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年終在即，上架北京土地市場迎來多宗重量級地塊，北京除了正在掛牌的土地朝陽“巨無霸”組合地塊、海淀功德寺地塊以及地處西二環、盛宴三環之間的永安萬泉寺地塊外，年內第五輪供地清單中，地亮相更有堪稱“王炸”級別的地塊出現。
日前，北京市規劃和自然資源委員會（以下簡稱“規自委”）網站發布了2024年度第五輪擬供應商品住宅用地清單，曾在今年第二輪擬供地清單中露面的永安里地塊，此次再度登場。
永安里地塊坐落于長安街沿線，建國門與國貿之間，地理位置極為優越，堪稱“黃金寶地”。然而，該地塊何時進行預申請并正式掛牌，目前仍是未知數。
除了永安里地塊外，第五輪供地還包括來自三環內玉泉營、朝陽三間房以及亦莊河西區的多個優質地塊。
而隨著第四輪最后一宗供應的萬泉寺地塊取消未來銷售價格限制，令人關注的是，第五批次地塊又將采取何種出讓方式？這將為開發商帶來哪些新的機遇？
永安里地塊再度亮相，地面已平整完畢
從地鐵永安里站A2口步出，永安里地塊即刻映入眼簾。地塊西側矗立著雙子座大廈，東側則與華彬國際大廈、北京國際財富中心等CBD商務樓宇群相鄰，僅隔一條建國門外大街，便能望見北京建國飯店、秀水街等著名地標。
在地塊現場，新京報貝殼財經記者觀察到，該地塊四周被圍擋圈起，地面已經平整完畢，以待市場開發。
永安里地塊四周被圍擋圈起，地面已經平整完畢。新京報貝殼財經記者 段文平 攝
永安里地塊位于朝陽區建外街道，其西側是雙子座大廈。新京報貝殼財經記者 段文平 攝
從地理位置而言，永安里地塊無疑是近年來北京出讓地塊中位置最為優越的一塊。
北京市規自委網站顯示，朝陽區永安里舊城改造項目位于朝陽區建外街道，地處東三環內、長安街南側，緊鄰地鐵1號線及規劃17號線永安里站及建國門外大街，交通十分便利。同時位于第一使館區和北京商務中心區附近，商業氛圍濃厚，且周邊有豐富的教育、醫療及商業配套資源。
朝陽區永安里舊城區改造項目-影像圖。圖/北京市規自委網站
事實上，這并非永安里地塊的首次亮相。早在今年的第二輪擬供應商品住宅用地清單中，永安里地塊便已出現，但一直未能進入預申請環節及正式掛牌，具體原因尚不得而知。
從當前第五輪擬供應商品住宅用地清單來看，永安里地塊的信息較為有限，用地規模3.47公頃，規劃地上建筑面積16.1萬平方米，屬于F1住宅混合公建用地。而關于具體的出讓價格、出讓規則等信息，還需等待正式的掛牌公告發布。
不過，根據北京市規自委去年年初公布的朝陽區永安里地塊綜合實施方案，該地塊容積率高達4.63，規劃住宅建筑面積約為9萬平方米，且建筑限高為100米。非住宅部分則包含社區衛生服務中心、文化展示空間、社區商業設施、特勤消防站等，地塊配建較多。
若以每套住宅平均100平方米的面積來估算，該地塊大約能建設900套住宅。業內人士認為，鑒于其高容積率、有限的占地面積以及綜合用地的性質，在當前條件下，這塊地極有可能被打造成超高層綜合體，低層用于商業購物、酒店、辦公等，高層則規劃為住宅類產品。
憑借其優越的位置、完善的配套以及高階的城市界面，永安里地塊無疑將受到市場的廣泛關注。
環顧該地塊周邊的住宅項目，多以上世紀八九十年代的老小區為主。附近房產中介人員透露，地塊周邊房價參差不齊，既有單價六七萬元、七八萬元的房源，如1996年的麗景苑，目前掛牌單價不到7萬，還有永安里中街小區掛牌單價6萬多；也有單價高達11萬元甚至12萬元左右的小區，如2016年的次新房中海楓丹公館。
永安里地塊周邊二手房房價一覽。圖/貝殼找房App
新房方面，據克而瑞北京統計，在售麒麟公館、尊悅光華、新城國際、梵悅108等，銷售均價在每平方米10萬元至30萬元不等，都是銷售多年的現房高層公寓。
萬泉寺地塊取消限價，永安里地塊迎來想象空間
除了備受矚目的永安里地塊，第五輪供地還包括了位于三環內玉泉營、朝陽三間房以及亦莊河西區的多塊優質地塊。
其中，豐臺區西南郊冷庫及周邊改造項目位于豐臺區玉泉營街道，地處西南三環以內、玉泉營橋西北角，緊鄰地鐵10號線、19號線、大興機場線換乘站草橋站，交通十分便利。項目距麗澤金融商務區1公里，周邊教育、醫療及商業配套資源豐富。
另一宗優質地塊是來自于朝陽區三間房南區的棚改項目，緊鄰朝陽北路、軌道交通6號線褡褳坡站，交通十分便捷。項目周邊不僅鄰近多個商圈，還有北京第二外國語學校、中國傳媒大學、民航總醫院等配套資源。
此外還有經濟技術開發區X24項目，位于亦莊河西區，地處南五環外，附近有北京二中經開區學校等多所教育資源，西南側有龍湖北京亦莊天街，配套設施齊全。克而瑞北京分析稱，目前該地塊所在區域內的競品項目為招商璽，22棟住宅樓的總房源數為972套，截至10月末，網簽224套，往前均價7.75萬元/平方米。
隨著年底漸至，北京土地市場迎來了多宗優質地塊的“上架”，特別是在一系列政策推動市場預期逐漸回升的背景下，這無疑將引發開發商們的激烈競逐。
值得關注的是，11月4日，豐臺區萬泉寺村棚戶區改造土地開發項目FT00-0613-0024地塊R2二類居住用地“轉正”，其出讓公告中并未顯示地價上限，也不再設置銷售指導價。中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，“這是3年多以來，北京出現的第一個未設置地價上限和銷售指導價的地塊。不設置地價上限意味著土地市場競爭將更加激烈和開放，有助于提升市場的活力和透明度。”
張凱進一步表示，不再設置銷售指導價意味著開發商將有更大的自由度去打造符合市場需求的高品質住宅產品，鼓勵開發企業選取高品質土地進行高質量開發建設，有助于推進房地產市場供給側改革，激發改善性住房需求，符合市場對“好房子”的期待。
這釋放出的強烈信號也為后續的土地出讓提供了巨大的想象空間，尤其是永安里地塊。“由于四批次最后一宗供應的萬泉寺地塊取消了未來銷售價格限制，五批次的地塊大概率也不會有未來售價的限制。”克而瑞北京這樣認為。
在合碩機構首席分析師郭毅看來，永安里地塊是朝陽區非常難得的好地，各方無疑都期望能夠充分挖掘其市場潛力，實現價值最大化，并且能夠做出一個非常好的產品出來，或許都希望在指導價上面尋求一種突破。之前由于指導價格的限制，可能未能找到最為恰當的出讓契機，隨著北京新出讓地塊政策的適度放寬，或許永安里地塊將成為朝陽區的一宗“試水”地塊。
來源：新京報
