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搜狐房產(chǎn) > 全國房產(chǎn)資訊 > 全國房產(chǎn)財(cái)經(jīng) > 龍湖向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型:有序壓降負(fù)債規(guī)模,經(jīng)營性業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)60%核心利潤 龍湖向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型:有序壓降負(fù)債規(guī)模,經(jīng)營性業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)60%核心利潤
焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)Focus 2024-03-26 15:34:19 用手機(jī)看
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作者｜陳盼盼
過去兩年，龍湖中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的向新性業(yè)獻(xiàn)核心利新形勢。對此，發(fā)展負(fù)債官方提出構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，模式以解決當(dāng)前市場面臨的轉(zhuǎn)型問題。
而在新發(fā)展模式的有序壓降探索路上，龍湖集團(tuán)已經(jīng)找到了答案。規(guī)模3月22日，據(jù)龍湖管理層介紹，2023年，龍湖內(nèi)部提出了高質(zhì)量的發(fā)展模式。與舊模式相比，龍湖提出的新發(fā)展模式主要有三點(diǎn)不同，分別是經(jīng)營性現(xiàn)金流為正、有息負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步下降、經(jīng)營性收入和利潤持續(xù)增長。
從龍湖2023年的業(yè)績報(bào)告所展現(xiàn)數(shù)據(jù)來看，龍湖所嘗試的新發(fā)展模式已取得了初步成效。2023年，龍湖實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流首次為正；運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性收入248.8億元，同比增長5.7%，且在核心權(quán)益凈利中的貢獻(xiàn)占比達(dá)到60%以上。
“我們希望通過高質(zhì)量發(fā)展穿越周期，去年經(jīng)營性業(yè)務(wù)對利潤貢獻(xiàn)過半，如果后續(xù)能夠?qū)κ杖胴暙I(xiàn)過半，那就是真正地完成轉(zhuǎn)型了。” 龍湖管理層總結(jié)道。
運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)全面開花，經(jīng)營性現(xiàn)金流達(dá)35億元
在龍湖管理層看來，要想實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，必需將經(jīng)營性現(xiàn)金流回正放在第一位，即依靠內(nèi)生動(dòng)力、實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)“造血”自循環(huán)來驅(qū)動(dòng)公司的發(fā)展。
據(jù)了解，龍湖將集團(tuán)業(yè)務(wù)分為開發(fā)、運(yùn)營及服務(wù)三大板塊，包括地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)管理及智慧營造五大航道業(yè)務(wù)。
而在2023年，上述龍湖三大板塊、五大航道業(yè)務(wù)穩(wěn)健運(yùn)營，均實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。最終，在報(bào)告期內(nèi)，龍湖總營收達(dá)1807.4億元，股東應(yīng)占溢利128.5億元；經(jīng)營性現(xiàn)金流達(dá)35億元，首次為正。
具體來看，地產(chǎn)主業(yè)緊跟市場趨勢變化，把握需求迭代機(jī)會，聚焦一二線高能級城市，力守行業(yè)排名。2023年，龍湖地產(chǎn)開發(fā)合同銷售1734.9億元，位居克而瑞百強(qiáng)房企銷售榜第九名，且銷售回款率超100%。最終，開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1558.6億元，交付物業(yè)總建筑面積為1070.8萬平方米，開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為11.0%。
地產(chǎn)業(yè)務(wù)保持穩(wěn)健發(fā)展之外，2023年，龍湖的運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)全面開花，成為新的業(yè)績增長點(diǎn)。財(cái)報(bào)顯示，2023年，龍湖運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性收入248.8億元，同比增長5.7%，覆蓋股息及利息倍數(shù)增至1.55倍，與此同時(shí)，非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤貢獻(xiàn)占比持續(xù)提升，達(dá)到60%。
其中，商業(yè)投資方面，截至2023年末，龍湖商業(yè)已開業(yè)城市達(dá)20個(gè)，累計(jì)開業(yè)運(yùn)營的購物中心達(dá)88座，運(yùn)營總建筑面積797萬平方米；全年租金收入同比增長9%；報(bào)告期末整體出租率為96.2%，較期初提升3個(gè)百分點(diǎn)。
長租公寓方面，截至2023年末，龍湖冠寓累計(jì)已開業(yè)12.3萬間房源，開業(yè)6個(gè)月及以上房源的出租率提升至96.4%，租金收入同比增長6%至25.5億元。
“接下來長租公寓航道將發(fā)布一個(gè)全新的品牌。長租公寓業(yè)務(wù)的收入增長會達(dá)到兩位數(shù)，盈利能力也會同頻增長。” 龍湖管理層表示。
物業(yè)管理方面，截至2023年末，龍湖物業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長，在管面積達(dá)3.6億平方米；期內(nèi)總收入達(dá)102.8億元。龍湖管理層指出：“物管的毛利率已經(jīng)達(dá)到30%，在行業(yè)中具有優(yōu)勢，未來會在一些收入端再進(jìn)一步發(fā)力。
在智慧營造方面，2023年，龍湖龍智造簽約的建管項(xiàng)目在60個(gè)左右，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入19.7 億元。管理層認(rèn)為，“龍湖龍智造在航道協(xié)同之間具有優(yōu)勢，目前整體保持30%左右的毛利率水平及較快的增長速度。 ”
不僅如此，對于非開發(fā)業(yè)務(wù)未來的發(fā)展，龍湖內(nèi)部有著整體目標(biāo)：四個(gè)航道（商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)管理、智慧營造）希望每年保持20%以上的利潤增長。
興業(yè)證券認(rèn)為，龍湖積極培育多元化業(yè)務(wù)，經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入穩(wěn)步增長，由于利潤率顯著高于開發(fā)業(yè)務(wù)，其經(jīng)營性業(yè)務(wù)盈利貢獻(xiàn)正在持續(xù)增強(qiáng)。
穩(wěn)步壓降負(fù)債規(guī)模，有息負(fù)債下降7.4%
2023年，在地產(chǎn)主業(yè)穩(wěn)健發(fā)展、運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)全面開花的同時(shí)，龍湖始終保持安全穩(wěn)健的財(cái)務(wù)盤面，守住安全底線。
而在調(diào)整財(cái)務(wù)過程中，龍湖充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，多措并舉穩(wěn)財(cái)務(wù)盤面。其中，龍湖通過前期鋪排，主動(dòng)削債。據(jù)悉，自2022年開始，龍湖已經(jīng)開始主動(dòng)、有序地壓降負(fù)債規(guī)模。
截至2023年末，龍湖有息負(fù)債余額1926.5億元，較2022年減少154億元，同比下降7.4%。 數(shù)據(jù)顯示，2022年龍湖的有息負(fù)債余額為2080億元，相比2021年末壓降139億元。這意味著，兩年，龍湖壓降近300億負(fù)債。
今年3月8日，龍湖提前兌付商業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（CMBS），至此，2024年一季度到期境內(nèi)公司債已完全兌付。
據(jù)龍湖管理層介紹，今年，龍湖繼續(xù)壓降負(fù)債規(guī)模，并有序提前歸還2025年到期部分債務(wù)，令債務(wù)結(jié)構(gòu)更加合理。“截至3月22日，公司2024年內(nèi)到期債務(wù)余額為147億，占比僅7.6%。其中境內(nèi)債券60億，分別在2024年的5月、7月、8月、12月到期，都已經(jīng)做了有序的安排，目前我們已存好5月份到期信用債的兌付資金。”
與此同時(shí)，今年龍湖還會提前規(guī)劃償還2025年到期的債務(wù)。到2026年年底前，龍湖境外無到期公開債券。
此外，作為優(yōu)秀民企，龍湖融資渠道暢通且多元，為其增厚了財(cái)務(wù)安全墊。其中，龍湖商業(yè)在營規(guī)模及經(jīng)營向好，幫助龍湖充分享受融資便利。2023年內(nèi)，龍湖經(jīng)營性物業(yè)貸融資達(dá)174億元，平均融資成本不到4%。
龍湖管理層表示，“目前公司約有110個(gè)重資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目，還有40個(gè)可用于后續(xù)融資，“這為公司提供了一個(gè)長期、低成本的融資渠道。”
除此之外，龍湖還與國有六大行及部分股份制銀行進(jìn)行了深度合作，融資額度較為充裕。龍湖管理層稱，目前，龍湖銀行融資占比接近80%，“未來這個(gè)占比還會逐步提升，助力整個(gè)公司穿越周期。”
整體而言，龍湖債務(wù)結(jié)構(gòu)的清晰、清爽、安全，目前國內(nèi)項(xiàng)目貸款僅包括開發(fā)貸和經(jīng)營物業(yè)貸、信用債，海外則是銀團(tuán)和美元債。
一如既往穩(wěn)健的財(cái)務(wù)盤面和安全的債務(wù)結(jié)構(gòu)，令龍湖始終保持民營房企境內(nèi)外高信用評級，也收獲了機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。
摩根大通在報(bào)告中認(rèn)為，龍湖是業(yè)內(nèi)管理最好的民營房企之一，其審慎的財(cái)務(wù)管理、精心規(guī)劃的債務(wù)到期安排、良好的土儲，幫助龍湖穿越周期。此外，由于龍湖較早布局商業(yè)，摩根大通認(rèn)為龍湖目前的租金和經(jīng)營性收入已經(jīng)可以覆蓋利息支出。
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