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四大一線城市出手降首付、降房貸利率 市場期待北上深限購松動

12月14日,大線動北京、城市出手上海發布重磅樓市新政,降首自此,付降房貸四個一線城市都有降首付和房貸利率的利率政策推出,北京、市場深限上海和深圳都依據市場情況對普宅標準進行了優化。期待 調整之后,北上廣州、購松深圳和上海的大線動首套房商貸利率下限都突破了5年期…

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四大一線城市出手降首付、降房貸利率 市場期待北上深限購松動

2023年12月14日,城市出手北京、降首上海相繼發布樓市新政,付降房貸調整普宅標準,利率降低首付比例,市場深限下調房貸利率,政策力度大,引起廣泛關注。

8月30日廣州執行“認房不認貸”,一線城市需求端政策調整大幕就此拉開。到9月1日,四個一線城市全面執行“認房不認貸”,此后四地陸續優化公積金貸住房套數認定標準。

不僅如此,一線城市相繼對首付比例、房貸利率、普宅標準等政策進行調整優化,廣州還對限購政策進行調整。整體來看,一線城市中廣州和深圳的政策調整步伐較快,北京和上海政策調整相對謹慎。

12月14日,北京、上海發布重磅樓市新政,自此,四個一線城市都有降首付和房貸利率的政策推出,北京、上海和深圳都依據市場情況對普宅標準進行了優化。但除了廣州之外,目前其他三個一線城市仍未有進一步的放松限購政策推出。

降首付比例

繼率先全面執行“認房不認貸”之后,廣州也是近期首個降低首付比例的一線城市。

據9月9日《廣州日報》報道,廣州下調二套房首付比例,在廣州無房以及有1套房無貸款或貸款已結清,再購房首付低至30%;在廣州有1套房且在供,再購房首付比例由普宅的50%和非普宅的70%降至40%。這意味著廣州二套房商貸首付比例低至三成。

11月14日,廣州住房公積金管理中心發文,明確廣州首套房公積金貸最低首付比例從30%降至20%;在廣州有1套房,無貸款記錄或房貸記錄已結清,再購房公積金貸最低首付比例為30%;對在廣州有1套房且有未結清房貸記錄的,再購房公積金貸最低首付比例為40%。

深圳成為第二個降首付的一線城市。11月23日起,深圳將二套房最低首付比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統一調整為40%。

北京、上海會否跟進降低首付比例、何時降低首付比例、首付比例降至多少等問題頗受市場關注。12月14日,北京、上海接連發布樓市新政,解開系列疑問。

12月14日起,北京降低首付比例,首套房最低首付比例由之前的普宅不低于35%,非普宅不低于40%,統一下調至不低于30%;二套房最低首付比例由之前的普宅不低于60%,非普不低于80%,下調為城六區首付不低于50%,非城六區不低于40%。

12月15日起,上海降低首付比例,首套房最低首付比例由不低于35%,下調至不低于30%,二套房首付比例由普宅的50%和非普的70%,下調至不低于50%,自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域二套房最低首付比例不低于40%。

一線城市的首付比例正在與普宅標準脫鉤,更多參考購房居民名下的房產情況和貸款情況,以及促進產城融合、職住平衡情況。

降房貸利率

近期四個一線城市都有降房貸利率的動作。

9月8日起,廣州首套房商貸利率下限突破5年期以上LPR,降至LPR-10BP,二套房商貸利率下限為LPR+30BP。廣州也成為首個下限突破5年期以上LPR的一線城市。9月29日起,深圳跟進下調房貸利率,下調后首套房貸利率和二套房貸利率與廣州相同。

與廣州和深圳相比,北京和上海的樓市基本面相對好,樓市政策的定力也更強。

12月15日起,上海下調房貸利率,首套房商貸利率下限降至LPR-10BP,二套房商貸利率下限調整為LPR+30BP,自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域二套房商貸利率下限調整為LPR+20BP。

同日起,北京也下調商貸利率下限,城六區首套利率下限不低于LPR+10BP,二套房利率下限不低于LPR+60BP;非城六區首套利率下限不低于LPR,二套房利率下限不低于LPR+55BP。

調整之后,廣州、深圳和上海的首套房商貸利率下限都突破了5年期以上LPR,降至LPR-10BP,北京的房貸利率也有大幅下調,但仍較其他三個一線城市高10-20個基點。北京、上海的房貸利率政策都不同程度向產城融合、職住平衡區域傾斜。

調普宅標準

市場關于一線城市普宅標準調整的呼聲由來已久,深圳成為近期首個調整普宅標準的一線城市。

11月22日,深圳住建局發文調整普通住房認定標準,調整為:住宅小區建筑容積率1.0以上(含1.0),且單套住房套內建筑面積120平方米以下(含120平方米)或者單套住房建筑面積144平方米以下(含144平方米)。與之前的普宅標準相比,取消了實際成交總價低于750(含本數)萬元的要求,普宅標準重回2019年規定。

12月14日,北京、上海相繼發文調整普宅標準,提高面積,調整或取消價格要求。

具體來看,在建筑面積方面,北京和上海都將單套建筑面積從140平方米(含)以下,調整為144平方米(含)以下。

在成交價格方面,北京取消了成交總價限制,仍以5環、6環為界,將5環內住房成交單價上調到8.5萬元/平方米(含)以下,上調1.15倍;5-6環住房成交價格上調到6.5萬元/平方米(含)以下,上調1.05倍;6環外住房成交價格上調到4.5萬元/平方米(含)以下,上調89%。上海則取消了成交總價限制。

不難看出,一線城市普宅認定向面積回歸,深圳、北京和上海都取消了普宅標準中的成交總價要求,深圳和上海的普宅標準不再參考成交價格,而北京仍保留了單價限制,但結合市場價格情況,大幅提高了單價標準,覆蓋市場上約70%的房源,惠及更多群體。

放松限購

降首付、降利率和調整普宅標準,更多意在降低購房者的購房成本,但在放松購房資格方面仍然比較謹慎。

作為一線城市調整樓市政策的先行者,9月20日,廣州率先發文放松限購。

此前廣州執行比較嚴格的限購政策:廣州戶籍家庭限購2套住房,廣州戶籍成年單身人士限購1套住房,非廣州戶籍家庭需連續繳納5年個稅或社保,限購1套住房。

根據新政,廣州戶籍居民家庭在越秀、海珠、荔灣、天河、白云(不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮)、南沙等區域仍然限購2套住房。廣州戶籍成年單身(含離異)人士在這些區域仍限購1套住房。

非廣州戶籍居民家庭在上述區域限購1套住房,購房的個稅或社保年限要求從5年縮短為2年。

限購政策調整后,黃埔、番禺和花都不在限購范圍內。

其他一線城市目前的限購政策調整動作不多。僅10月24日,上海金山區出臺人才安居新政,即金山濱海城區、高新社區、亭楓社區部分區域施行人才購房政策,非滬籍購房者所在單位或個人滿足一定條件且有3年個稅或社保,單身即可在上述區域買1套房。

業內人士認為,廣州限購政策放松有很強的信號意義,一定程度上說明自二線城市密集放松限購之后,一線城市也開始對限購進行優化,其他三個一線城市也有放松可能。廣州優化限購政策至今已近三個月,市場仍在期待一線城市更多限購優化動作。

來源:21經濟網

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