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空置率增加，更靈且新增供應不斷，為企全國寫字樓市場開始進入疲軟期。考量
戴德梁行數據顯示，寫字今年二季度，樓供力降北京、應高約成業首深圳、峰加上海和廣州甲級寫字樓租金均呈現環比下降趨勢。大去據其預計，2024年下半年一線城市寫字樓市場租金水平或繼續面臨下行趨勢。
而未來幾年，寫字樓市場的供應高峰將進一步加大去化和租金的壓力。今年至2027年，一線城市的寫字樓供應量將繼續保持高位。以深圳為例，預計今年將有近120萬平方米的甲級寫字樓投入使用。未來四年，深圳甲級寫字樓市場將迎來供應高峰期，市場競爭將更加激烈。
此外，除了大中華區的六大主要城市之外，許多二線城市的核心商業區域也將迎來超過百萬平方米的新增供應。
隨著供需關系的轉變，企業對辦公空間的期望日益提升，不再滿足于基礎的物業服務。與此同時，在經濟環境尚未有明顯改善的大背景下，各家企業對未來三年的辦公面積擴張持謹慎樂觀態度。這無疑將進一步加劇行業的競爭態勢。
以上半年全國辦公樓租賃去化情況來看，世邦魏理仕數據顯示，2024年上半年辦公樓市場復蘇弱于預期，僅為疫情前五年同期均值的43%。
9月12日，據世邦魏理仕發布的《2024年中國辦公樓租戶調查》，中國辦公樓市場增長潛力猶存，企業對辦公擴張選擇“大幅增長”和“大幅減少”的比例同步下降。
調查顯示，在約250家受訪企業中，僅有38%的受訪租戶計劃在未來三年增加辦公面積，略低于去年但高于過去三年平均水平。世邦魏理仕指出，大幅增減辦公面積意愿的租戶比例均顯著下降，說明企業期望未來三年的業務發展逐步進入新穩態。
圖片來源：世邦魏理仕
其中，不同規模企業均表現出凈擴租意愿，中小企業尤為積極，大型企業則更注重優化整合現有空間。
細分行業層面，未來三年，科技互聯網、制造業、生命科學所代表的新質生產力將引領辦公樓需求擴張。專業服務穩定增長，金融、地產動能則減弱。科技互聯網行業縮減面積的比例明顯減少，同時在人工智能相關企業的帶動下，新租面積在連續兩年大幅下降后首度回升，同比增長2%。
此外，今年以來的教培政策利好以及近期熱門游戲《黑神話：悟空》的火爆，有望促進在線教育及游戲等細分領域的擴張。
隨著可租賃面積充裕、租金下調及租約集中到期，加之企業房地產預算的審慎態度，“搬”或“不搬”成為當前辦公樓租賃決策的核心議題。
調查顯示，降租或更為靈活的租約條款是企業決定續租或搬遷的首要考量，配套設施和服務緊隨其后。另有六成租戶將區位優勢納入選址決定性因素；1/3的租戶關注樓宇是否符合可持續發展目標以及企業資本支出預算。
調查報告還指出，有11%的租戶表示搬遷的主要目的是尋找新總部，主要集中在制造業（23%），專業服務業（23%）、科技互聯網（19%）和醫藥及生命科學行業（15%）。
而且，總部選址也具備成本控制、樓宇品質等普遍性訴求，同時行業特性對選址影響有重大影響，如制造業與科技企業偏好靠近工廠或研發中心，專業服務業則尋求全市通達性。
同時，超半數有搬遷需求的企業重視跨樓宇靈活辦公空間，顯示出伴隨總部選址時可能出現的空間整合，企業也高度關注未來辦公資產組合的靈活性。
圖片來源：世邦魏理仕
提升空間效率成為辦公場所新趨勢。
當前，降低人均工位面積和提升共享比例仍是優化空間利用率，以降低房地產成本的有效途徑。同時，企業正積極通過調整辦公室布局、設立變革管理機制及利用房地產科技等手段，力求提升員工體驗。
在此行情下，要不要為綠色辦公支付溢價，企業也變得更猶豫了。
據世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨介紹，在去年的調查報告中，愿意為綠色辦公支付溢價的比例為16%，但今年降低至6%。
“從控制成本的角度，今年多數企業表示溢價暫時不討論。不過，有20%的企業說不準備支付綠色溢價，但是如果選擇的這棟樓沒有綠色，就會談打折。”謝晨認為，可見ESG對企業依然很重要。
調查結果顯示，在寫字樓租賃市場，綠色出行和綠色認證樓宇已成為企業ESG戰略中的首要考量因素。但在成本控制壓力下，企業正努力在長期的ESG承諾與短期財務目標間尋找平衡，綠色建筑認證樓宇的租金溢價接受度有所下降，部分租戶甚至提出“棕色折價”要求。
謝晨指出，隨著企業零碳目標的臨近，企業對綠色樓宇的需求愈發迫切。世邦魏理仕數據顯示，具備LEED等綠色認證的辦公樓在租金上展現出更強的穩定性，而棕色項目（非認證項目）的租金降幅則明顯偏高。這一趨勢預計將持續，引領市場邁向更加綠色、可持續的方向發展。
“從全國市場來看，盡管京滬綠色樓宇滲透率較高，但其他城市仍顯不足，這為企業提供綠色戰略布局新機遇。”謝晨表示。
在世邦魏理仕中國區顧問及交易服務部辦公樓負責人張越看來，當前寫字樓市場為租戶和業主均帶來戰略調整新契機。租戶應把握市場機遇，通過優化資產組合、提升職場效率與員工體驗、引入靈活性條款及推進綠色租賃，實現降本提質與可持續發展。
“而業主則需精準把握市場需求，關注新興行業與存量租戶升級，通過提供個性化商務配套與增值服務、加速資產綠化等措施，提升樓宇吸引力與ESG表現，以期在激烈的市場競爭中脫穎而出。”張越進一步表示。
來源：界面新聞
