2023年，年擬商業地產行業以新開394個商業項目（3萬方及以上購物中心/獨立百貨）結束。開業根據贏商大數據統計，商業勢截至2023年12月底，項目新國內已開業購物中心5827個，點多體量為5.17億平方米，年擬存量增速放緩至6.8%。開業
以南京IFC商場為代表的商業勢新商業項目開業，開啟了2024年新氣象。項目新今年項目會呈現出怎樣的點多局面，會有哪些新玩家/創新產品入市？行業人尤為關注。年擬進入存量時代，開業不再追求規模為王，商業勢但港資、項目新外資巨頭加速中國內地擴張；而全國商業不均衡情況下，點多高線級城市依舊是新項目必爭之地；開放式街區、非標商業、文旅商業爭相入市。
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?2024年擬開業項目514個
為近8年來最低
據贏商網大數據統計，2024年全國擬開業商業項目514個，總體量4538萬平方米。其中購物中心480個，4303萬平方米；獨立百貨項目4個，48.6萬平方米；商業街區及文旅商業項目30個，186萬平方米。
數據說明：
1、統計范圍為全國368個城市（不含港澳臺）管轄行政區內，商業建筑面積3萬方及以上，計劃2023年內開業的商業項目，項目類型包含購物中心、獨立百貨、商業街區、文旅商業； 2、統計數據包含新建項目及存量改造項目；3、統計時間截止至2024年1月12日。
拉長年度時間線看，2024年擬開業項目量為近8年來最低，同比較疫情前的2019年數量、體量均下跌逾四成，同比2020年跌幅亦超三成（2020年擬開業量數據統計于2019年12月底，實際受疫情的影響可忽略）。
雖然擬開業量有宏觀環境的影響，但拋開這些因素，聚焦行業本身可以發現，在2020年，市場就已經出現關鍵轉折點，當年擬開業量踩下剎車，比2019年數量、體量分別下跌了11.00%、8.11%，主要原因為行業進入存量時代疊加企業轉向精細化運營。不過，隨著市場持續復蘇，未來擬開業量或呈現波動式小幅增長。
華東榜首地位不斷夯實
西南區退居第五
2024年擬開業項目在大區分布結構上大體保持穩定，華東榜首地位進一步被夯實，今年占比再增至40%；華南、西南、華中、華北四個區之間的排位反復輪換，華南長期封“榜二”；華中區今年反彈，近年占比整體穩定在10%以上；華北區占比與去年持平，守住第四位；西南區近三年較之前有明顯下滑趨勢，今年退居第五位；西北、東北居后，占比分別為6%、1%。
華東區
華東區“江浙滬”向來是商業項目的聚集地，包攬了全區約七成項目。其中浙江63個，6座城市開業量超5個；江蘇47個項目，南京、蘇州均超10個，其余分布多個下沉城市；上海38個項目，浦東新區、奉賢區、寶山區、徐匯區均有4個或以上項目。此外，福建、山東超20個，安徽18個。
華南區
華南區98個項目 ，廣東占比81.6%，廣州17個、深圳16個；值得注意的是，珠海以13個擬開業項目沖進全省第三，超越佛山的11個；東莞開業量僅2個，近年新開業市場低迷。
廣西12個項目，開業量較高的有南寧4個、賀州3個。
海南今年將迎來6個項目開業，看點在三亞，將有4個重磅項目開業，包括36萬平方米的太古三亞國際免稅城三期項目，以及三亞大悅城、三亞崖州招商花園里、旅文·三亞總部港。
華中區
湖北、河南擬開業量均超過20個擬開業量第一，湖南、江西開業量分別為13個、12個。華中省會城市占絕對主導，如武漢15個、 長沙8個、鄭州8個，南昌4個。
華北區
華北區54個項目，北京19個、河北、山西各13個，天津8個、內蒙古1個。
北京項目分布在9個區，其中朝陽區、豐臺區、昌平區、海淀區將分別迎來3個項目開業。
河北項目布局分散在7個城市，其中作為京津冀協同發展的重要戰略支點的雄安新區，迎來了首個大型集中商業——雄安奧特萊斯，1月12日開業，體量達13萬平方米。
山西10個擬開業項目，奧萊項目占了3席，分布在太原、陽泉、晉城。
內蒙古高端商業將迎來新開端，15.7萬平方米的呼和浩特萬象城開業后，城市商業將得到全面提升。
西南區
西南區項目51個，四川23個；云南、貴州、重慶分別為11個、10個、6個；西藏1個。重慶近兩年擬開業量大幅收縮。
貴州擬開業項目扎堆在貴陽，共8個，多個大體量項目，包括22萬平方米的貴陽方圓薈·海豚廣場、16萬平方米的貴陽萬象城、10萬平方米的貴陽溪山里購物中心等。
西藏將迎來唯一開業項目，也是拉薩最大商業體——拉薩王府井購物中心，體量18.2萬平方米。
西北區
西北區30個項目，陜西依然是商業聚集中心，22個項目占比超七成；寧夏3個，甘肅、青海各2個，新疆1個。砂之船在銀川、烏魯木齊的兩個奧特萊斯項目年內將開業。
陜西22個項目，西安包攬了11個，包括32.5萬平方米的西安薈聚、15.5萬平方米的西安CCBD、10萬平方米的西安王府井國際港絲路購物中心等大型MALL。
東北區
東北區項目屈指可數，遼寧4個，黑龍江2個、吉林1個。包括大連招商花園城、錦州碧樂城、長春寬城萬達廣場（吳淞路店）等外來企業連鎖產品線項目。
高線級城市潛力釋放，占比超六成
低線級城市也有激進者
高線級城市擬開業項目潛力釋放，2024年擬開業項目合計占比61%，較2023年同期高4個百分點，商業一線、準一線數量均在100個以上。其中商業一線城市爆發力強勁，僅6個城市將新開115座項目，上海占了38席，北京、廣州、深圳、成都都有15個及以上，重慶6個。
低線級城市合計占比39%，但也不缺激進者。商業三線城市中，珠海13個項目，惠州6個，紹興、嘉興、湖州各5個，中山、金華各4個項目，保定、銀川、臺州、贛州各有3個項目。
商業四、五線城市中，三亞、寶雞、宜昌、咸陽、曲靖、衢州、六安、九江、賀州等多座城市有3-4個項目開業。
說明：
城市商業線級是贏商大數據綜合城市發展基礎水平、商業發展規模、商業檔次、商業人氣及商業未來潛力等因素，對城市商業發展程度評估的等級性劃分，共劃分為六個等級。本文將商業一線、準一線、二線定義為高線級城市，商業三線、四線、五線城市定義為低線級城市。
29城占了超6成項目： 上海重回開業巔峰；杭州、北京躋身前三；珠海“狂飆”進前十
今年開業項目 5個的城市共29個，卻包攬了312個項目，2770多萬平方米體量，占全國總量的超六成，可見這些城市商業聚集度之高。另一方面，城市開業量排位出現調整，上海重回開業巔峰，開業數量、體量居全國榜首；杭州、北京躋身前三；商業三線城市珠海“狂飆”進入前十；重慶擬開業量跌出前二十；珠海、紹興、嘉興、湖州、惠州5個商業三線城市活躍，擬開業量在5個及以上。
上海2024年擬開業項目38個，體量295萬平方米，是開業大年。浦東新區新項目最密集，將新增8個，體量近50萬平方米。上海今年擬開項目包括POD產城綜合體商業——徐匯萬科廣場、約43萬平方米超大商業體——上海薈聚、上海LOVE@大都會、濱水文旅商業Gate M西岸夢中心，以及印力三座輕資產項目——上海寶樂匯印象城、唐城印象天地、三林印象匯，首進上海的世紀金源方圓薈、上海海上世界等。
杭州晉級第二，21個項目，體量184萬平方米，包括杭州首座萬象天地——杭州亞奧萬象天地、杭州第二座永旺夢樂城——永旺夢樂城杭州錢塘、杭州三大銀泰項目——千島湖清溪銀泰城、西投銀泰城、銀泰百貨杭州奧體中心、高定奧特萊斯——杭州江南櫻花里等。
北京位居第三，19個項目，200萬平方米體量，包括北京昌平超極合生匯超級巨無霸商業，項目分為一、二期，一期將改造原永旺國際商城購物中心，體量16萬平方米，二期體量高達30萬平方米；北京信達中心，將打造17萬平方米的“城市會客廳”。兩座萬象匯——北京西北旺萬象匯、北京首開萬象匯也將迎來開業；兩座萬達廣場——北京平谷萬達廣場、北京昌平沙河萬達廣場；歷史街區更新項目——隆福寺二期等。
深圳是本土房企競逐的天地，萬科、華潤、益田、佳兆業、招商蛇口、海岸城、深圳華強等企業扎堆布局，外來企業僅新世界，將帶來深圳K11 ECOAST項目。
武漢大體量、高端MALL有看頭，包括武漢SKP、中商世界里銷品茂購物中心、武漢武昌萬象城、武漢方圓薈·奧特萊斯等大體量項目。
南京擬開業市場也熱鬧非凡，ifc、中環、寶龍廣場、天街、萬象匯、招商花園城等齊聚，新鴻基、香港置地、華貿等新玩家在高端商業市場上演實力較量，南京ifc、南京金陵中環、南京華貿中心三個項目“battle”，南京商業格局或將被打破。
珠海憑借粵港澳大灣區紅利，商業開掛，2024年將迎來13個項目開業，包括珠海港珠澳大橋口岸天地（定位朝向世界的品牌秀場）、24萬平方米的珠海世榮·萬達廣場（珠海首座萬達廣場）、珠海斗門招商花園城、珠海金灣寶龍城等重磅項目。
市場細分
區域型中小體量項目越來越流行
消費細分化，區域型、小眾圈層消費興起，與之相對應的是中小體量商業項目持續走熱。今年擬開業項目體量在10萬平方米以下的占比超六成，其中5~10萬平方米區間的項目占比從2023年的35%上升至39%；10-15萬平方米區間的項目占比下滑4個百分點；15萬平方米以上的項目占比持續維持低位。
另外，如火如荼的城市更新項目、存量改造、非標項目等，也多以小體量呈現，都在推高小體量項目占比。
連鎖產品線項目占比近四成
萬達繼續領跑
商管公司借助輕資產模式快速發展，旗下產品線在全國復制擴張。2024擬開業項目產品線項目占比51.95%，規模產品線保持著穩定的拓展速度。超10家企業旗下產品線擬開業項目 5個，萬達商業領跑；新城、華潤萬象生活、寶龍、愛琴海、招商蛇口擬開業項目大于10個；保利商旅、碧桂園、恒太等企業加速產品線擴張。
從各產品線的布局看，萬達廣場遍布全國七大區，其中華東區是重心，尤其是安徽；華中、華北其次。整體分布以低線級城市為主，占比高達六成，密集布局安徽、河南、陜西、浙江等地的下沉城市。
吾悅廣場2024年擬新開15座，除東北之外，其余六大區均有涉及，其重心仍在華東，山東又是重中之重。
萬象城的開業重心在華中，長沙、武漢、鄭州三城4座萬象城將開業。
萬達廣場、招商花園城、碧樂匯成為東北今年擬開項目中僅有的三條產品線。
港資、外資內地擴張加速
香港置地規模化布局
2024年，港資、外資企業在中國內地的商業布局加速，共有18個項目擬開業，同比2023年的14個增加了5個。
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港資企業方面，8家企業11個項目，其中香港置地規模化布局，旗下上海香港置地1907項目、南京金陵中環、成都光環購物公園3個項目將于年內同開，香港置地2023年還發布了未來3年“10城17環”布局戰略。
新世界將開出寧波首個K11 Select項目——寧波新世界THE PARK by K11 Select。
瑞安新天地將開出存量改造項目——上海太平洋新天地商業廣場。
新鴻基內地第三座IFC——南京ifc亮相1月3日開啟試營業。
長實在上海打造的旗艦商業——上海LOVE@大都會，蓄勢已久，亟待亮相。
太古發力海南商業，與中免合作開發的三亞國際免稅城三期將迎來開業。
由香格里拉集團在福州打造的集酒店、購物中心和辦公樓三位一體的TOD公園商業綜合體——福州香格里拉中心，2024年即將迎來全面開業。
香港旭日集團在惠州打造10萬平方米的西湖壹城。
外資企業方面，永旺、英格卡持續押寶中國市場，永旺夢樂城杭州錢塘、永旺夢樂城長沙星沙兩個項目將開業，永旺夢樂城在華現有門店共21家，未來計劃在長沙投資6-7家購物中心，在武漢2030年實現一城九店。英格卡在西安打造當地最大標桿性商業、32.5萬平方米的西安薈聚，以及上海首個薈聚項目。
此外，新加坡凱德集團將帶來約10萬方的時尚購物中心——重慶凱德廣場·九章；吉寶集團在上海的吉寶靜安中心PAC，將打造4.3萬平方米開放式街區商業；日本住友商事在上海打造國內首個日式公園購物中心——上海長三角綠洲匯。
奧萊熱潮又起
主打多維度復合型奧特萊斯MALL
2024年擬開業項目，又見奧萊熱潮，26個奧特萊斯項目，265萬平方米體量，而去年同期僅為14個，體量約140萬平方米。入局者不乏砂之船、奧特萊斯（中國）、杉杉奧特萊斯、益田集團、世紀金源、中駿商管等知名企業。縱觀當下的奧萊項目，主打的是多維度復合型奧特萊斯MALL。
武漢方圓薈·奧特萊斯體量超20萬平方米，以“名品+折扣”為主要消費場景，還引進了新零售、兒童樂園、健身房、影院等多功能體驗型業態。
繼“24H京西新奧萊”后，中駿商管再打造“24H滬西新奧萊”、華東首個創新奧萊產品線項目——花橋中駿世界城，項目體量17萬平方米，打造“江南主題水街 城市商業微度假”概念。
桂林益田假日奧特萊斯總商業面積10萬平方米 ，將打造成為全國首家民國風情文旅奧萊小鎮。
砂之船（銀川）奧萊以奧特萊斯購物中心為核心，輔以“超級樂園、超級運動、超級農場”等砂之船特色社交場景主題場館，將成為集購物、休閑、娛樂等功能為一體的購物勝地。
成都杉杉奧特萊斯廣場總體量約10萬平米，項目定位為“購物+微度假”的情景體驗式城市客廳，著力打造“龍泉驛微度假舒適圈”。
太原PARK1991奧特萊斯體量高達20萬平方米，將打造游逛型奧萊項目。
開放式街區、非標商業、
文旅商業盛行
購物中心傳統的“購物”觀念已經被打破，滿足消費者心理需求的體驗式商業才是王道。松弛感商業、“不被定義”的非標商業、文旅商業盛行。
據統計數據，2024年擬開業項目中將近20個開放式街區商業，其中又有多個為城市更新項目、非標商業。
上海Gate M西岸夢中心，為原上海百年水泥廠更新項目，總建筑面積高達16.2萬m2，打造“全球濱水文旅商業”新旗艦。
北京隆福寺二期、南京百子亭天地、廣州中大里、溫州龜湖茶馬花街、貴陽貴鋼花鳥商業街區、南寧中山路歷史文化街區、漢中漢上第一街等多個城市歷史文化街區或歷史文化地標更新項目，將在保留歷史文化的基礎上，融合當地特色，引入潮流品牌和業態，打造全新非標商業。
疫情之后，人們的出游需求暴漲，各地景區全年人潮熙攘，文旅消費熱火朝天，文旅商業迎來新局面。
2024年，上海Gate M西岸夢中心、寧波熊出沒歡樂港、江門鈞明歡樂世界、上饒水南歷史街區、宜昌宜都鱘龍水街、贛州七鯉匯DAVE MALL、洛陽黃河流域非物質文化遺產保護展示中心、中國（貴州）酒博城一期、成都天府國際動漫城……等10余個重大文旅項目將迎來開業，將為當地文旅產業發展注入新活力。
