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12月14日，普宅認(rèn)定上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)、調(diào)整上海市房屋管理局、標(biāo)準(zhǔn)上海市規(guī)劃和自然資源局、上海上海市財(cái)政局、再次國(guó)家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局聯(lián)手發(fā)布《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的為剛通知》（簡(jiǎn)稱“《通知》”）指出，為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，需購(gòu)將調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)。
按照標(biāo)準(zhǔn)，可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。
上述《通知》自2023年12月15日起施行。
分析人士認(rèn)為，上海將執(zhí)行了9年的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，不僅降低買家二手房稅費(fèi)與首付壓力，一二手房聯(lián)動(dòng)也將得到強(qiáng)化。
現(xiàn)行普宅標(biāo)準(zhǔn)已實(shí)行9年
同一天，北京購(gòu)房政策調(diào)整優(yōu)化的“靴子”也終于落地。北京將首套房最低首付比例統(tǒng)一降至30%，二套房最低首付比例降至40%，商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限也將調(diào)整。與上海一樣，北京也調(diào)整了普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
兩個(gè)一線城市都選擇在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后對(duì)樓市政策進(jìn)行調(diào)整，分析人士認(rèn)為，這既是對(duì)中央定調(diào)的落地，也是為了刺激市場(chǎng)，防止風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步蔓延。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析認(rèn)為，同在一個(gè)政策背景下，北京上海政策區(qū)別在于調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)不一樣。上海對(duì)于普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的政策出臺(tái)，有利于大部分剛需以及改善型群體需求的釋放。
此次調(diào)整前，上海沿用的是2014年出臺(tái)的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。但經(jīng)過近十年的發(fā)展，原來的標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)在的市場(chǎng)情況已經(jīng)不匹配。
其中，隨著房?jī)r(jià)的上漲，現(xiàn)有的上海普宅標(biāo)準(zhǔn)覆蓋的范圍相對(duì)較小，使得購(gòu)房者的購(gòu)買成本與門檻越來越高，一定程度上遏制了剛需購(gòu)房意愿。
宋紅衛(wèi)指出，將上海市中心區(qū)域里五層以上的老式公寓整體劃分為普通住宅，體現(xiàn)了對(duì)于這種老破小房源的激活，側(cè)重于剛需群體需求的開拓。另一方面，將144平方米以下作為一個(gè)分界線來劃分普宅，提升了普宅面積標(biāo)準(zhǔn)。
他認(rèn)為，如此優(yōu)化調(diào)整直接降低了交易過程中的稅費(fèi)成本，短期內(nèi)將會(huì)有一個(gè)明顯的成交量釋放，對(duì)于穩(wěn)定上海市樓市具有積極意義。此外，對(duì)上海遠(yuǎn)郊樓市的去化壓力，以及一二手房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，都會(huì)有積極有效的支撐。
此前市場(chǎng)走訪中，不少中介人士也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道反饋，當(dāng)前的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與購(gòu)房者需求不匹配。其主要理由在于，上海大部分二套房消費(fèi)者有每月按揭還款能力，但首付壓力較大。在選擇房源時(shí)，他們一定會(huì)優(yōu)先考慮普宅的總價(jià)位，因?yàn)槭赘断鄬?duì)較低。
近期，上海實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，釋放了部分在異地購(gòu)買過房產(chǎn)的上海剛需購(gòu)房者需求，但在戶型選擇上，他們?nèi)匀皇芟抻谑赘侗壤c稅費(fèi)。
緩解首付與稅費(fèi)壓力
此次調(diào)整對(duì)于購(gòu)房成本的影響究竟有多大？
按照現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)，上海根據(jù)樓層、面積和成交價(jià)格等三個(gè)因素被區(qū)分為普通住宅和非普通住宅。普通住宅需滿足以下三個(gè)條件：
1. 樓層：五層以上（含五層）的多層住宅，不足五層的老式、新式里弄等。
2. 面積：房屋的建筑面積不得超過144平方米。
3. 核稅價(jià)格：內(nèi)環(huán)內(nèi)：≤450萬，內(nèi)外環(huán)之間：≤310萬，外環(huán)外：≤230萬。
目前，上海在購(gòu)買二套房時(shí)，對(duì)普宅的最低首付要求50%，而非普宅則高達(dá)70%。這意味著，如果購(gòu)房者購(gòu)買了一套450萬內(nèi)環(huán)內(nèi)的非普通住宅，且成交價(jià)格為460萬，那么他們的首付至少需要322萬。而如果購(gòu)買的是普通住宅，成交價(jià)格為440萬，那么首付只需220萬。換言之，因?yàn)榭們r(jià)相差20萬，普通住宅與非普通住宅的首付款就相差了近100萬。
稅費(fèi)方面，144平方米以下的二手房，今后將免除非普宅的增值稅，這將為買家節(jié)省一筆不菲的費(fèi)用。
鏈家一名業(yè)務(wù)員舉例，按照此前的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，兩套總價(jià)300萬的房子，其中一套位于內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間（低于310萬為普通住宅），另一套則位于外環(huán)之外（高于230萬為非普通住宅），若兩套房產(chǎn)均滿五唯一，原價(jià)都是150萬，買家承擔(dān)的稅費(fèi)差異大約為7萬。
今年以來，不少城市都在放開普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。一線城市中，深圳率先修改了執(zhí)行普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。11月22日，深圳在降低二套房首付比例至4成的同時(shí)，宣布調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，取消成交總價(jià)低于750萬元的要求。數(shù)據(jù)顯示，自11月23日?qǐng)?zhí)行起，深圳二手住宅成交量連續(xù)三周呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)。
上海此次調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，同樣被認(rèn)為有望提升成交量。
12月14日，上海嘉定區(qū)龍湖青云闕項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人鈕江海透露，該項(xiàng)目85%的戶型在144平米以內(nèi)，受新政利好比較直接。而且從認(rèn)籌資料統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目大部分都是新上海人購(gòu)房，12月14日上海出臺(tái)降低首付比例以及利率的政策，對(duì)于首置類客戶都是非常友好的。鈕江海預(yù)判，因?yàn)槠照J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，也會(huì)對(duì)置換類客戶出讓自己的房子有了更大信心。
新政剛出，當(dāng)晚就有客戶主動(dòng)聯(lián)系青云闕的置業(yè)顧問，咨詢房源情況，當(dāng)晚大約主動(dòng)詢問量是平日晚間的5倍以上。值得關(guān)注的是，不少來咨詢的是項(xiàng)目前3-4個(gè)月前接待過的客戶。這表明了客戶因新政對(duì)后市已產(chǎn)生了預(yù)期變化。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前上海非普二套的成交量占比約為75%。此次調(diào)整會(huì)使多少購(gòu)房者受益，目前尚難預(yù)估，但分析人士普遍認(rèn)為不在少數(shù)。
但也有分析人士稱，作為上海政策工具箱中的一個(gè)小工具，調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)政策更像是樓市“潤(rùn)滑油”，它對(duì)市場(chǎng)有促進(jìn)作用，但不能產(chǎn)生決定性扭轉(zhuǎn)局勢(shì)的作用。
來源：21經(jīng)濟(jì)網(wǎng)
