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哈嘍大家好，于開我是血拼哥。
最近北京學區崩盤的頂級跌終聲音又出現了，這在幾年前就已經出見苗頭。學區性
市場規律有個底層原則：當一件事物開始眾人爭搶時，房暴往往都是于開走下坡路的開始。
的確，「東西海」的學區房過去幾年價格漲幅很大。
大家都在卷，甚至都已經卷到了升學問題：牛小、普小、渣小形成鄙視鏈。
不過，老破學區房依舊足夠令人誘惑：孩子上學+剛需居住兩個生活硬剛需能得到滿足。
那學區房現在市場情況怎么樣？背后的原因又是什么？剛需有哪些撿漏的？
01
跌回2019年？
拿最近比較火案例來看，
蜂鳥家園一套房以610萬成交，對比21年3月，整整打了6折！
要知道，過去蜂鳥社區可是神話般的存在，擁有海淀中關村最強老牌牛小，三小質量非常高。
中關村三小的孩子父母幾乎都是教授、研究員、雙博士等，平均水準自然也高。
2020年，蜂鳥家園成交均價在16-17萬/㎡，2021年最高單價超過22.4萬/㎡。
對比現在成交單價12.3萬/㎡，房價基本跌回2019年。
不過目前這邊變動比較大的還是”占坑房“，基本都是一居開間，鼎盛時期基本在1000萬左右。
算是能上牛小，最實惠的路徑了。
不過把時間線縮短到今年，今年東西城學區房也是普跌的。
胡家園小區是東城區北東片區的老破學區房，對口西中街小學，今年買入半年，虧了近120W，跌幅近20%。
德勝學區的占坑學區房，成交均價跌到11萬出頭的了，比起21年的高點，下降了太多。
不過對于早上車學區房的人來說，現在的成交價依舊是不虧的。
畢竟前幾年「東西海」的學區房，很多片區整體上漲了50%。
02
學區房真不香了？
其實北京是不缺購買力與需求的，所以對于學區的需求還依舊存在。
但是，學區的功課非常難做，考慮牛小，也要考慮調劑，還要考慮是否直升。
大家都是想用最低的成本落戶升學，今年明年的幼升小依舊壓力發非常大，今年已經是17.1萬最高峰了。
另外，現在目前社會基調就是，想生的人還會生，不想生的人不生。
海淀2019年出生人數是2.6萬人，2020年出生人數是1.8萬人，2021年出生人數是1.7萬人，2022年出生人數是1.5萬人。
2022年出生人口中二孩占比為38.9%，三孩及以上占比為15.0%。
也就是說，二胎家庭孩子上學是不需要學區房的，本就越來越少的孩子，加上部分家庭也不需要學區房。
所以購買力的缺位也是學區房撐不住的關鍵原因。
而目前另外一個趨勢就是教育公平化，學區房的變數也越來越多。
拿集團校舉例，大家都想進好學校，小學初中分校眾多，但總歸要上一個高中。
本質上，該卷的這批孩子還是要被迫競爭，只是將競爭的時間點拖延罷了。
買了學區房并不保證能逃脫掉這場競爭，也不保證能贏。
03
還是可以買，但別多想
目測下，其實現在學區房均價基本在12W-15W左右，這個溢價是非常明顯的。
畢竟12萬左右均價已經半只腳踏入北京頂層地產的門檻了。
但如果覺得孩子上學比較重要，現在學區房價格也是跌了的，砍砍價基本都能砍20%。
加上現在學區房的掛牌量越來越多，對于買方市場有利。
真覺得學校的入場券重要，自然也不會在意這些。
所以對于大部分人來說，還是回歸需求本身，搞清楚什么值得才重要。
另外，今年城區老破小降價掛牌的不少，血拼哥幫大家簡單盤點了下，300-400萬東西海的房源，數量上較之前確實多了一些，主要拋售集中在西城榮豐2008，足見品質對房價影響已經非常深了，大家置業還是要認清這點。
房源消息簡單幫大家盤了下，由于表格太長，大家感興趣可以后臺回復【東西海400】獲取完整表格：
以上，希望大家都能買到好房！
