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哈嘍大家好，首付我是到西血拼哥。
最近最讓人繃不住的旗剛事，就是首付京北新地塊又漲價了：
朱辛莊0022/0027+二撥子6003新地塊掛了預公告。地塊指導價6.6萬/㎡，到西浮動8%。旗剛
對比，年初入市的地大華啟宸府指導價是6.2萬/㎡。
不到一年，每平漲價4000？著實有些離譜，這么比較下來，北邊的今年新拍的地塊與老項目，都開始有性價比了。
那昌平新房到底能不能入手？真的穩賺不虧嗎？今天測評個比較有代表性的新項目：
01/
大體量社區
7月20日，25家開發商參與土地競拍，經過16輪的激烈競爭，首開以31.97億競得昌平區沙河高教園區四期（二）地塊土地一級開發項目，最后由越秀操盤，首開、北京建工、越秀三家一同開發。
9月份，項目官宣案名為 「梧桐星宸」
該項目距離地鐵昌平線沙河高教園站僅600米，五站就可直達西二旗。
項目總建面12.73萬㎡，地塊占地面積為6.15萬㎡，容積率2.0-2.5，限高45米。
該項目共有6個居住地塊，規劃了32棟住宅樓，總戶數為1243戶，并規劃有12班制幼兒園。
銷售指導價期房5.5萬元/㎡，現房5.7萬/㎡，浮動±8%。
02/
最小戶型僅59平？
項目面積段為59-127㎡一居到四居。具體為59㎡一居、75㎡二居、85㎡三居、99//104㎡三居、124//127㎡四居。
因為戶型面積段跨度比較大，看來項目是想要照顧到更多的群體，不過主力戶型應該是99平應該沒錯了：
59平一室一衛 ，南向兩面寬。
不過空間布局上有些略顯壓抑，采光可能不夠，適合單身或者無孩的小兩口，總價在320萬左右。
75平兩室一衛 ， 三面寬朝南，格局全明。
兩個臥室都有南向采光，U型廚房加上中心島臺，空間布局清晰合理，美中不足的就是衛生間是暗衛。
85平三室一衛，南向兩面寬，南北通透。
戶型比較方正，也有一個多功能空間，整體看下來中規中矩，適合大部分家庭。
99平三室兩衛，南北通透，格局方正。
主臥套房設計，兩個衛生間全明，獨立的家政間，布局較為舒適，挑不出什么問題。
124平四室兩衛 ，三面寬朝南。
四間臥室適合多代同堂的家庭，空間動線上不算清晰，還有有一暗衛。
127平四室兩衛 ，格局方正，南北通透。
雙明衛，三面寬朝南，以餐廳為中心，形成一個完整的洄游動線，總價在700萬左右。
03/
京北還要漲？
高教園這邊高校比較多，配套資源自然不弱。
項目周邊有永旺國際購物中心、龍德廣場、悅薈萬科廣場、世紀華聯、沃爾瑪、沙河物美文化廣場等，商業配套齊全。
在教育上，周邊高校林立，有北航、北郵、中國礦業大學、首師大附屬幼兒園和中小學等。
在醫療上，周邊有昌平區沙河醫院、積水潭醫院回龍觀院區等。
加上臨鐵優勢，且比朱辛莊板塊每平少了1w，也就是說同樣預算，能在高教園這邊買改善戶型，也能在朱辛莊買小戶型。
但買在昌平這邊已經沒有標準答案了，不過可以說幾個客觀事實：
1、高教園有價格優勢，但后續未來潛力沒有朱辛莊好，畢竟朱辛莊產業+雙軌是有希望的，而高教園基本只能靠臨鐵+高校。
2、高教園目標客群明顯是周邊高校，及能輻射到西二旗這批人，通勤+總價的平衡性非常好，可能是京北對于大部分打工人最友好的新盤。
3、昌平的庫存未來還會變多，優質新盤會先吸納購買力，后續接盤的人可能越來越少。
4、昌平線的購買力，還是依靠海淀+附近產業大廠，如果行業有變動，波動也可能比較大。
綜上，預算在550萬以下，梧桐星宸是不錯的選擇，99平以下的戶型都做的不錯。
如果預算在550萬以上，建議可以對比下附近新盤。
