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搜狐房產 > 全國房產資訊 > 全國房產財經 > 萬科的活水“活水”“活力”“活法” | 地產三好生⑤ 萬科的“活水”“活力”“活法” | 地產三好生⑤
焦點財經Focus 2023-02-15 12:10:21 用手機看
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編者按： 行業風云變幻，活力活法歷經冰火洗禮，活水有人銷聲，活力活法有人逆襲。活水地產新周期，活力活法是活水強者的黃金時代。成為1%，活力活法才是活水地產領跑者的正確姿勢。搜狐焦點旗下焦點財經、活力活法焦點研究院聯合策劃推出“尋找地產三好生”系列，活水解碼榜樣力量，活力活法剖析“三好”特質房企。活水
作者丨王迪
出品丨焦點財經
在剛剛舉行的萬科2023年年會上，萬科董事會主席郁亮點名表揚了5個項目：單盤市占率11.09%、項目凈利潤率8%的河南周口住宅銷售項目；滿意度90.82%、物業費收繳率98.89的遼寧鞍山物業服務項目；出租率93%的物流南寧冷鏈園區；疫情期間0掉鋪的印力安陽印象匯；出租率超100%的泊寓坪山龍田單元。
這些在“寒冬”中脫穎而出的項目，印證了萬科從2021年開始強調開發經營服務并重戰略取得碩果，也呼應了年前郁亮所強調的“與其抱怨天氣如何，不如每天把地種好”的轉型期生存法則。
根據中指院2022年中國房地產企業銷售業績排行榜，萬科排在第三位，完成銷售額4172.2億元，成為全年突破4000億元的房企三巨頭之一。
向來被冠以“好學生”的萬科，無論業績排位如何更迭，“帶頭大哥”的一句話卻能牽動行業的神經，成為行業學習的對象，足見其江湖地位。
年會上，關于矢量組織、冠軍組織、韌性組織的強調反映了萬科接下來的重點——堅持開發經營服務并重，只有特別好才能活下去，訓練反脆弱及抗打擊能力。
“悲觀是一種情緒，樂觀是一種思路。”這句話在年會上被郁亮再次強調。從2018年“活下去”的行業犀利者，到現在樂觀心態的布道者。萬科在融資層面的全線打通、組織輪動及業務調整等方面盡顯三好特質，從而體現了一家企業應對新周期調整的“活水”“活力”及“活法”。
“活水”:深挖輸血管道
融資向來是評價一家房企優質程度的重要標志。萬科的融資“活水”也以不同方式向不同維度進行延展。
就在萬科年會結束后的后一天（2月12日），萬科A(000002)發布定增方案，擬募集資金總額不超過150億元，如果此次定增計劃如能順利實施，將超過保利發展擬募資的125億元，成為地產行業去年股權再融資重啟以來最大規模的定增。
自2022年底，證監會重啟A股股權融資以來，萬科是最早響應“第三支箭”的企業之一，年前業內針對萬科市值測算定增數量在400億元之內。根據公告，在本次募集的150億元資金中，105億元將投入到公司旗下11個房地產開發項目，屬于資本性支出；另外45億元計劃用于補充流動資金，占募集資金總額的比例未超過30%，符合相關規定的要求。
雖然萬科的第一大股東深圳地鐵未出現于在提前確定的增發對象之列，但是毫無疑問的是，此次融資將助力公司向新發展模式平穩過渡，也將優化自身資本結構，進一步增強資金實力和抗風險能力。
此外，在房企融資仍然受困的現狀之下，萬科也在深挖其他“輸血”管道，盤活存量資產。
前不久，萬科涉及的“建萬住房租賃投資基金”是建行第一次與房企成立合作住房租賃基金，基金規模高達100億元，將用于投資收購房企存量長租公寓資產。
告別大開發時代，未來潛力在于存量市場，這意味著萬科的融資已經向存量資產傾斜，不僅為行業在長租領域的合作打了個“樣”，也為更多銀企合作融資模式打開想象空間。更為重要的是，除了萬物云已經上市，萬科旗下物流、商業等眾多板塊也打開了資產證券化的可能。
此外，在此輪信貸、債券、股權“三箭”齊發的利好政策之下，萬科更是成為業內除龍湖之外， 擁有農業銀行、工商銀行、郵儲銀行、中國銀行、交通銀行、建設銀行國有六大行戰略合作伙伴的企業。值得一提的是，萬科銀行豪華支持陣營還包括浦發銀行、興業銀行等，都成為其發展的輸血資源。
數據顯示，截至2022年9月30日，萬科資產負債率為77.85%。
“活力”:組織輪動“大江大河”
判斷一家房企的優質程度，還有一個維度是能否持久保持企業的活力。夯實組織效率，決定著房企業績是否能夠完成。
從去年底首次設立聯席總裁制，張海、朱保全分別協助總裁祝九勝負責開發經營業務和經營服務業務，萬科的“集團軍”模式確立。年前，萬科南方區域人事換防已經顯現，周嶸、李東出任深圳、東莞總經理。開年之后萬科人事大刀闊斧的人事調整則讓巨頭的“活力”進一步激發。
除萬科原北京區域副總經理曾巍出任東北區域首席合伙人，原東北區域首席合伙人林曈擔任北京公司總經理之外，原廈門公司首席合伙人、總經理常樂為佛山公司首席合伙人、總經理；原南方區域（BG）產城事業部首席合伙人、總經理任命高駿任命為廈門公司首席合伙人、總經理；原南方區域（BG）區域合伙人陳致中任命為惠州公司首席合伙人、總經理職務；原南方區域（BG）合伙人梁少凡為南方區域（BG）產城事業部合伙人、總經理；原佛山公司首席合伙人、總經理任命黃運林被任命為北京區域公司合伙人；原惠州公司首席合伙人、總經理劉健華任命為東莞公司合伙人。
職位的升降往往反映的是高管去年的業績，以“業績論英雄的萬科高管任命的標準，也將刺激員工的積極性。
從去年，萬科讓諸多高管下沉到一線，到聽得到“炮火”中去，這場“下基層”的行動也促進了組織的活力及流動。萬科此次高管的多次調任，或許也將引發后續城市公司的組織架構及人事調整，意味著“活力”的調動不僅僅是集團高管、區域高管、城市高管層面，更涉及萬科集團中的每個人。
事實上，2019年萬科推出“大江大海”計劃，意為讓區域內的人流動起來，促進組織活力，開啟14個城市總大換防。如今經過最新劃分的七大區域，包括北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北，也更有利于組織效率的提升。
根據2022年業績來看，房企業績下滑已經成為常態。數據顯示，萬科累計實現合同銷售面積2630萬平方米，同比下降30.9%；合同銷售金額4169.7億元，同比下降約33.6%。如何在2023年絕地反擊，對于萬科來說尤為重要，而組織輪動將為其添一把“熱火”。
“活法”：打造新利潤蓄水池
除了融資保持企業安全、組織輪動促進效率提升，萬科能一直排在前三的原因還在于能夠前瞻行業趨勢，找準目標，適應各個階段的市場趨勢。不論是在行業黃金時代抓住住宅開發業務的增值期，還在于如今在經營性業務層面不斷發力。“好學生”在新時期的“活法”值得借鑒。
諸如“行業常做常有，常做常新”“尊重常識，敬畏市場”“好時不貪戀，差時不恐懼”“沒有做完的生意，只有做不好生意”“點點微光，終能燎原”等都成為了萬科給予行業的名言警句。
就現階段企業發展而言，如同郁亮在去年底股東大會上所說，企業現階段發展一是保證自己活下去。二是，不管市場如何變化，客戶愿意買單的好產品好服務是萬科的根本。
“抓住這兩條，市場如何變化都能夠活下去、活得好、活得久。”
萬科的做法是，在行業縮表之時，想清楚如何做比焦慮、迷茫，更具有說服力及執行性，萬科依然保持清醒者，在行業步入存量時代，在單一住宅開發以外發展增量，直指經營性業務的發展。
根據半年報顯示，上半年，萬科經營服務業務上半年全口徑銷售為241.1億元，同比增長30.6%。其中，萬物云、物流倉儲、租賃住宅和商業開發運營的收入金額分別為143.5億元、18.6億元、14.8億元和40.1億元，同比增幅分別為38.2%、39.1%、12.3%和10.4%。
不斷增長的經營性業務為萬科利潤提供了新的背書。在行業下行趨勢明顯，很多房企半年報業績出現虧損之下，萬科依然守住了自身陣地。2022年上半年，增收又增利之外，萬科實現經營性現金流80多個億的凈流入。
正如郁亮所說，多元化業務該交的學費萬科都交了，假以時日，或許能夠在萬科的報表中看到這些業務成為新的利潤蓄水池和增長點。
以城市更新項目“倉前九里”為例，萬科與印力商業相互配合，商業自持部分由印力商業統一運營，而這種不同業務相互配合的組合模式在萬科比比皆是。
值得一提的是，除了打造新利潤蓄水池之外，萬科一直身扛責任房企的大旗，聚焦保交付，夯實品牌信譽度。2022年，在房企暴雷、停貸危機等事件下，萬科集團全年交付28萬套，位列交付榜第二位。
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
