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焦點財經Focus 2023-09-01 22:48:47 用手機看
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出品|搜狐地產&焦點財經
作者|王迪
房地產政策“工具箱”再打開：北京、基務增上海、本盤貝殼廣州、開辟深圳、新業廈門、長點西安等接連落地“認房不認貸”，釋放央行放“大招”首套、價值二套首付低至二成、第二座山三成；住房存量貸款利率也將下調。鞏固一系列“組合拳”，體業意味著房地產市場震蕩期迎來企穩。基務增
就在8月31日，本盤貝殼貝殼（NYSE:BEKE; HKEX:2423）發布2023年第二季度財務業績。即便是面臨今年市場調整時期，貝殼依然取得了超預期的成績。
財報顯示，貝殼第二季度總交易額（GTV）為7806億元（人民幣，下同），同比增長22.1%，凈收入為195億元，同比增長41.4%，毛利率為27.4%，凈利潤達13億元，調整后凈利潤達23.64億元。上半年貝殼實現GTV 1.75萬億元，同比增長43.0%，凈收入為398億元，同比增加51.0%。
作為居住產業數字化服務平臺，貝殼引領了“舊經紀時代”的品質化革命。如今面臨地產軌跡切換檔口，諸多玩家擴圍陣地也呈現差異。
貝殼的選擇是，今年7月進行組織變革，形成經紀、家裝、惠居、貝好家四條事業線，以及財經、產研、戰略、品質、人力、用戶、合規、公共、協同九條事務線，并將戰略由“一體兩翼”升級為“一體三翼”。
這是貝殼新戰略之后交出的首份財報。從財報可以窺見，新興業務初具規模，家裝在頭部城市跑通模式，貝殼翻越第二座山的新戰略正在釋放長遠價值。
延長居住領域價值鏈
“一體”中房產經紀業務市場回歸常態。貝殼聯合創始人、董事長、首席執行官彭永東的理解是：“今天，我們正處于行業發展軌跡切換的當口，‘住得好’替代‘買到房’成為需求的第一位。真正關注‘人’和‘住’的黃金時代，才剛剛到來”。
面對中國房地產發展的“新模式”的調整，這被貝殼視為攀越第二座山的思維原點。
為此，貝殼的解題思路是“安居+樂業”，供給側改革和服務者深耕是未來切中國房地產大盤的兩個主軸，前者是從交易延展到上下游（租+裝修），后者是貝殼看明白了居住服務行業的本質是服務者+服務。
外部宏觀情況同樣說明了這一點。7月，政治局會議指出，房地產市場供求關系已發生重大變化的新形勢做出重要判斷，房地產市場正加速由賣方市場向供需平衡轉變。改善需求愈發成為主力，過剩產能的出清，消費者對于“美好居住”的旺盛需求。
對于如何翻越第二座山？貝殼的回答是，一線服務好客戶，平臺服務好一線。將居住領域價值鏈延長，貝殼財報說明了戰略的前瞻性。
財報顯示，第二季度，包括家裝家居和貝殼租房“兩翼”在內的非房產交易服務業務同比增速顯著，收入占比首次突破20%。
此外，家裝家居業務在頭部城市實現了經營正循環，城市單體盈利能力持續提升且持續突破行業瓶頸，單體城市模式跑通，依照拓展城節奏逐步貢獻更多業績。
事實上，房企正經歷“陣痛”，努力實現“自我造血”的良性循環和品質主導業務模式的夯實。相較于新房、二手房等受周期波動影響較大的業務而言，租賃業務周期更加穩定。
更重要的是，租住服務的鏈條延長，延伸到資管和生活服務的全部租住環節，能更直接、高頻地觸達客戶。
今年8月，貝殼租房成都站打造的首個自營中高端長租公寓項目——貝殼·海鹽公寓在成都正式開業，公寓總量達605間，目前已交付519間，試運營一個月入住率超過90%。
為響應“租購并舉”號召，管理層對于租賃板塊的理解是，長租業務從商業邏輯上，堅持微利可持續，不能期望短期暴富。“內部沒有為這一項目設定快速盈利的硬性要求”。
今年，貝殼租房聯動13城開啟“新青年計劃”。二季度末，分散式租賃住房管理服務“省心租”在管房源規模突破12萬套。這為貝殼提供了租賃的現金流量。
家裝板塊釋放更多成長空間
貝殼提出“安居樂業”發展主軸，安居指的是貝殼通過房產經紀業務、家裝、租賃及貝好家業務，以更具品質和以用戶需求為中心的產品及服務，幫消費者“安居”；而樂業與人店賦能密切相關，助服務者“樂業”。這都匯聚成了貝殼扎實“翻山”的基石。
為了“翻山”，要求貝殼找到主業之外的“第二增長曲線”，以維持良好的能量場模式。深挖賽道資源，提升消費者滿意度，貝殼不僅在服務品質層面向善，也在通過有效留存優質服務產能延長了企業生命線，而這一生命線最早的指向是家裝行業。
家裝家居行業是“大行業小企業”的行業，企業在業內占比小，優質供給可以對沖行業波動。
從去年4月，貝殼宣布完成對圣都家居裝飾收購。歷時近10個月，貝殼找房與圣都家裝這場跨界“聯姻”塵埃落定。從潛在“對手”變“盟友”，吸納優質競爭對手，讓貝殼的家裝賽道如虎添翼。
財報顯示，貝殼家裝家居業務成長迅速，在基礎能力上的堅定投入和與圣都的成功融合帶來了規模和效益上的突破，Q2實現合同額34億元，可比口徑下同比增長106%，收入達26億元，可比口徑同比增長91%。上半年貝殼家裝家居業務合同額超60億元，收入超40億元，2月份以來單月合同額均破10億元。
這讓房地產企業沖破業務藩籬，寄希望于在家居家裝等下游產業鏈中尋找新突破口。事實上，貝殼走在了前面，已經度過了“從0到1”的過程，并快速實現從1到100的規模化復制。
具體來看，在頭部城市，貝殼家裝家居業務開始進入正循環，獲客和轉化、交付、數據化、產品、供應鏈等各個能力搭建上的堅定投入開始結出碩果。
在北京，貝殼家裝家居業務今年二季度完成合同額超過6億元，連續兩月單月合同額2億元，連續4個月經營利潤過千萬。在杭州，二季度合同額突破5億元。針對新房團體裝修用戶，一站式品質裝修服務“貝殼團裝”在天津落地，成為精裝房市場新選擇。
此外，從鏈家到貝殼的十年進化中，貝殼實現的是對“人、物、流程”的數字基礎設施建設。而對于萬億家居家裝市場的展望，貝殼在啃下這塊“硬骨頭”時，也讓人們看到了很多貝殼通過數字化手段，提升家裝服務品質和效率的“影子”。
在家裝家居業務中，貝殼通過使用VR、AI和物聯網等科技創造和開發實際使用場景和應用。智慧工地、品質巡檢系統等一系列場景化技術應用已獲得消費者的肯定。
尤其是，在2023年7月，商務部等13部門聯合印發《關于促進家居消費若干措施的通知》，鼓勵企業打造線上家居服務平臺。這也為貝殼深耕家裝領域加注了新的想象空間。
大店模式助力鞏固“一體”基本盤
行業發展切換，居住價值回歸，全新的組織結構，做戰略和理念的承接和落地。貝殼向內要增長，修煉內功提質增效。除了安居業務之外，“樂業”成為貝殼深耕的領域。
隨著住房向居住屬性回歸，門店和經紀人的運營也從單純規模擴張進入到以效能提升為核心的時代。上半年，貝殼堅持中性市場觀，不斷夯實經紀人、門店合作網絡的規模，優化生態，持續深化房產交易服務這一核心業務的精細化運營。
為了提升經紀人的作業效率，貝殼選擇的做法是，一方面，幫助經紀人從職業走向樂業持續推進大店模式，培訓賦能、人才梯隊培養；另一方面經紀人網絡進一步夯實，店均經紀人數量增加。這讓貝殼在整體新房市場復蘇節奏緩慢的時下，抓住了行業轉型發展期，持續深化運營助力提效。
財報顯示，第二季度貝殼存量房業務GTV達到4565億元，同比增長了16.0%。同時，凈收入也達到了64億元，同比增長15.9%。此外，存量房貢獻利潤率在二季度市場的環比調整中，維持在45.6%的高位，同比提升8.9個百分點，表明貝殼的核心業務盈利能力持續而穩定。
此外，上半年，貝殼圍繞房、客、經紀人三個關鍵要素，于今年對全國范圍內的“店對盤”房源運營機制進行了升級，增強經紀人之間的房源流通能力以及房、客精準匹配能力，有效提升了房源去化效率。
財報顯示，上半年，貝殼持續優化人店效益及平臺生態，季度凈收入同比增長41.4%。貝殼平臺門店和經紀人數于上半年企穩，二季度末活躍門店數4.11萬家，較去年年底提升近10%，活躍經紀人數量達近41萬人，較去年年底提升17%。
貝殼內部對大店的定義是鏈家15人以上、貝聯門店12人以上。即如果一個店里能容納更多的經紀人，在行業底部一步步走向復蘇的時期，大家就能抱得緊一點，不至于有太多人被丟下。反映在數據上，是更高的門店利潤率和更低的人員流失率。這一定程度上對業績提振有重要作用。
受益于目標市場的穩定發展、對新房業務生態治理的堅定投入以及開發商預付傭的“快傭”模式帶動，貝殼新房業務保持了高效的作業勢能。二季度新房業務GTV達到了2950億元，同比增長32.4%，凈收入為87億元，同比增長30.4%。
此外，二季度，貝殼新房回款進一步增加至100.6億元，連續8個季度超過新房收入，開發商預付傭占總傭金的比例同比大幅提升至53%。二季度新房應收賬款周轉天數縮短至僅52天，創下上市以來的新低。
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
