躍進
6月13日早間，領地這家港股排名前列川系房企發布公告稱，控股其發行于2021年、告別票息率12%的大躍進1.5億美元債券將于6月28日到期，但目前仍有約1.23億美元未償還。領地
領地控股認為，控股面對短期流動性壓力，告別債務展期是大躍進當下最務實、對各方利益最負責任的領地選擇，有利于公司在債務與經營之間保持平衡。控股因此，公司決定對上述債券未償還本金額的最少1.1億美元（或90%，約7.39億元）（較低接納金額）進行交換要約。
交換要約的方式為以新換舊，即以2023年到期的12%利率新票據交換舊票據。新票據的期限為364天，利息將于到期后支付。公告顯示，該債券的交換期限為6月13日至6月20日下午4時（倫敦時間），若期限延長或提前終止，領地控股將另行公告。
焦點財經梳理發現，為了避免發生實質性違約，房企往往會在償債壓力較大的情況下通過要約交換、同意征求等方式對債務進行展期，并給予一定補償。在交換方案條款不存在明顯不利于投資人的情況下，要約交換往往會獲得投資人的同意。
然而，此次領地控股的美元債要約交換，依舊保持了原有票據的各項發行條件，并未對投資人給出調高票息率、補償同意費等優惠條件。此番要約交換最終能否成功，還存在不確定性。
短期資金缺口
領地控股的流動性壓力在其2021年年報中已有體現。截至2021年底，領地控股的現金及銀行結余約有52.24億元，同比減少11.8%。其中，受限制存款及現金為9.26億元，非受限部分僅有42.98億元。
而同期，其一年內到期的銀行及其他借款為32.32億元；貿易應付款及應付票據總額為82.06億元，約76.45億元于一年內到期。換言之，領地控股今年內要面臨的現金支出，僅這兩項即有108.77億元，存在一定的短期資金缺口。
財務杠桿方面，領地控股雖有所改善，但截至2021年底剔除預收款后的資產負債率仍達到72.1%，踩中一道融資紅線為“黃檔”房企，公開市場融資受限。
2021年，領地控股的銷售及營收皆維持了正增長，但“增收不增利”情況明顯。期內，其營業收入為150億元，同比增長14%；毛利則同比下滑18.2%至29億元。同時，公司利潤及歸母凈利潤也分別錄得了同比39%及43%的下滑，毛利率更是同比下降7.71%至19.32%。
銷售表現良好，或可緩解領地控股的流動性壓力。不過，目前情況來看，其2022年銷售去化改善有限。在克而瑞披露的今年前5個月百強房企銷售榜中，領地控股并未上榜。當期，克而瑞百強房企的銷售門檻值為48.6億元。也就是說，領地控股2022年前5個月的銷售額并未達到48.6億元。
“大躍進”之殤
資料顯示，領地控股由劉玉奇、劉山、劉玉輝三兄弟創辦于1999年。2006年，領地控股將總部由樂山遷至成都，正式開啟全國化擴張。
作為一家對銷售規模頗有追求的房企。領地控股在銷售額僅有151.6億元的2017年，即提出了“2018年300億元、2019年千億元”的銷售目標，并多次在公開市場溢價拿地。
提出千億目標的同年，領地控股即競得了惠州一宗土地，溢價率達251%。2018年，其再度于攀枝花拿下了一宗地，溢價率高達179%，刷新了區域地價新高。
然而，積極的擴張之路，并未使領地控股錄得預期中的銷售額，反而導致了該公司財務杠桿的走高。2017年至2019年，領地控股的凈負債率由60%迅速升至141.55%，2019年末時更是“三道紅線”全踩狀態。
此后，領地控股開始回歸理性，多舉措降低財務杠桿。但截至2021年底時，仍然踩中一道融資紅線。2021下半年以來的房地產行業融資渠道收緊明顯，如領地控股一般積極擴張的房企紛紛放慢腳步，同時不得不吞下昔日“大躍進”發展帶來的苦果。
焦點財經梳理獲悉，三家領地控股系公司已被公示商票逾期。換言之，正對美元債進行要約交換的領地控股已出現實質性違約。
據上海票據交易所6月6日公告披露，截至2022年5月31日，烏魯木齊領地恒達房地產開發有限公司、樂山領地房地產開發有限公司、領地集團有限公司三家領地旗下公司均已發生商票逾期。其中，前兩家公司的逾期余額分別為140萬元及5萬元，領地集團有限公司的具體逾期數額尚未對外披露。
可喜的是，自2020年底在港上市至今，領地控股只發行過一筆美元債，也即上述正尋求展期的1.5億美元債券。若該債券能成功展期，領地控股年內將再無境外債券到期，境外債方面，領地控股或可暫松一口氣。
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
