萬科股份于3月31日發(fā)布2024年度報(bào)告，年報(bào)核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)顯著波動(dòng)：2024年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 3431.8 億元，商業(yè)收入同比下降 26.3%；歸屬于上市公司股東的至億租率凈虧損 494.8 億元，同比下降 506.8%，元印創(chuàng)1991年上市以來首次年度虧損；基本每股虧損 4.17 元，力管理項(xiàng)同比下降 504.2%；全面攤薄的目出凈資產(chǎn)收益率為-24.4%，較 2023 年下降 29.3 個(gè)百分點(diǎn)。年報(bào)

對(duì)于業(yè)績(jī)承壓，商業(yè)收入財(cái)報(bào)披露四大核心驅(qū)動(dòng)因素：

-主營(yíng)業(yè)務(wù)收縮：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模及毛利率雙降；

-風(fēng)險(xiǎn)計(jì)提強(qiáng)化：基于審慎原則新增大額信用減值及存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，至億租率夯實(shí)財(cái)務(wù)穩(wěn)健性；

-投資損益波動(dòng)：部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資受市場(chǎng)波動(dòng)影響出現(xiàn)階段性虧損；

-資產(chǎn)處置優(yōu)化：為加速現(xiàn)金流回籠，元印部分資產(chǎn)交易及股權(quán)處置價(jià)格低于賬面凈值。力管理項(xiàng)

此外，目出財(cái)報(bào)特別提示流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：2025年將迎來公開市場(chǎng)債務(wù)集中兌付期，年報(bào)疊加當(dāng)前行業(yè)融資環(huán)境，商業(yè)收入資金壓力進(jìn)一步凸顯。至億租率值得關(guān)注的是，深圳國(guó)資國(guó)企及深鐵集團(tuán)自2023年底起，持續(xù)通過市場(chǎng)化、法治化方式給予公司戰(zhàn)略支持，為風(fēng)險(xiǎn)化解注入關(guān)鍵性穩(wěn)定力量。

//商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入微降2.5%至88.9億元

從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，萬科商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊持續(xù)保持高質(zhì)量發(fā)展態(tài)勢(shì)。2024年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入88.9億元，同比微降2.5%，但資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率顯著提升：印力管理項(xiàng)目整體出租率達(dá)95.1%，較上年提升0.3個(gè)百分點(diǎn)。年內(nèi)新開業(yè)8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，以精準(zhǔn)定位和創(chuàng)新場(chǎng)景賦能區(qū)域消費(fèi)升級(jí)，代表性項(xiàng)目如：

-上海徐匯萬科廣場(chǎng)開業(yè)率 88%，區(qū)域首店率 40%，通過聯(lián)動(dòng) 城市綠軸與室內(nèi)商業(yè)空間，構(gòu)建了游逛、消費(fèi)和體驗(yàn)的復(fù)合商業(yè)場(chǎng)景；

-深圳坂田萬科廣場(chǎng)開業(yè)率 96%，其中深圳首店 10 家，龍崗區(qū)首店 34 家，項(xiàng)目以“都市自然社交中心”為定位， 通過創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，打造綠色立體的社交體驗(yàn)空間；

-上海三林印象匯開業(yè)率 86%，區(qū)域首 店率超 50%，作為上海首個(gè)印象匯產(chǎn)品，通過深入融合在地文化、打造老字號(hào)品牌市集與印 象食集、豐富多品類業(yè)態(tài)組合，為當(dāng)?shù)鼐用駧砭赂信c煙火氣共存的全新生活體驗(yàn)場(chǎng)景。

截止到期末，萬科合計(jì)開業(yè) 181 個(gè)商業(yè)項(xiàng)目（不含輕資產(chǎn)輸出管理項(xiàng)目），建筑面積1081萬平方米；規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積為196萬平方米。管理運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目中，長(zhǎng)三角及珠三角城市規(guī)模占比超過 58%，四個(gè)一線城市的占比為 29%，一二線城市的占比超過 94%。

深化品牌資源與會(huì)員深耕，提升商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的韌性。年內(nèi)萬科已與超過 12000 家品牌建立良好合作，數(shù)字化會(huì)員數(shù)量突破4119 萬，月活會(huì)員數(shù)量同比增長(zhǎng) 17.2%。

//大宗交易簽約金額259億元

萬科積極落實(shí)瘦身健體要求，2024年通過市場(chǎng)化手段高效盤活存量資產(chǎn)，全年累計(jì)完成54個(gè)多元業(yè)態(tài)項(xiàng)目的大宗資產(chǎn)交易，交易總規(guī)模達(dá)259億元人民幣，覆蓋辦公、商業(yè)綜合體、酒店及公寓等核心板塊。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，重點(diǎn)推進(jìn)城市標(biāo)桿項(xiàng)目戰(zhàn)略退出：

-2024 年 9月與新加坡主權(quán)投資基金GIC完成上海松江印象城產(chǎn)權(quán)交割，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)值兌現(xiàn)。

-創(chuàng)新采用資產(chǎn)證券化模式，聯(lián)合中信資本設(shè)立”中信萬科消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施投資基金”，將深圳龍崗萬科廣場(chǎng)、北京舊宮萬科廣場(chǎng)等核心商業(yè)項(xiàng)目納入基金資產(chǎn)包，完成輕資產(chǎn)化運(yùn)作。

同期，資本創(chuàng)新成效顯著：2024年4月30日上市的中金印力消費(fèi)REIT，底層資產(chǎn)杭州西溪印象城運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)亮眼，報(bào)告期末出租率達(dá)97.85%，租金收繳率99.96%，年度客流與銷售額均創(chuàng)歷史新高。基金層面完成兩次分紅，按報(bào)告期末市值測(cè)算，年化現(xiàn)金流分派率達(dá)5.24%，實(shí)現(xiàn)招募說明書預(yù)測(cè)水平的 103.2%，彰顯資本運(yùn)營(yíng)效能。