2023年，年擬商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)以新開394個商業(yè)項目（3萬方及以上購物中心/獨(dú)立百貨）結(jié)束。開業(yè)根據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，商業(yè)勢截至2023年12月底，項目新國內(nèi)已開業(yè)購物中心5827個，點(diǎn)多體量為5.17億平方米，年擬存量增速放緩至6.8%。開業(yè)
以南京IFC商場為代表的商業(yè)勢新商業(yè)項目開業(yè)，開啟了2024年新氣象。項目新今年項目會呈現(xiàn)出怎樣的點(diǎn)多局面，會有哪些新玩家/創(chuàng)新產(chǎn)品入市？行業(yè)人尤為關(guān)注。年擬進(jìn)入存量時代，開業(yè)不再追求規(guī)模為王，商業(yè)勢但港資、項目新外資巨頭加速中國內(nèi)地擴(kuò)張；而全國商業(yè)不均衡情況下，點(diǎn)多高線級城市依舊是新項目必爭之地；開放式街區(qū)、非標(biāo)商業(yè)、文旅商業(yè)爭相入市。
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?2024年擬開業(yè)項目514個
為近8年來最低
據(jù)贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2024年全國擬開業(yè)商業(yè)項目514個，總體量4538萬平方米。其中購物中心480個，4303萬平方米；獨(dú)立百貨項目4個，48.6萬平方米；商業(yè)街區(qū)及文旅商業(yè)項目30個，186萬平方米。
數(shù)據(jù)說明：
1、統(tǒng)計范圍為全國368個城市（不含港澳臺）管轄行政區(qū)內(nèi)，商業(yè)建筑面積3萬方及以上，計劃2023年內(nèi)開業(yè)的商業(yè)項目，項目類型包含購物中心、獨(dú)立百貨、商業(yè)街區(qū)、文旅商業(yè)； 2、統(tǒng)計數(shù)據(jù)包含新建項目及存量改造項目；3、統(tǒng)計時間截止至2024年1月12日。
拉長年度時間線看，2024年擬開業(yè)項目量為近8年來最低，同比較疫情前的2019年數(shù)量、體量均下跌逾四成，同比2020年跌幅亦超三成（2020年擬開業(yè)量數(shù)據(jù)統(tǒng)計于2019年12月底，實(shí)際受疫情的影響可忽略）。
雖然擬開業(yè)量有宏觀環(huán)境的影響，但拋開這些因素，聚焦行業(yè)本身可以發(fā)現(xiàn)，在2020年，市場就已經(jīng)出現(xiàn)關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)，當(dāng)年擬開業(yè)量踩下剎車，比2019年數(shù)量、體量分別下跌了11.00%、8.11%，主要原因為行業(yè)進(jìn)入存量時代疊加企業(yè)轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營。不過，隨著市場持續(xù)復(fù)蘇，未來擬開業(yè)量或呈現(xiàn)波動式小幅增長。
華東榜首地位不斷夯實(shí)
西南區(qū)退居第五
2024年擬開業(yè)項目在大區(qū)分布結(jié)構(gòu)上大體保持穩(wěn)定，華東榜首地位進(jìn)一步被夯實(shí)，今年占比再增至40%；華南、西南、華中、華北四個區(qū)之間的排位反復(fù)輪換，華南長期封“榜二”；華中區(qū)今年反彈，近年占比整體穩(wěn)定在10%以上；華北區(qū)占比與去年持平，守住第四位；西南區(qū)近三年較之前有明顯下滑趨勢，今年退居第五位；西北、東北居后，占比分別為6%、1%。
華東區(qū)
華東區(qū)“江浙滬”向來是商業(yè)項目的聚集地，包攬了全區(qū)約七成項目。其中浙江63個，6座城市開業(yè)量超5個；江蘇47個項目，南京、蘇州均超10個，其余分布多個下沉城市；上海38個項目，浦東新區(qū)、奉賢區(qū)、寶山區(qū)、徐匯區(qū)均有4個或以上項目。此外，福建、山東超20個，安徽18個。
華南區(qū)
華南區(qū)98個項目 ，廣東占比81.6%，廣州17個、深圳16個；值得注意的是，珠海以13個擬開業(yè)項目沖進(jìn)全省第三，超越佛山的11個；東莞開業(yè)量僅2個，近年新開業(yè)市場低迷。
廣西12個項目，開業(yè)量較高的有南寧4個、賀州3個。
海南今年將迎來6個項目開業(yè)，看點(diǎn)在三亞，將有4個重磅項目開業(yè)，包括36萬平方米的太古三亞國際免稅城三期項目，以及三亞大悅城、三亞崖州招商花園里、旅文·三亞總部港。
華中區(qū)
湖北、河南擬開業(yè)量均超過20個擬開業(yè)量第一，湖南、江西開業(yè)量分別為13個、12個。華中省會城市占絕對主導(dǎo)，如武漢15個、 長沙8個、鄭州8個，南昌4個。
華北區(qū)
華北區(qū)54個項目，北京19個、河北、山西各13個，天津8個、內(nèi)蒙古1個。
北京項目分布在9個區(qū)，其中朝陽區(qū)、豐臺區(qū)、昌平區(qū)、海淀區(qū)將分別迎來3個項目開業(yè)。
河北項目布局分散在7個城市，其中作為京津冀協(xié)同發(fā)展的重要戰(zhàn)略支點(diǎn)的雄安新區(qū)，迎來了首個大型集中商業(yè)——雄安奧特萊斯，1月12日開業(yè)，體量達(dá)13萬平方米。
山西10個擬開業(yè)項目，奧萊項目占了3席，分布在太原、陽泉、晉城。
內(nèi)蒙古高端商業(yè)將迎來新開端，15.7萬平方米的呼和浩特萬象城開業(yè)后，城市商業(yè)將得到全面提升。
西南區(qū)
西南區(qū)項目51個，四川23個；云南、貴州、重慶分別為11個、10個、6個；西藏1個。重慶近兩年擬開業(yè)量大幅收縮。
貴州擬開業(yè)項目扎堆在貴陽，共8個，多個大體量項目，包括22萬平方米的貴陽方圓薈·海豚廣場、16萬平方米的貴陽萬象城、10萬平方米的貴陽溪山里購物中心等。
西藏將迎來唯一開業(yè)項目，也是拉薩最大商業(yè)體——拉薩王府井購物中心，體量18.2萬平方米。
西北區(qū)
西北區(qū)30個項目，陜西依然是商業(yè)聚集中心，22個項目占比超七成；寧夏3個，甘肅、青海各2個，新疆1個。砂之船在銀川、烏魯木齊的兩個奧特萊斯項目年內(nèi)將開業(yè)。
陜西22個項目，西安包攬了11個，包括32.5萬平方米的西安薈聚、15.5萬平方米的西安CCBD、10萬平方米的西安王府井國際港絲路購物中心等大型MALL。
東北區(qū)
東北區(qū)項目屈指可數(shù)，遼寧4個，黑龍江2個、吉林1個。包括大連招商花園城、錦州碧樂城、長春寬城萬達(dá)廣場（吳淞路店）等外來企業(yè)連鎖產(chǎn)品線項目。
高線級城市潛力釋放，占比超六成
低線級城市也有激進(jìn)者
高線級城市擬開業(yè)項目潛力釋放，2024年擬開業(yè)項目合計占比61%，較2023年同期高4個百分點(diǎn)，商業(yè)一線、準(zhǔn)一線數(shù)量均在100個以上。其中商業(yè)一線城市爆發(fā)力強(qiáng)勁，僅6個城市將新開115座項目，上海占了38席，北京、廣州、深圳、成都都有15個及以上，重慶6個。
低線級城市合計占比39%，但也不缺激進(jìn)者。商業(yè)三線城市中，珠海13個項目，惠州6個，紹興、嘉興、湖州各5個，中山、金華各4個項目，保定、銀川、臺州、贛州各有3個項目。
商業(yè)四、五線城市中，三亞、寶雞、宜昌、咸陽、曲靖、衢州、六安、九江、賀州等多座城市有3-4個項目開業(yè)。
說明：
城市商業(yè)線級是贏商大數(shù)據(jù)綜合城市發(fā)展基礎(chǔ)水平、商業(yè)發(fā)展規(guī)模、商業(yè)檔次、商業(yè)人氣及商業(yè)未來潛力等因素，對城市商業(yè)發(fā)展程度評估的等級性劃分，共劃分為六個等級。本文將商業(yè)一線、準(zhǔn)一線、二線定義為高線級城市，商業(yè)三線、四線、五線城市定義為低線級城市。
29城占了超6成項目： 上海重回開業(yè)巔峰；杭州、北京躋身前三；珠海“狂飆”進(jìn)前十
今年開業(yè)項目 5個的城市共29個，卻包攬了312個項目，2770多萬平方米體量，占全國總量的超六成，可見這些城市商業(yè)聚集度之高。另一方面，城市開業(yè)量排位出現(xiàn)調(diào)整，上海重回開業(yè)巔峰，開業(yè)數(shù)量、體量居全國榜首；杭州、北京躋身前三；商業(yè)三線城市珠海“狂飆”進(jìn)入前十；重慶擬開業(yè)量跌出前二十；珠海、紹興、嘉興、湖州、惠州5個商業(yè)三線城市活躍，擬開業(yè)量在5個及以上。
上海2024年擬開業(yè)項目38個，體量295萬平方米，是開業(yè)大年。浦東新區(qū)新項目最密集，將新增8個，體量近50萬平方米。上海今年擬開項目包括POD產(chǎn)城綜合體商業(yè)——徐匯萬科廣場、約43萬平方米超大商業(yè)體——上海薈聚、上海LOVE@大都會、濱水文旅商業(yè)Gate M西岸夢中心，以及印力三座輕資產(chǎn)項目——上海寶樂匯印象城、唐城印象天地、三林印象匯，首進(jìn)上海的世紀(jì)金源方圓薈、上海海上世界等。
杭州晉級第二，21個項目，體量184萬平方米，包括杭州首座萬象天地——杭州亞奧萬象天地、杭州第二座永旺夢樂城——永旺夢樂城杭州錢塘、杭州三大銀泰項目——千島湖清溪銀泰城、西投銀泰城、銀泰百貨杭州奧體中心、高定奧特萊斯——杭州江南櫻花里等。
北京位居第三，19個項目，200萬平方米體量，包括北京昌平超極合生匯超級巨無霸商業(yè)，項目分為一、二期，一期將改造原永旺國際商城購物中心，體量16萬平方米，二期體量高達(dá)30萬平方米；北京信達(dá)中心，將打造17萬平方米的“城市會客廳”。兩座萬象匯——北京西北旺萬象匯、北京首開萬象匯也將迎來開業(yè)；兩座萬達(dá)廣場——北京平谷萬達(dá)廣場、北京昌平沙河萬達(dá)廣場；歷史街區(qū)更新項目——隆福寺二期等。
深圳是本土房企競逐的天地，萬科、華潤、益田、佳兆業(yè)、招商蛇口、海岸城、深圳華強(qiáng)等企業(yè)扎堆布局，外來企業(yè)僅新世界，將帶來深圳K11 ECOAST項目。
武漢大體量、高端MALL有看頭，包括武漢SKP、中商世界里銷品茂購物中心、武漢武昌萬象城、武漢方圓薈·奧特萊斯等大體量項目。
南京擬開業(yè)市場也熱鬧非凡，ifc、中環(huán)、寶龍廣場、天街、萬象匯、招商花園城等齊聚，新鴻基、香港置地、華貿(mào)等新玩家在高端商業(yè)市場上演實(shí)力較量，南京ifc、南京金陵中環(huán)、南京華貿(mào)中心三個項目“battle”，南京商業(yè)格局或?qū)⒈淮蚱啤?/p>
珠海憑借粵港澳大灣區(qū)紅利，商業(yè)開掛，2024年將迎來13個項目開業(yè)，包括珠海港珠澳大橋口岸天地（定位朝向世界的品牌秀場）、24萬平方米的珠海世榮·萬達(dá)廣場（珠海首座萬達(dá)廣場）、珠海斗門招商花園城、珠海金灣寶龍城等重磅項目。
市場細(xì)分
區(qū)域型中小體量項目越來越流行
消費(fèi)細(xì)分化，區(qū)域型、小眾圈層消費(fèi)興起，與之相對應(yīng)的是中小體量商業(yè)項目持續(xù)走熱。今年擬開業(yè)項目體量在10萬平方米以下的占比超六成，其中5~10萬平方米區(qū)間的項目占比從2023年的35%上升至39%；10-15萬平方米區(qū)間的項目占比下滑4個百分點(diǎn)；15萬平方米以上的項目占比持續(xù)維持低位。
另外，如火如荼的城市更新項目、存量改造、非標(biāo)項目等，也多以小體量呈現(xiàn)，都在推高小體量項目占比。
連鎖產(chǎn)品線項目占比近四成
萬達(dá)繼續(xù)領(lǐng)跑
商管公司借助輕資產(chǎn)模式快速發(fā)展，旗下產(chǎn)品線在全國復(fù)制擴(kuò)張。2024擬開業(yè)項目產(chǎn)品線項目占比51.95%，規(guī)模產(chǎn)品線保持著穩(wěn)定的拓展速度。超10家企業(yè)旗下產(chǎn)品線擬開業(yè)項目 5個，萬達(dá)商業(yè)領(lǐng)跑；新城、華潤萬象生活、寶龍、愛琴海、招商蛇口擬開業(yè)項目大于10個；保利商旅、碧桂園、恒太等企業(yè)加速產(chǎn)品線擴(kuò)張。
從各產(chǎn)品線的布局看，萬達(dá)廣場遍布全國七大區(qū)，其中華東區(qū)是重心，尤其是安徽；華中、華北其次。整體分布以低線級城市為主，占比高達(dá)六成，密集布局安徽、河南、陜西、浙江等地的下沉城市。
吾悅廣場2024年擬新開15座，除東北之外，其余六大區(qū)均有涉及，其重心仍在華東，山東又是重中之重。
萬象城的開業(yè)重心在華中，長沙、武漢、鄭州三城4座萬象城將開業(yè)。
萬達(dá)廣場、招商花園城、碧樂匯成為東北今年擬開項目中僅有的三條產(chǎn)品線。
港資、外資內(nèi)地擴(kuò)張加速
香港置地規(guī)模化布局
2024年，港資、外資企業(yè)在中國內(nèi)地的商業(yè)布局加速，共有18個項目擬開業(yè)，同比2023年的14個增加了5個。
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港資企業(yè)方面，8家企業(yè)11個項目，其中香港置地規(guī)模化布局，旗下上海香港置地1907項目、南京金陵中環(huán)、成都光環(huán)購物公園3個項目將于年內(nèi)同開，香港置地2023年還發(fā)布了未來3年“10城17環(huán)”布局戰(zhàn)略。
新世界將開出寧波首個K11 Select項目——寧波新世界THE PARK by K11 Select。
瑞安新天地將開出存量改造項目——上海太平洋新天地商業(yè)廣場。
新鴻基內(nèi)地第三座IFC——南京ifc亮相1月3日開啟試營業(yè)。
長實(shí)在上海打造的旗艦商業(yè)——上海LOVE@大都會，蓄勢已久，亟待亮相。
太古發(fā)力海南商業(yè)，與中免合作開發(fā)的三亞國際免稅城三期將迎來開業(yè)。
由香格里拉集團(tuán)在福州打造的集酒店、購物中心和辦公樓三位一體的TOD公園商業(yè)綜合體——福州香格里拉中心，2024年即將迎來全面開業(yè)。
香港旭日集團(tuán)在惠州打造10萬平方米的西湖壹城。
外資企業(yè)方面，永旺、英格卡持續(xù)押寶中國市場，永旺夢樂城杭州錢塘、永旺夢樂城長沙星沙兩個項目將開業(yè)，永旺夢樂城在華現(xiàn)有門店共21家，未來計劃在長沙投資6-7家購物中心，在武漢2030年實(shí)現(xiàn)一城九店。英格卡在西安打造當(dāng)?shù)刈畲髽?biāo)桿性商業(yè)、32.5萬平方米的西安薈聚，以及上海首個薈聚項目。
此外，新加坡凱德集團(tuán)將帶來約10萬方的時尚購物中心——重慶凱德廣場·九章；吉寶集團(tuán)在上海的吉寶靜安中心PAC，將打造4.3萬平方米開放式街區(qū)商業(yè)；日本住友商事在上海打造國內(nèi)首個日式公園購物中心——上海長三角綠洲匯。
奧萊熱潮又起
主打多維度復(fù)合型奧特萊斯MALL
2024年擬開業(yè)項目，又見奧萊熱潮，26個奧特萊斯項目，265萬平方米體量，而去年同期僅為14個，體量約140萬平方米。入局者不乏砂之船、奧特萊斯（中國）、杉杉奧特萊斯、益田集團(tuán)、世紀(jì)金源、中駿商管等知名企業(yè)。縱觀當(dāng)下的奧萊項目，主打的是多維度復(fù)合型奧特萊斯MALL。
武漢方圓薈·奧特萊斯體量超20萬平方米，以“名品+折扣”為主要消費(fèi)場景，還引進(jìn)了新零售、兒童樂園、健身房、影院等多功能體驗型業(yè)態(tài)。
繼“24H京西新奧萊”后，中駿商管再打造“24H滬西新奧萊”、華東首個創(chuàng)新奧萊產(chǎn)品線項目——花橋中駿世界城，項目體量17萬平方米，打造“江南主題水街 城市商業(yè)微度假”概念。
桂林益田假日奧特萊斯總商業(yè)面積10萬平方米 ，將打造成為全國首家民國風(fēng)情文旅奧萊小鎮(zhèn)。
砂之船（銀川）奧萊以奧特萊斯購物中心為核心，輔以“超級樂園、超級運(yùn)動、超級農(nóng)場”等砂之船特色社交場景主題場館，將成為集購物、休閑、娛樂等功能為一體的購物勝地。
成都杉杉奧特萊斯廣場總體量約10萬平米，項目定位為“購物+微度假”的情景體驗式城市客廳，著力打造“龍泉驛微度假舒適圈”。
太原PARK1991奧特萊斯體量高達(dá)20萬平方米，將打造游逛型奧萊項目。
開放式街區(qū)、非標(biāo)商業(yè)、
文旅商業(yè)盛行
購物中心傳統(tǒng)的“購物”觀念已經(jīng)被打破，滿足消費(fèi)者心理需求的體驗式商業(yè)才是王道。松弛感商業(yè)、“不被定義”的非標(biāo)商業(yè)、文旅商業(yè)盛行。
據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2024年擬開業(yè)項目中將近20個開放式街區(qū)商業(yè)，其中又有多個為城市更新項目、非標(biāo)商業(yè)。
上海Gate M西岸夢中心，為原上海百年水泥廠更新項目，總建筑面積高達(dá)16.2萬m2，打造“全球濱水文旅商業(yè)”新旗艦。
北京隆福寺二期、南京百子亭天地、廣州中大里、溫州龜湖茶馬花街、貴陽貴鋼花鳥商業(yè)街區(qū)、南寧中山路歷史文化街區(qū)、漢中漢上第一街等多個城市歷史文化街區(qū)或歷史文化地標(biāo)更新項目，將在保留歷史文化的基礎(chǔ)上，融合當(dāng)?shù)靥厣氤绷髌放坪蜆I(yè)態(tài)，打造全新非標(biāo)商業(yè)。
疫情之后，人們的出游需求暴漲，各地景區(qū)全年人潮熙攘，文旅消費(fèi)熱火朝天，文旅商業(yè)迎來新局面。
2024年，上海Gate M西岸夢中心、寧波熊出沒歡樂港、江門鈞明歡樂世界、上饒水南歷史街區(qū)、宜昌宜都鱘龍水街、贛州七鯉匯DAVE MALL、洛陽黃河流域非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)展示中心、中國（貴州）酒博城一期、成都天府國際動漫城……等10余個重大文旅項目將迎來開業(yè)，將為當(dāng)?shù)匚穆卯a(chǎn)業(yè)發(fā)展注入新活力。
