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搜狐房產 > 全國房產資訊 > 全國房產財經 > 龍湖向新發展模式轉型:有序壓降負債規模,經營性業務貢獻60%核心利潤 龍湖向新發展模式轉型:有序壓降負債規模,經營性業務貢獻60%核心利潤
焦點財經Focus 2024-03-26 15:34:19 用手機看
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出品｜搜狐地產&焦點財經
作者｜陳盼盼
過去兩年，龍湖中國房地產市場供求關系發生重大變化的向新性業獻核心利新形勢。對此，發展負債官方提出構建房地產發展新模式，模式以解決當前市場面臨的轉型問題。
而在新發展模式的有序壓降探索路上，龍湖集團已經找到了答案。規模3月22日，據龍湖管理層介紹，2023年，龍湖內部提出了高質量的發展模式。與舊模式相比，龍湖提出的新發展模式主要有三點不同，分別是經營性現金流為正、有息負債規模穩步下降、經營性收入和利潤持續增長。
從龍湖2023年的業績報告所展現數據來看，龍湖所嘗試的新發展模式已取得了初步成效。2023年，龍湖實現經營性現金流首次為正；運營及服務業務合計實現經營性收入248.8億元，同比增長5.7%，且在核心權益凈利中的貢獻占比達到60%以上。
“我們希望通過高質量發展穿越周期，去年經營性業務對利潤貢獻過半，如果后續能夠對收入貢獻過半，那就是真正地完成轉型了。” 龍湖管理層總結道。
運營及服務業務全面開花，經營性現金流達35億元
在龍湖管理層看來，要想實現高質量發展，必需將經營性現金流回正放在第一位，即依靠內生動力、實現業務“造血”自循環來驅動公司的發展。
據了解，龍湖將集團業務分為開發、運營及服務三大板塊，包括地產開發、商業投資、長租公寓、物業管理及智慧營造五大航道業務。
而在2023年，上述龍湖三大板塊、五大航道業務穩健運營，均實現了經營性現金流為正。最終，在報告期內，龍湖總營收達1807.4億元，股東應占溢利128.5億元；經營性現金流達35億元，首次為正。
具體來看，地產主業緊跟市場趨勢變化，把握需求迭代機會，聚焦一二線高能級城市，力守行業排名。2023年，龍湖地產開發合同銷售1734.9億元，位居克而瑞百強房企銷售榜第九名，且銷售回款率超100%。最終，開發業務實現營業收入1558.6億元，交付物業總建筑面積為1070.8萬平方米，開發業務結算毛利率為11.0%。
地產業務保持穩健發展之外，2023年，龍湖的運營及服務業務全面開花，成為新的業績增長點。財報顯示，2023年，龍湖運營及服務業務合計實現經營性收入248.8億元，同比增長5.7%，覆蓋股息及利息倍數增至1.55倍，與此同時，非地產開發業務利潤貢獻占比持續提升，達到60%。
其中，商業投資方面，截至2023年末，龍湖商業已開業城市達20個，累計開業運營的購物中心達88座，運營總建筑面積797萬平方米；全年租金收入同比增長9%；報告期末整體出租率為96.2%，較期初提升3個百分點。
長租公寓方面，截至2023年末，龍湖冠寓累計已開業12.3萬間房源，開業6個月及以上房源的出租率提升至96.4%，租金收入同比增長6%至25.5億元。
“接下來長租公寓航道將發布一個全新的品牌。長租公寓業務的收入增長會達到兩位數，盈利能力也會同頻增長。” 龍湖管理層表示。
物業管理方面，截至2023年末，龍湖物業管理業務實現穩步增長，在管面積達3.6億平方米；期內總收入達102.8億元。龍湖管理層指出：“物管的毛利率已經達到30%，在行業中具有優勢，未來會在一些收入端再進一步發力。
在智慧營造方面，2023年，龍湖龍智造簽約的建管項目在60個左右，實現營業收入19.7 億元。管理層認為，“龍湖龍智造在航道協同之間具有優勢，目前整體保持30%左右的毛利率水平及較快的增長速度。 ”
不僅如此，對于非開發業務未來的發展，龍湖內部有著整體目標：四個航道（商業投資、長租公寓、物業管理、智慧營造）希望每年保持20%以上的利潤增長。
興業證券認為，龍湖積極培育多元化業務，經營性業務收入穩步增長，由于利潤率顯著高于開發業務，其經營性業務盈利貢獻正在持續增強。
穩步壓降負債規模，有息負債下降7.4%
2023年，在地產主業穩健發展、運營及服務業務全面開花的同時，龍湖始終保持安全穩健的財務盤面，守住安全底線。
而在調整財務過程中，龍湖充分發揮主觀能動性，多措并舉穩財務盤面。其中，龍湖通過前期鋪排，主動削債。據悉，自2022年開始，龍湖已經開始主動、有序地壓降負債規模。
截至2023年末，龍湖有息負債余額1926.5億元，較2022年減少154億元，同比下降7.4%。 數據顯示，2022年龍湖的有息負債余額為2080億元，相比2021年末壓降139億元。這意味著，兩年，龍湖壓降近300億負債。
今年3月8日，龍湖提前兌付商業資產支持專項計劃（CMBS），至此，2024年一季度到期境內公司債已完全兌付。
據龍湖管理層介紹，今年，龍湖繼續壓降負債規模，并有序提前歸還2025年到期部分債務，令債務結構更加合理。“截至3月22日，公司2024年內到期債務余額為147億，占比僅7.6%。其中境內債券60億，分別在2024年的5月、7月、8月、12月到期，都已經做了有序的安排，目前我們已存好5月份到期信用債的兌付資金。”
與此同時，今年龍湖還會提前規劃償還2025年到期的債務。到2026年年底前，龍湖境外無到期公開債券。
此外，作為優秀民企，龍湖融資渠道暢通且多元，為其增厚了財務安全墊。其中，龍湖商業在營規模及經營向好，幫助龍湖充分享受融資便利。2023年內，龍湖經營性物業貸融資達174億元，平均融資成本不到4%。
龍湖管理層表示，“目前公司約有110個重資產商業項目，還有40個可用于后續融資，“這為公司提供了一個長期、低成本的融資渠道。”
除此之外，龍湖還與國有六大行及部分股份制銀行進行了深度合作，融資額度較為充裕。龍湖管理層稱，目前，龍湖銀行融資占比接近80%，“未來這個占比還會逐步提升，助力整個公司穿越周期。”
整體而言，龍湖債務結構的清晰、清爽、安全，目前國內項目貸款僅包括開發貸和經營物業貸、信用債，海外則是銀團和美元債。
一如既往穩健的財務盤面和安全的債務結構，令龍湖始終保持民營房企境內外高信用評級，也收獲了機構的認可。
摩根大通在報告中認為，龍湖是業內管理最好的民營房企之一，其審慎的財務管理、精心規劃的債務到期安排、良好的土儲，幫助龍湖穿越周期。此外，由于龍湖較早布局商業，摩根大通認為龍湖目前的租金和經營性收入已經可以覆蓋利息支出。
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
