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焦點財經Focus 2022-11-02 09:38:42 用手機看
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【編者按】傳統行業的對話數字化變革勢不可擋，房地產行業也不例外，鄭河字化轉型從開發到物業，龍數從硬件到軟件，思變從底層平臺到場景應用，對話不一而足。鄭河字化轉型搜狐焦點年度特別策劃——領航100，龍數記錄中國數字化先行者，思變透視行業數智化生態鏈。對話
作者 | 劉瑩
出品 | 焦點財經
不止于住宅地產，龍數商業地產也迎來了存量時代。
國家統計局數據顯示，2000年至今的22年時間里，我國累計開發辦公類建筑面積10億平方米，商辦類建面35億平方米。2013年之后，國內辦公樓和商業營業用房新開工面積持續下降。盡管談過剩還為時尚早，但商業地產未來的增量空間有限已是各方共識。
如何在巨量的存量建筑空間中挖掘商業價值？“為空間賦能”或是解決策略之一。眾所周知，商業地產的本質即是“為空間賦能”。以商場、寫字樓等代表的商務空間，產業園區代表的生產空間，以及城市運營公共空間，都充滿著發揮創造力的機會。
而要想切實做好“為空間賦能”。離不開兩大方向：一是硬件的持續升級，二是附著在建筑空間上的軟性業態的建設。“數字中國”背景之下，以5G、云計算、物聯網等為代表的數字科技，在上述兩大方向中所發揮的作用越來越關鍵。其中，尤以樓宇行業最為典型。
高力國際執行董事鄭河龍告訴焦點財經，過去幾年，“樓宇+數字科技”的組合經歷了爆發式發展，諸多新場景和新機會由此被催生。對于節能減排、降本增效、高效管理和決策、人性化辦公環境以及安全運維等的追求，是樓宇運營者擁抱數字科技的主要動力。
困惑與難題
“雖然越來越多的樓宇運營者意識到了數字化轉型的重要性和必要性，但這條路并不好走，仍面臨著諸多待解難題，”鄭河龍稱。
無法找到與自身匹配度更高的數字化產品、實現數據共享，是亟待解決的難題之一。“樓宇內存在電梯系統、門禁系統、空調系統等多種設施設備，每個系統的日常運轉都會生成大量數據，這些數據若能借助數字技術實現共享，可助力運營者實現智能決策，釋放巨大價值。但若無法實現共享，這些數據便仿若一個個信息孤島，價值微乎其微?！编嵑育埛Q。
無法從巨量數據中篩選出有效數據，為自身發展賦能，是待解難題之二?！皹怯顑雀髦悄茉O備的日常運轉雖能生成巨量數據，但包含大量無效數據，樓宇運管者要從中甄別出有效數據，較大化利用這些數據，才可切實實現降本增效和盈利提升等目的?！编嵑育埛Q。
無法找到更經濟、實用的數字化建設方案，是待解難題之三?！按媪繕怯畹臄底只脑?，離不開硬、軟件設備的升級煥新，這需要花費不菲的成本，動輒百萬、千萬，甚至更高。這些投入是否會帶來回報？帶來多高的回報？何時才能獲得回報？都令樓宇運營者關注且頭疼。他們迫切需要一個可量化、更精確的投入產出比，以及一個更適合自身業態，更經濟、實用的數字化建設方案，”鄭河龍表示。
他強調，“若要從當前不確定性頻出的市場環境中勝出，存量樓宇需在以往數字化建設的基礎之上，持續細化，將運營做到優質。新建樓宇則可在設計伊始即將數字化建設事宜納入考量。相比存量樓宇，新建樓宇的數字化建設之路要好走一些，投入產出比也更高一些，往往1%-2%的投入，即可獲得10%-20%的回報。”
不做“孤勇者”
焦點財經注意到，在邁向數字化的排名前列步上，許多樓宇運營者要面臨的排名前列個問題往往是：自己做，還是找人來做？選擇自建，還是借助第三方科技公司？是做“孤勇者”，還是積極擁抱其他合作伙伴？
鄭河龍指出，過往案例顯示，一些具備資金實力的大型企業出于多元化布局等考慮，選擇了成立科技公司自行研發的方式，來推動自身的數字化建設。這種方式在防止企業機密數據外泄上優勢盡顯，但缺點也很明顯：首先，前期資金投入過高。其次，由于數字化產品具有更新迭代快的特點，企業自研產品往往聚焦于自家項目現有的一些痛點，但容易忽視集采各家之所長或者較難從更廣度更長遠的維度去考量。
“數字化轉型是個系統工程，涉及到的應用場景和專業領域眾多，既需要高力國際等咨詢顧問機構，來定制化建設方案，又需要數字化產品供應商提供技術支持。甚至，一些建筑設計公司，以及機電、消防等供應商也要參與進來。企業自研很難包羅萬象，精通上述所有領域。因而，組建一個中心化的數字化團隊，以避免轉型過程中的重復投入，其他交由第三方公司去做的數字化轉型方式，適合大多數企業和樓宇、產業園區等業態的運營管理者?！?/p>
他強調，“數字化轉型，既是星辰大海，也是田間地頭，不能盲目追求高精尖，還要追求實用主義。此前，開發商將數字化平臺做的很‘炫’，但并不實用的情況時有出現，導致這項投入不菲的工程，最終只能流于表面，無法發揮出應有的價值。”
尤其是，如若數字化產品不合格，還可能會誤導決策。鄭河龍舉例稱，“數字化平臺雖可抓取到日常運營中的大部分數據，但有些數據仍不可避免的需要人為錄入。一旦數據錄入平臺不專業或不合格，就會導致數據混亂、出錯的情況，管理者據此便會做出錯誤判斷、下達錯誤指令?！?/p>
企業的數字化轉型絕不是一個“孤膽英雄”的故事，而是一群人在這個時代創造奇跡的故事。專業的事要交給專業的人去做，數字化轉型之路上沒必要做“孤勇者”，鄭河龍稱。
高力國際就是這樣一個專業的機構。作為全球先進的房地產管理咨詢顧問機構，高力國際不僅擁有全球化的資源平臺，經驗豐富的專業團隊，還在辦公樓、工業、零售商業、產業園、文旅地產、高端住宅服務等產業領域積累了豐富的管理經驗，既著眼細微之處，熟悉用戶的痛點和需求，熟悉各業態樓宇數字化建設的多元“微場景”，又具備宏觀視野，可從戰略層面為不同業態的數字化建設提出專業意見。這是高力國際的獨特優勢，也是很多自研型企業所欠缺的能力。
鄭河龍介紹，當前，高力國際已在物業管理、用戶體驗提升等方面，針對性的推出了數字化解決方案。接下來，還將在招商環節推出涵蓋客戶拓展、帶看、跟進洽談、成交、房源管理、租戶服務等多場景的數字化產品，助力樓宇、產業園區等業態運營管理者破解招商難題。
從“被動反應”到“主動服務”
數字化建設是個“從面到點”的工程，選對合作伙伴方可“事半功倍”。
此前分析多認為，一個合格的數字化建設合作伙伴，不僅要能提供可落地、可執行的解決方案，還要切實操刀過具體項目，具有豐富的實踐經驗。
鄭河龍補充指出，一個可被冠以“智慧”稱謂的樓宇至少具備五項條件：一，可為用戶提供舒適、便捷、人性化的環境及服務；二，可以達到節能減碳等效果；三，可以使樓宇實現精細化運營；四，可以助力管理者實現高效管理和決策；五，讓樓宇資產保值增值。
“樓宇、產業園區的運營者還可根據‘智慧樓宇’或‘智慧園區’的打造標準，以及自身訴求來選擇合作伙伴。需要注意的是，相比樓宇，產業園區的數字化轉型之路要更難走一些，”鄭河龍表示。
究其原因，他指出，樓宇所需的數字化產品和服務相對聚焦。而產業園區由多棟樓宇組成，空間范圍更大，數字化產品的應用場景更多更復雜，前期成本投入也更大，且投入產出比較難量化。
技術上的問題，只是難題之一。更難的是，不少產業園區管理者在數字化建設上的動力和意愿不足，鄭河龍稱。
他強調，產業園區是與地方經濟發展密切相關的城市單元，是發展高新技術產業、促進產業集聚的重要平臺，數字經濟時代的當下,“高質量發展”已成為園區轉型升級的必然路徑，而這離不開數字科技的賦能。
“高質量的產業園區，需要圍繞經濟效益、區域治理、人文感受等三大主線去打造。在思維方式上，園區運營管理者要進行由‘被動反應’到‘主動服務’的轉變?！编嵑育埛Q。
位于上海普陀區的桃浦智創城就是“高質量”產業園區的代表。據了解，該項目在建設伊始就將綠色交通、綠色建筑、生態環境、能源利用、水資源利用、固廢利用等因素納入了考量，是一座集智慧、生態、人文于一體的智慧創新之城。
智創TOP占據桃浦智創城門戶位置，分為A、B兩區。其中，已交付的A區不僅實現了智慧物業、智慧停車、智慧安防、智慧消防、智慧能源等智慧化因素的全方位應用，還從科技、人才、金融、生活配套、智慧園區服務等維度出發，為進區企業，搭建起了“選項菜單式”的智慧功能服務體系。
由于既有優質服務，又有整合產業鏈創新鏈、助力企業價值提升的賦能。智創TOP項目A區一經交付，即吸引了多家稅收千萬級的總部型企業入駐，實現了經濟效益和社會效益的平衡。值得一提的是，該項目的運營顧問服務和物業管理服務，皆由高力國際提供。
展望未來，鄭河龍表示，2022年，高力國際攜手中國綠發共同成立了上海綠高房地產服務有限公司（簡稱“上海綠高”）。接下來，上海綠高將在商業地產精細化運營、高端商辦物業科技系統平臺搭建等創新性業務領域，開展更深層次的探索。依托兩大股東方的優勢資源，上海綠高未來會帶來哪些驚喜？焦點財經將持續關注。
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
