原標(biāo)題：遭遇“雙負(fù)” 保利下探三四線城市
遭遇“雙負(fù)” 保利下探三四線城市
隨著地產(chǎn)行業(yè)5000億元甚至萬億元時代的保利來臨，剛剛邁過3000億元門檻的下探線城保利地產(chǎn)顯然無法接受曾經(jīng)身后的追趕者們搖身超越自己。從保利地產(chǎn)近日發(fā)布的雙負(fù)2017年度財(cái)報(bào)看，這家對于規(guī)模有著更大雄心的遭遇企業(yè)需要做的還有很多，例如，保利如何去應(yīng)對去年?duì)I收的下探線城同比下滑、又如何在做區(qū)域平衡之時，雙負(fù)防范三四線城市去庫存末期的遭遇政策風(fēng)險等。
2017年的保利“雙負(fù)”
4月16日，保利地產(chǎn)發(fā)布的下探線城2017年度報(bào)告顯示，過去一年保利地產(chǎn)在簽約銷售額上取得了接近五成的雙負(fù)增長至3092億元，成功邁入了3000億元的遭遇門檻，位列眾房企第五的保利位置。此外，該公司去年凈利潤同比增25.8%至156億元，結(jié)束增收不增利的局面。不過另有兩組數(shù)字卻也隱約反映了保利地產(chǎn)在沖擊銷量時出現(xiàn)的點(diǎn)滴變化。
其中一組數(shù)據(jù)是，該公司2017年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1463億元，同比減少5.46%。對于營業(yè)收入的下滑，保利地產(chǎn)稱，主要原因是受項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度的影響。進(jìn)一步信息顯示，在保利地產(chǎn)全國七大片區(qū)中，僅有中部片區(qū)營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)正增長，此外，華北片區(qū)營業(yè)收入同比降39.95%，成為降幅的片區(qū)。
另一個負(fù)數(shù)是，2017年保利地產(chǎn)的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-293億元。實(shí)際上，在2010-2017年的八年間，保利地產(chǎn)只在2012年、2015年和2016年實(shí)現(xiàn)了這一指標(biāo)的正數(shù)，其余年份均為負(fù)數(shù)。相比之下，萬科2017年的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為823億元。分析人士認(rèn)為，造成經(jīng)營性活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為負(fù)的主要原因是2017年的加速擴(kuò)張。
區(qū)域下沉
實(shí)際上，保利地產(chǎn)對于規(guī)模的渴求一直顯露無疑。在去年底的股東會上，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊提出，公司有信心重新站到行業(yè)前三。
不過，即便保持著40%的增長幅度，邁過3000億元門檻的保利仍然未能進(jìn)入行業(yè)三甲，甚至被身后的融創(chuàng)超越。面對“后輩”的超越，作為老牌房企的代表，保利地產(chǎn)已展開反擊。據(jù)克爾瑞發(fā)布的《2018年1-3月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》顯示，2018年一季度，保利地產(chǎn)以878億元銷售額排在行業(yè)銷售榜單的第四位，超越融創(chuàng)的60億元。
有跡象表明，為跟上第一梯隊(duì)的腳步，保利地產(chǎn)在土地儲備量和戰(zhàn)略布局上正在尋求變化。保利地產(chǎn)年報(bào)顯示，在新增項(xiàng)目方面，2017年共實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目拓展204個，新增容積率面積4520萬平方米，總成本2765億元，同比分別增長88%和128%。這是保利地產(chǎn)歷史上拿地投入，拿地總成本占到了該公司全年銷售額近九成。要知道，2015年和2016年，保利地產(chǎn)只投入了656億元和1214億元的拿地資金。
另據(jù)保利地產(chǎn)年報(bào)披露，從城市結(jié)構(gòu)來看，保利公司銷售業(yè)績核心貢獻(xiàn)來源仍聚焦一二線城市，占比為82%。但值得注意的是，三四線城市的銷售占比提升了10個百分點(diǎn)至18%。統(tǒng)計(jì)顯示，2016年底，保利地產(chǎn)一二線貨量占比90%，三四線城市貨值占比10%。保利地產(chǎn)方面表示，三四線貢獻(xiàn)占比提升主要得益于珠三角城市群全覆蓋所帶來的業(yè)績貢獻(xiàn)。此外，該公司還表示，2017年加大了核心城市周邊三四線城市的深耕和滲透。
這個趨勢在2018年也有所延續(xù)，中泰研究證券分析，2018年前兩個月，保利地產(chǎn)新增項(xiàng)目近五成在二線及強(qiáng)三線城市。在易居智庫研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，種種跡象表明，保利地產(chǎn)未來會繼續(xù)加大對三四線城市的投資布局，從而享受三四線城市崛起帶來的紅利。
平衡布局抗風(fēng)險
布局的調(diào)整規(guī)模增長的有力助推器。宋廣菊曾公開分析，行業(yè)前幾位的房企實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展主要得益于三個方面。一是控制一二線城市投資，將資金投向三四線城市;二是民營企業(yè)憑借機(jī)制的靈活，通過跟投制度和高薪制度留住了人才;三是產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)現(xiàn)了快速復(fù)制。
由此，保利地產(chǎn)也著手在這些領(lǐng)域提高和改進(jìn)。除了上述提及的區(qū)域布局調(diào)整外，2017年12月22日，保利地產(chǎn)董事會通過了《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目跟投的議案》。
不過，追趕者保利地產(chǎn)的這些嘗試和調(diào)整能否像萬科、碧桂園一樣帶來實(shí)際的效果呢?對此說法不一。其中，三四線城市的紅利還能釋放多久成為不確定因素。鏈家研究院認(rèn)為，三四線城市面臨人口流出、老齡化等問題，支撐房地產(chǎn)市場的長期動力不足。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示：“從目前來看，房地產(chǎn)調(diào)控在2018年主要側(cè)重點(diǎn)會是在三四線城市。去庫存與抑制過熱將是三四線城市的調(diào)控主要內(nèi)容。隨著持續(xù)加碼的房地產(chǎn)調(diào)控政策、疊加收緊的信貸，預(yù)計(jì)今年市場漲幅將繼續(xù)放緩，商品房銷售面積、銷售額可能在2017年基礎(chǔ)上有輕微回落。”
在保利地產(chǎn)“放下身段”布局三四線時，碧桂園、恒大則正在勾勒不一樣的路徑，那就是將資源聚集到一二線城市。對此，接近保利地產(chǎn)的人士解釋道，不同于上述兩家公司，保利地產(chǎn)的布局延伸集中在一二線城市，向城市群、城市帶縱深發(fā)展。嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)而表示，各家企業(yè)都在做布局的平衡，以此來降低風(fēng)險。
北京商報(bào)記者 董家聲
