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來源：觀察者網(wǎng)
（文/張志峰 編輯/馬媛媛）行業(yè)下行，搶收樓市傳統(tǒng)銷售旺季也開始失約。失利“金九”表現(xiàn)不利，樓市里房企們把花式促銷又放到了“十一”假期。銀十
其實今年的搶收政策端表現(xiàn)已經(jīng)十分給力，為提振市場信心，失利中央在假期前夕連續(xù)出臺降低房貸利率、降低公積金利率、換購退稅三大地產(chǎn)政策（即“930新政”）。
然而，疲軟的市場并未買賬。綜合多家研究機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，樓市整體成交依舊慘淡。
新房成交同環(huán)比齊跌
克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，國慶長假（2022年10月1日-10月7日）期間40個重點監(jiān)測城市累計成交96.2萬平方米，環(huán)比下降84%，同比下降26%；與假期前一周相比，同比降幅再次擴大49個百分點。
諸葛找房監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，重點15城國慶期間新房成交4474套，較去年十一假期下降47.1%。
要知道，這些數(shù)據(jù)是建立在去年同期已經(jīng)腰斬，且連續(xù)一年不斷下降的基礎上。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認為，全國新房成交仍顯乏力，樓市繼續(xù)探底，加之全國多城疫情卷土重來，成交不可避免地受到影響。
具體來看，北上廣深四個一線城市分別成交新房2.2萬平方米、1.9萬平方米、6萬平方米、5.6萬平方米，整體同比下降了58%。
其中，只有成交數(shù)量最少的上海由于去年同期基數(shù)更小而實現(xiàn)正增長，北京同比降幅較大，達到87%。
二線城市（克而瑞監(jiān)測的重點9城）總體降幅最小，為18%。
不過，有資深行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)指出，這很大程度上得益于成都等部分城市剛剛走出疫情靜默期，購房需求迎來補償性釋放，類似于6月份的上海。
數(shù)據(jù)顯示，成都國慶長假期間成交新房約1萬平方米，同比增長90%。
而傳統(tǒng)房地產(chǎn)熱門城市杭州，國慶期間僅成交新房2000平方米，同比降幅高達95%。
相比之下，三四線整體成交規(guī)模更小，新房價格已經(jīng)在預售價浮動范圍內(nèi)降無可降，市場仍舊不斷探底，成交面積同比小幅回落9%，嘉興、溫州、揚州等需求透支嚴重的城市，同比跌幅均在45%以上。
一位規(guī)模房企高管向觀察者網(wǎng)表示，此輪房地產(chǎn)盛極而衰來得非常猛烈，不僅僅是購房者信心的問題，歸根結底還是需求不足和房價過高導致。這也是眾多民營房企在自身土地儲備充足、可售貨值優(yōu)質(zhì)的前提下，仍舊難以擺脫流動性危機，最終不得不“躺平”的根本原因。
政策與花式促銷齊發(fā)力
值得一提的是，為了提振樓市信心、增加購房需求，就在國慶長假前夕，今年的930新政“三箭齊發(fā)”，出臺了針對新房交易的多重利好消息。
9月29日，央行、銀保監(jiān)會階段性放寬部分城市首套房貸利率下限。
9月30日，央行決定下調(diào)首套住房公積金貸款利率；同事，財政部、稅務總局宣布換購住房個人所得稅退稅。
國盛證券在研究報告中分析稱，本次中央層面“三箭齊發(fā)”，旨在穩(wěn)信心、穩(wěn)預期，進而穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)增長。且中央直接出手，覆蓋范圍較廣、信號意義較強，有助于提振市場信心、改善居民預期。
其中，降低房貸利率、降低公積金利率均為針對首套房的剛性需求所制定，僅換購住房退個稅針對于二套房改善性需求，且力度較小。
根據(jù)媒體報道，國慶期間已有廣東、山東等省份部分城市跟進落地相關政策，廣東清遠首套房貸利率較低可至3.7%，陽江可至3.9%，云浮、湛江等城市取消首套房貸利率下限；山東濟寧下限降至3.95%，青島、濟南、淄博等城市首套公積金貸款利率已經(jīng)下調(diào)至3.1%。
在此背景下，部分房企也緊緊抓住“救命稻草”，為了盡可能完成銷售目標、去庫存改善現(xiàn)金流，紛紛祭出“大招”，利用“十一黃金周”花式促銷，加大分銷力度與分銷費用，推出首付分期、工抵房促銷、折上折、買房送車位裝修家電大禮包等各種優(yōu)惠活動招攬顧客。
如位于成都的星河國際項目推出低首付，首付0.5成，剩余首付款分3年（排名前列年40%、第二年30%，第三年30%）結清；同時推出20套特價房源，國慶期間日均到訪110組，成交32套，環(huán)比上漲超3成。
同時，也有西安、廈門、昆明等城市的部分房企進入“躺平”階段，在營銷方面并不積極，基本沿用此前營銷方式，整體成交表現(xiàn)可想而知。
二手房市場意外開花
不過從結果來看，即便部分地區(qū)營銷方式眼花繚亂、折扣力度拉滿，但這種“以價換量”式的促銷效果并不明顯。
據(jù)悉，華潤、中海、頤居、萬科等房企在南京開展多盤聯(lián)動活動，國慶期間6盤加推，共推出492套房源，且優(yōu)惠力度較大。
其中，城北堯化門新生圩寶龍廣場國慶期間推出部分特價房源88折優(yōu)惠、分銷傭金由3%提升至5%；江寧淳化湖光晨樾總價優(yōu)惠力度達到71-125萬、保利伴湖院特價房169萬起，總價優(yōu)惠95萬等。
然而克而瑞監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，從市場反應來看，南京多數(shù)項目案場來訪量雖有明顯提升，部分項目來訪較此前翻倍。但反映到認購量上，客戶仍保持謹慎態(tài)度，少數(shù)項目認購量小幅上漲，多數(shù)較此前基本持平。
行業(yè)人士指出，目前除了極少數(shù)此前“熱點恒熱”的核心區(qū)域因一二手倒掛盤、優(yōu)質(zhì)學區(qū)房等因素，已經(jīng)不存在所謂的熱銷樓盤。
出人意料的是，盡管政策更多傾向于新房，最終卻在二手房交易市場“開了花”。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月1日~7日，貝殼重點監(jiān)測的50城二手房日均成交套數(shù)同比增長約54%，較2020年同期增長約3%。
其中，九成城市二手房成交量同比增長，東莞、成都、廈門、佛山、蘇州等城市二手房成交套數(shù)超過去年同期的二倍。
需求端看房活躍度也有所提升。50城二手房日均帶看客戶量同比增長7%，超六成城市帶看客戶量同比增長，東莞、廈門、成都等城市帶看客戶量同比增長超過50%。
四季度樓市或有望復蘇
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認為，之所以會出現(xiàn)這樣的情形，與新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有一定滯后性有關，結合企業(yè)反饋及認購情況來看，部分城市黃金周樓市已經(jīng)出現(xiàn)一定恢復。
她認為，政策的持續(xù)優(yōu)化，一定程度上修復了市場信心，疊加國慶期間企業(yè)加大營銷力度，部分城市市場活躍度有所提升。若政策持續(xù)發(fā)力，各地配套政策持續(xù)跟進和落實，購房者置業(yè)情緒有望繼續(xù)修復，四季度新房市場或逐漸企穩(wěn)。
陳霄也表示，三條重磅利好連續(xù)輸出，將產(chǎn)生疊加效應，為房地產(chǎn)市場注入信心，對提振四季度樓市意義重大。
不過在更多的購房者看來，現(xiàn)階段全國爛尾樓事件頻發(fā)，購買新房風險太大，且受到預售制度“一房一價”限制，并無太大優(yōu)惠力度，因此更多地選擇觀望。“就算真要買，也更愿意選擇擁有成熟配套、且可以補貼部分交易稅的二手房。”
有房企人士向觀察者網(wǎng)表示，在房企暴雷風險大增的當下，新房對于購房者的吸引力僅僅在于“倒掛”，這也是部分倒掛較為明顯的樓盤依舊熱銷的主要因素。
要知道，就在剛剛結束的國慶假期7天時間內(nèi)，又有北京的鴻坤地產(chǎn)和中民投旗下億達中國正式宣告違約。
此外值得一提的是，10月8日上海剛剛掛牌一宗楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)宅地，該地塊房地聯(lián)動價高達21萬元/平方米，刷新了楊浦區(qū)房價天花板，引發(fā)行業(yè)關注。
而該地塊周邊次新房單價不過15萬元/平方米左右。也就是說，該樓盤入市后的限定價格可能遠超其預售價格，即大概率不存在倒掛情形。
因此，上述房企人士指出，隨著新出讓地塊對于高端豪宅的限價不斷放松，一二手房倒掛現(xiàn)象也在逐步消失，新房吸引力將再次降低。但長遠來看，此前豪宅市場頻發(fā)的“社保巨子”“打新潮”等現(xiàn)象也將從根本上得以解決。隨著央國企與少數(shù)優(yōu)質(zhì)民營房企市場份額不斷加大，未來新房市場將真正進入拼品質(zhì)階段。
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