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搜狐房產 > 全國房產資訊 > 全國房產財經 > 傳自如擬IPO募資10億美元 租房平臺“闖關”港交所勝算幾何? 傳自如擬IPO募資10億美元 租房平臺“闖關”港交所勝算幾何?
焦點財經Focus 2023-03-09 19:02:00 用手機看
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出品 | 搜狐地產&焦點財經
作者 | 王迪
編輯 | 吳亞
去年9月，億美元租魔方公寓沖刺港股，房平吹響了集中式長租公寓“第一股”IPO的臺港號角。如今，勝算又一家租房平臺——自如似乎也有了登陸港交所的闖關想法。
3月9日，傳自有市場消息稱，募資中國租房平臺自如考慮在香港首次公開募股（IPO），億美元租計劃籌資約10億美元，房平最早或于4月份向香港交易所提交初步招股說明書，臺港并最快在今年上市。勝算
相關人士的闖關解釋是，自如正在與中信證券、高盛、摩根士丹利等投行籌備上市工作，目前自如討論尚處于初期階段，籌資規模和時間等發行細節可能仍會發生變化。對此，搜狐財經聯系到自如方，其給予的回應是: “不予置評”。
某位自如高管則對搜狐財經稱對于上市事宜不清楚：“上市主要看董事會決策，我們主要聚焦運營一如繼往的增長。”
協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖在接受搜狐財經采訪時則指出，租賃平臺肯定是想上市，自如和魔方的規模其實差不多，并且自如也拿了很多投資者的錢。除了上市能融到資金之外，比較希望的做法是把損失轉嫁給上市投資人，這樣原來的股東就不用虧錢了。
據了解，歷經數輪融資，自如目前的投資者包括：軟銀愿景基金、天圖投資、紅杉中國、騰訊投資、泛大西洋投資、峰尚資本、新希望集團、融創中國、華平投資、K11 Investment、海峽私募基金、源碼資本、H Capital、華興新經濟基金等。
黃立沖還分析稱，現在在國內公寓還沒有一個可生存的模式。至于能不能上市，主要看公司的財務賬。自如如果要想成功上市，還要解決諸如“如何賣掉股票”、“如何通過申請”、“如何證明商業模式可以給企業帶來利潤，而不是長期虧損”等問題。
如今，歷時半年，魔方公寓港交所上市還未有回音，自如IPO沖刺成功率又會有多大？
50%的賭局：核心盈利能力是關鍵
長租公寓這一“風口”曾在資本領域掀起巨浪，進而帶來了近年來長租公寓暴雷事件。隨著政策扶持、需求釋放等措施的跟進，盤活存量、租購并舉又為長租領域帶來機遇。
去年，魔方公寓沖刺IPO給予行業振奮的同時，也讓自如公寓、萬科泊寓、龍湖冠寓等長租公寓品牌看到希望 。只是，過往長租上市的經驗也給了后繼者警醒。實現美股上市青客及蛋殼曾有高光時刻，但是最后下場是：前者破產清算，后者退市離場。
有業內人士指出，雖然港交所審核相對A股或寬松一些，但是關鍵還是需要看長租企業的業務模式及未來發展前景。以在美國上市又退市的青客公寓和蛋殼公寓來看，其長期虧損，市盈率為負。潘石屹也早有斷言：“長租是不賺錢的生意，靠燒投資者的錢是條不歸路”。
針對魔方和自如上市成功機率，一位常年關注資本市場的業內人士向搜狐財經猜測為50%。“以聯合辦公優客工廠為例，其股東及PE都虧損，股東都賺不到錢，本金可能只能回收部分。如果自如和魔方上市成功，還有10%的機會賺錢。上市股東可以套現，現在股東們也離不了場。此外，就像魔方公寓申請上市一樣，過程也不會太快。”
IPO募集資金，更能便于業務擴張及產品推廣，利于企業的發展。有相關券商亦對搜狐財經稱，是否能融到錢主要是看市場現在的情緒如何。
相對于魔方生活2009年創立，其發家于南京，主要提供公寓租賃服務。數據顯示，至2022年6月30日在租76190套，復合年增長率為35.2%，在全國26座城市394個地點的布局，其中約45.5%位于北京及上海。
自如則成立于2011年10月，原為北京鏈家的內部創業平臺。2016年，自如從鏈家剝離，全面獨立運營。鏈家地產董事長左暉同時曾擔任自如董事長，如今熊林擔任自如聯合創始人、公司董事長兼CEO。
根據官網顯示，自如已為近50萬業主、500萬自如客提供服務，管理房源超過100萬間。 截至2021年3月，自如已開通北京、上海、深圳、杭州、南京、廣州、成都、天津、武漢、蘇州10大城市。
就運營模式層面，魔方生活在國內首創了集中式長租公寓模式，相對于從不同個人業主獲得物業的分散式長租公寓運營商，魔方生活與大型機構業主簽訂長期整租協議，以此來確保運營的穩定性，
招股書顯示，魔方生活主要采用直營模式、加盟管理和第三方托管模式，面向消費者提供提供白領公寓、藍領公寓。截至2022年6月30日，魔方生活約65.7%的公寓以直營模式經營，并創造約95.2%的營收。
自如租房則采用的是O2O模式，成立至今已在PC、APP以及微信等渠道實現了租房、服務、社區的O2O閉環。其旗下居住產品擁有包括自如友家、自如整租、心舍、曼舍、業主直租等分散式；自如寓、自如驛、自如里等集中式租住產品。同時也設計為社會提供保潔、搬家、維修等生活服務產品，累計服務訂單超6500萬單。
在創新盈利模式方面，2021年2月， 自如推出業主資產委托的新模式——“增益租”，主打“租金無差價、收益有保底、合約一年起”等創新機制。模式的特點是：“無差價、無空置期、收益有保底、年度有分成”。
其所解決的現狀是，受限于房屋老化、招租效率低、無法提供生活服務等問題，眾多業主無法獲得理想的租房收益。自如以增益租模式解決雙方訴需求，通過裝修環節對老舊房屋進行全面升級改造，實現增值與保值。
反饋效果是，據自如在內部全員會議上公布的多項2022年Q1業務數據，增益租的業主委托量比去年同期增長超過400%，其中“友家”“心舍”新增房源分別同比增長近360%、600%；豪宅線“曼舍”新增房源同比增長近56%。
此外，就核心業務能力來看，出租率是投資者普遍關心的問題。
招股書顯示，魔方公寓的白領公寓2019年到2022年上半年的出租率在81.2%—88.7%，藍領公寓在72.1%—85.6%。自如并未整體公開發布2022年出租率，就其資管平臺2022年年度報告顯示，新增自如寓超過150棟，出租率超過98%，讓“長短租”經營模式產品化。
另外，是否有穩定的現金流盈利，也是長租公寓品牌上市的關鍵。
以魔方公寓來看，從2019年到2021年這3年里，魔方生活的營收為9.46億元、9.48億元及14.71億元，同期歸屬股東的凈利潤為6037萬元、-2.29億元及2.82億元。可以看到，他們在2020年出現了巨額虧損，2022年上半年，其還出現增收不增利的情況。
雖然盈利模式待考，但是長租公寓的境況正在改變。有業內人士指出，集中式長租公寓市場規模到2026年將達到1252億元。加之疫情影響的減退及經濟的復蘇，租房市場活力已經顯現，這意味著對于長租公寓品牌而言，亦有新的發展空間，機遇與挑戰并存。
安居客研究院數據顯示，2月40城租賃新增掛牌房源供應量環比上漲148.5%。37個城市租賃新增掛牌房源供應環比上漲超過100%。這其中，包括深圳、武漢、成都等在內的12個城市，環比漲幅超過200%。
盤活長租存量 如何打通退出渠道？
長租品牌上市募資不失為解決現金問題的一條明路，而對于實現房地產投融管退渠道的順暢，目前對于長租存量各方也是屢出新招。
2月20日，證監會啟動不動產私募投資基金試點工作。去年，華潤有巢租賃住房REIT正式上市。2023年1月，萬科與建設銀行試水百億租賃基金，都成為存量資產盤活的樣本。
對此，萬科集團董事會主席郁亮在2023年第一次臨時股東大會上指出，做長租業務、做經營性業務最大的苦惱是不能只有投入而沒有退出渠道。他認為，“建萬住房租賃投資基金”提供了退出渠道，萬科希望“建萬住房租賃投資基金”給泊寓的資產找到解題思路。
從行業來說，未來房地產要進入新的發展階段，新的發展階段一定會有租購并舉，這是區別于上一個發展階段重要特點。
“就泊寓的政策和經營環境方面來看，從建行與萬科成立的基金Reits，包括下一步可能在金融品種方面會有長期低息的經營性貸款等，對于萬科的租賃住房業務發展有很大的支持作用。”
據郁亮透露，未來基金不排除也會收購非萬科的項目。“我們的經營能力和服務能力是足夠的，可以支持把經營業務做得更大。和建行合作成立的住房租賃投資基金無論是對于萬科發展長租公寓，還是對租購并舉時代探索房地產發展新模式意義很大。”
當然，亦有券商向搜狐財經表達了不同的觀點：“萬科做泊寓肯定退不出來，他們租的物業地方本身成本就貴，租金回報率可能只達到2%，相對于成本及房產價值而言，不可能有好的回報，越做越不行，拋給別人也是如此。”
當房地產告別增量市場，我國不動產行業積累了大量的存量資產，且在清理通道業務。即便面臨考驗，一系列的政策也在助推存量租賃市場的發展。為有效增加保租房市場供給，繼北京、廣州等地推出盤活城市存量用地、盤活現狀建筑改建“保租房”或將存量租賃住房“納保”等新措施后，協同城市更新，整個長租房市場也在不斷優化。對于長租品牌來說，想要做好的前提是：聚焦消費者，提升出租率，算好經濟賬。
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
