大蕭條、回暖崩盤、丨家給答資本寒冬、居企轉(zhuǎn)讓、業(yè)更退市、難過倒閉、樓市裁員、回暖降薪……2018伴隨著各行業(yè)的丨家給答各種喪即將遠去，這一年，居企對全體家居人來說，業(yè)更也是難過同樣的煎熬與迷茫。對于即將迎來的樓市2019，究竟是回暖更寒冷更痛苦，還是丨家給答復(fù)蘇有望，眾說不一，居企但整體上看，唱衰的聲音和擔憂的情緒仍為主流趨勢。

對此，或許廣發(fā)證券發(fā)展研究中心對于2019年上游房地產(chǎn)市場的景氣度預(yù)測，會給家居企業(yè)帶來稍許信心。

中國經(jīng)濟有多復(fù)雜，中國的房地產(chǎn)就有多復(fù)雜。目前看來，地產(chǎn)景氣度在短期內(nèi)呈下滑狀態(tài)，但竣工面積在明年有望改善。然而，雖然地產(chǎn)竣工指標在數(shù)據(jù)口徑可靠的前提下，是比銷售更合適預(yù)測家具銷量的指標，但廣發(fā)證券發(fā)展研究中心認為，目前地產(chǎn)銷售指標可能更為合理。第一，房屋銷售在統(tǒng)計口徑上確定性強，而竣工面積受新開工和銷售合同中的交付規(guī)定所約束，其中變量較為復(fù)雜，在準確預(yù)測上難度較大。第二，竣工面積仍受地產(chǎn)銷售景氣度影響。根據(jù)廣發(fā)證券發(fā)展研究中心地產(chǎn)組觀察，影響竣工面積的要素之一新開工，主要受可開工面積（土地出讓）以及開工意愿（銷售情況和庫存水平）所影響，因此銷售景氣度在一定程度上仍將對竣工面積造成影響。綜合來看，地產(chǎn)銷售仍是較為合理的觀測家具銷售前置指標。

受地產(chǎn)景氣度影響

2019年二季度家居行業(yè)有望回暖

從短期（3個月）來看，2018年9月全國商品房單月銷售面積同比下滑3.6%，首次轉(zhuǎn)負，根據(jù)廣發(fā)證券發(fā)展研究中心地產(chǎn)組復(fù)盤觀察，從以往周期來看，轉(zhuǎn)負至見底大概需要2-3個季度，因此短期內(nèi)房地產(chǎn)景氣度預(yù)計將持續(xù)下行，連帶家具行業(yè)景氣度走弱。

從中期（6個月）來看，根據(jù)歷史經(jīng)驗推算，預(yù)計2019年二季度地產(chǎn)銷售增速有望見底，屆時對家具板塊悲觀情緒有望實現(xiàn)修復(fù)。

全國商品房銷售面積單季度同比增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，廣發(fā)地產(chǎn)組、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心

從長期 (1年以上)來看，2019年竣工面積受新開工影響，或好于今年。根據(jù)以往經(jīng)驗看，2008年之后，開發(fā)商開發(fā)體量逐步擴大，出于資金滾動開發(fā)的需求，竣工較新開工會出現(xiàn)一定的滯后。第一，從大的增速高點來看，竣工增速高點滯后新開工兩年左右，與銷售合同中的竣工交付周期匹配，一定程度上表明房企的竣工是合同約束下的被動竣工。另外，從新開工和竣工增速的高點位置看，新開工增速高點往往在每年周期的上行末梢，而對應(yīng)的竣工增速高點往往出現(xiàn)在下一輪周期的復(fù)蘇前哨，中間的時滯剛好是一個小周期的下行時長。

商品房竣工與新開工走勢關(guān)系

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，廣發(fā)地產(chǎn)組、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心

據(jù)此預(yù)測，本輪周期新開工增速高點大概率為2018年Q3。我們發(fā)現(xiàn)2017年下半年起新開工面積同比增速持續(xù)提升，按照歷史經(jīng)驗推斷，預(yù)計隨著明年二季度后竣工面積有望向好，同時疊加行業(yè)景氣度向好刺激地產(chǎn)商推盤，竣工面積向好確定性增強，有望助力家具行業(yè)景氣度進一步復(fù)蘇。