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12月14日，普宅認定上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會、調整上海市房屋管理局、標準上海市規(guī)劃和自然資源局、上海上海市財政局、再次國家稅務總局上海市稅務局聯手發(fā)布《關于調整本市普通住房標準的為剛通知》（簡稱“《通知》”）指出，為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，需購將調整本市普通住房標準。
按照標準，可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。
上述《通知》自2023年12月15日起施行。
分析人士認為，上海將執(zhí)行了9年的普宅認定標準進行調整，不僅降低買家二手房稅費與首付壓力，一二手房聯動也將得到強化。
現行普宅標準已實行9年
同一天，北京購房政策調整優(yōu)化的“靴子”也終于落地。北京將首套房最低首付比例統(tǒng)一降至30%，二套房最低首付比例降至40%，商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限也將調整。與上海一樣，北京也調整了普通住宅的認定標準。
兩個一線城市都選擇在中央經濟工作會議后對樓市政策進行調整，分析人士認為，這既是對中央定調的落地，也是為了刺激市場，防止風險進一步蔓延。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析認為，同在一個政策背景下，北京上海政策區(qū)別在于調整標準不一樣。上海對于普宅認定標準調整的政策出臺，有利于大部分剛需以及改善型群體需求的釋放。
此次調整前，上海沿用的是2014年出臺的普通住宅標準。但經過近十年的發(fā)展，原來的標準與現在的市場情況已經不匹配。
其中，隨著房價的上漲，現有的上海普宅標準覆蓋的范圍相對較小，使得購房者的購買成本與門檻越來越高，一定程度上遏制了剛需購房意愿。
宋紅衛(wèi)指出，將上海市中心區(qū)域里五層以上的老式公寓整體劃分為普通住宅，體現了對于這種老破小房源的激活，側重于剛需群體需求的開拓。另一方面，將144平方米以下作為一個分界線來劃分普宅，提升了普宅面積標準。
他認為，如此優(yōu)化調整直接降低了交易過程中的稅費成本，短期內將會有一個明顯的成交量釋放，對于穩(wěn)定上海市樓市具有積極意義。此外，對上海遠郊樓市的去化壓力，以及一二手房市場的聯動，都會有積極有效的支撐。
此前市場走訪中，不少中介人士也向21世紀經濟報道反饋，當前的普宅認定標準與購房者需求不匹配。其主要理由在于，上海大部分二套房消費者有每月按揭還款能力，但首付壓力較大。在選擇房源時，他們一定會優(yōu)先考慮普宅的總價位，因為首付相對較低。
近期，上海實行“認房不認貸”政策，釋放了部分在異地購買過房產的上海剛需購房者需求，但在戶型選擇上，他們仍然受限于首付比例與稅費。
緩解首付與稅費壓力
此次調整對于購房成本的影響究竟有多大？
按照現有標準，上海根據樓層、面積和成交價格等三個因素被區(qū)分為普通住宅和非普通住宅。普通住宅需滿足以下三個條件：
1. 樓層：五層以上（含五層）的多層住宅，不足五層的老式、新式里弄等。
2. 面積：房屋的建筑面積不得超過144平方米。
3. 核稅價格：內環(huán)內：≤450萬，內外環(huán)之間：≤310萬，外環(huán)外：≤230萬。
目前，上海在購買二套房時，對普宅的最低首付要求50%，而非普宅則高達70%。這意味著，如果購房者購買了一套450萬內環(huán)內的非普通住宅，且成交價格為460萬，那么他們的首付至少需要322萬。而如果購買的是普通住宅，成交價格為440萬，那么首付只需220萬。換言之，因為總價相差20萬，普通住宅與非普通住宅的首付款就相差了近100萬。
稅費方面，144平方米以下的二手房，今后將免除非普宅的增值稅，這將為買家節(jié)省一筆不菲的費用。
鏈家一名業(yè)務員舉例，按照此前的認定標準，兩套總價300萬的房子，其中一套位于內環(huán)與外環(huán)之間（低于310萬為普通住宅），另一套則位于外環(huán)之外（高于230萬為非普通住宅），若兩套房產均滿五唯一，原價都是150萬，買家承擔的稅費差異大約為7萬。
今年以來，不少城市都在放開普宅認定標準。一線城市中，深圳率先修改了執(zhí)行普宅認定標準。11月22日，深圳在降低二套房首付比例至4成的同時，宣布調整普通住宅認定標準，取消成交總價低于750萬元的要求。數據顯示，自11月23日執(zhí)行起，深圳二手住宅成交量連續(xù)三周呈現回升態(tài)勢。
上海此次調整普宅認定標準，同樣被認為有望提升成交量。
12月14日，上海嘉定區(qū)龍湖青云闕項目營銷負責人鈕江海透露，該項目85%的戶型在144平米以內，受新政利好比較直接。而且從認籌資料統(tǒng)計，項目大部分都是新上海人購房，12月14日上海出臺降低首付比例以及利率的政策，對于首置類客戶都是非常友好的。鈕江海預判，因為普宅認定標準的調整，也會對置換類客戶出讓自己的房子有了更大信心。
新政剛出，當晚就有客戶主動聯系青云闕的置業(yè)顧問，咨詢房源情況，當晚大約主動詢問量是平日晚間的5倍以上。值得關注的是，不少來咨詢的是項目前3-4個月前接待過的客戶。這表明了客戶因新政對后市已產生了預期變化。
據統(tǒng)計，當前上海非普二套的成交量占比約為75%。此次調整會使多少購房者受益，目前尚難預估，但分析人士普遍認為不在少數。
但也有分析人士稱，作為上海政策工具箱中的一個小工具，調整普宅標準政策更像是樓市“潤滑油”，它對市場有促進作用，但不能產生決定性扭轉局勢的作用。
來源：21經濟網
