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在地產雷區中蹦迪的五礦信托

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在地產雷區中蹦迪的五礦信托

焦點財經Focus 2021-12-17 09:46:28 用手機看

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不單踩雷，中蹦半只腳站在了“雷區”。礦信

作者 | 筱納

出品 | 焦點財經

信托“踩雷”地產時，地產迪五礦國際信托有限公司（以下簡稱：“五礦信托”）不單單是雷區“踩雷”，而是中蹦半只腳站在了“雷區”。

12月16日，礦信五礦信托作為原告，地產迪和玉溪潤雅置業、雷區盈豐地產、中蹦東莞億輝地產的礦信借款合同糾紛在青海省西寧市中級人民法院開庭；同一天，五礦信托又新增開庭公告，地產迪以除權糾紛為由，雷區將張家界劉達房產告上法庭。中蹦

近年來黑馬五礦信托借力地產業務，2020年底已躍居行業第七，2021年半年報顯示，五礦信托的營業收入、凈利潤的規模和增速位居排名前列。

地產下行，信托公司猶疑時，五礦信托則選擇重倉，上半年還與多家房企合作成立地產公司，親身入局。

五礦信托提出“二次轉型”，如今卻在加倉地產。然而隨著房企密集爆雷，五礦信托也不得不走上追債路。

昔日“盟友”對簿公堂

地產與信托曾是親密“盟友”，然而在市場環境變化時，“盟友”也不得不撕破臉。五礦信托目前對外投資的157家公司中，房地產業和建筑業企業約有49家，占比30%。隨著違約事件的頻發，五礦與之相關的訴訟密集起來。

12月16日開庭的案件可以追溯到兩年前。據業內人士表示，盈豐地產等3家公司屬于北大方正集團旗下子公司，兩年前五礦信托進行訴前財產保全，金額17億元，涉及3塊土地、2家公司股權以及多處房產。

今年五礦信托還踩雷了不少房企，其中頗有戲劇性的是與藍光的項目。

今年10月，業內一則消息傳來，稱在多家信托追債時，五礦信托同意藍光的11.5億信托計劃展期。該筆擔保曾在2020年披露，文件顯示，藍光稱與各方協調同意進行展期，不增加擔保金額。

當時這則信息令市場頗為意外，不過緊接著11月7日，五礦信托選擇了起訴藍光。法院公告顯示，五礦信托以股份合同糾紛為由，起訴了安徽美太光華置業、南京錦燁置業、南京三石和駿置業、四川藍光發展，同時法院還表示被告人下落不明，現依法向其公告送達起訴狀副本、開庭傳票、合議庭成員通知、應訴通知等。

同屬五礦資本旗下的五礦證券也在今年10月起訴藍光，要求其清償“20 藍光 MTN003”中期票據債務本金2億以及自 2020 年 10月26日起至實際付清債務本金之日止的按票面利率7%計算的利息等。

今年另一則判決則將焦點集中在了五礦的通道業務上。今年11月，中國裁判文書網的一份二審民事判決書顯示，北京順華房地產與五礦信托的35億金融借款糾紛一路上訴至北京高院，北京順華房地產要求要求改判其償還借款本金34.98億，減少1050萬元“砍頭息”，按照實際本金為基數支付資金占用費。

該筆借款源于2017年4月，當時五礦與北京順華簽訂《信托貸款合同》，五礦信托提供不超過35億元的貸款，貸款期限最長不超過36個月；合同項下的貸款利息分A類利息和B類利息。A類利息固定為1050萬元，既裁判文書提到的“砍頭息”。協議簽署后，五礦成立“五礦信托-騰達46號單一資金信托”，在2017年4月21日向北京順華發放貸款35億元。7日后，北京順華支付了A類利息1050萬元。

然而陷入流動性危機的北京順華并未在2020年4月貸款到期時償還本金和利息，五礦信托將其告上法庭。五礦信托稱相關操作符合規定，表示2020年2月12日，北京順華還回函稱“我司正在通過各種方式解決，爭取2020年實現0405地塊上市資金返還用于歸還貴司”，五礦認為順華公司未履行還款義務的行為已經構成嚴重違約。

最終北京高院未認同“砍頭息”，判決北京順華向五礦信托償還貸款本金34.8950億，并以此為基數，按年利率7.41%計算支付罰息。

業內人士分析，五礦的案件相當于一個參考，以往“砍頭息”在民間借貸中被認定無效，該案例顯示，金融機構貸款涉及“砍頭息”也是無效的。

二次轉型：加倉地產？

2020年，五礦信托曾連續退出20余家地產公司，當時被解讀為或將因監管等原因，收縮地產業務。數據顯示，2020年五礦信托投向房地產信托資產達1054.99億，房地產所占比重達15%，較上年增加了10億的資金。

2021年，五礦信托不但沒有收縮，反而是加速駛向地產領域，還與房企成立合作，分別成立了上海海漫置業和重慶曠世房地產。

中南建設也是五礦信托的重要合作伙伴，此前中南建設通過五礦信托，以股權投資、權益投資、信托借貸等方式，為旗下多個項目“輸血”。

今年5月，中南建設發公告稱，全資子公司南通中南新世界中心與獨立第三方五礦信托別分別出資3500萬元和1500萬元，成立上海海漫置業有限責任公司，進行房地產業務投資。雙方分別持股70%和30%。五礦信托將向上海海漫置業提供股東借款不超過12.85億元，與此同時中南新世界質押所持的上海海漫置業70%股權。中南建設為相關借款提供擔保并承擔差額補足義務，擔保金額12.85億。

上海海漫又將抵押三家全資子公司的全部股權，為五礦信托對其不超過12.85億元股東借款提供擔保。隨后上海海漫計劃合計向上述子公司提供不超過18.36億元股東借款，又新設立全資子公司西安雅林置業、西安嘉懿置業，計劃向新設公司提供合計不超過18.36億元股東借款，在這其中中南建設為有關公司向承擔差額補足義務并提供連帶責任擔保。

種種操作能看出中南建設與五礦信托的合作深度，這一次對于成立公司以及提供擔保等等，中南建設回應稱，不增加公司風險，也不會損害公司及其他股東利益。

今年6月，五礦信托再次出手，聯合重慶融創地產，成立重慶曠世房地產開發有限公司，持股30%。