2024年第一季度收官，年季商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)乍暖還寒，度開(kāi)一邊是業(yè)購(gòu)業(yè)項(xiàng)元化假期人從眾般蜂擁的客流，一邊是物中購(gòu)物中心新開(kāi)業(yè)量持續(xù)收縮，以及各類形態(tài)商業(yè)項(xiàng)目遍地開(kāi)花。心個(gè)新周型多2024年的市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)的基調(diào)已基本奠定，新局面由此開(kāi)啟。進(jìn)入

一季度開(kāi)業(yè)項(xiàng)目34個(gè)，期商市場(chǎng)進(jìn)入新周期

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，目類2024年第一季度（1-3月）全國(guó)開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心34個(gè)，年季商業(yè)總體量約284萬(wàn)平方米。度開(kāi)同比2023年一季度，業(yè)購(gòu)業(yè)項(xiàng)元化數(shù)量、物中體量雙雙均下跌近三成。心個(gè)新周型多

從一季度各個(gè)月的市場(chǎng)開(kāi)業(yè)量看，1月是每年的開(kāi)業(yè)高峰，2月、3月是開(kāi)業(yè)低谷，這一趨勢(shì)基本上保持不變。今年1月開(kāi)出31個(gè)項(xiàng)目，2月恰逢春節(jié)假期，僅1個(gè)項(xiàng)目，3月開(kāi)業(yè)2個(gè)項(xiàng)目。

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（數(shù)據(jù)說(shuō)明：1、統(tǒng)計(jì)范圍為全國(guó)368個(gè)城市（不含港澳臺(tái)）管轄行政區(qū)內(nèi)，商業(yè)建筑面積3萬(wàn)方及以上的購(gòu)物中心、獨(dú)立百貨；2、統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止至2024年4月8日）

值得注意的是，一季度多個(gè)項(xiàng)目延期開(kāi)業(yè)，對(duì)比今年1月初統(tǒng)計(jì)的2024年擬開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)據(jù)，原計(jì)劃1-3月開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目共44個(gè)，當(dāng)前已有超2成延期。

同時(shí)，一季度開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中存量改造項(xiàng)目占比顯著提升，占比由往期的15%以下飆升至20%以上，其中數(shù)量占比高達(dá)20.59%，體量占比更是達(dá)到36.30%。

今年一季度開(kāi)業(yè)量同比再現(xiàn)大幅收縮，有市場(chǎng)觀望情緒的影響，更是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新周期的表現(xiàn)，是市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的結(jié)果。由一季度開(kāi)業(yè)數(shù)據(jù)可以看到，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入的新局面——市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，購(gòu)物中心新增量下行，存量改造項(xiàng)目日益增多、商業(yè)項(xiàng)目形態(tài)越發(fā)多元化。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商，還是運(yùn)營(yíng)商，當(dāng)及時(shí)調(diào)整策略，順周期而行。

華北區(qū)占比步步提升，北京躋身城市開(kāi)業(yè)量榜首

在新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目大區(qū)分布中，華東區(qū)的榜首地位經(jīng)久不變，常居第二位的華南區(qū)，地位偶有動(dòng)搖。今年一季度華北區(qū)與華南區(qū)新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量并肩，均為7個(gè)，但體量上華北區(qū)超出華南區(qū)近20萬(wàn)平方米，達(dá)到61萬(wàn)平方米。其實(shí)自去年以來(lái)，華北區(qū)新開(kāi)業(yè)量明顯活躍，占比步步提升。

城市方面，北京一城貢獻(xiàn)了4個(gè)項(xiàng)目，躋身城市開(kāi)業(yè)量榜首。4個(gè)項(xiàng)目分別為：北京北辰薈、北京采育綠地繽紛薈、北京京盛時(shí)代購(gòu)物中心、北京頂層華夏薈，不過(guò)均為5萬(wàn)平方米以下的小體量社區(qū)型商業(yè)。此外，南京迎來(lái)2個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，分別為南京IFC、南京Vanli巧刻廣場(chǎng)，前者也是1季度開(kāi)業(yè)的焦點(diǎn)項(xiàng)目。其余城市開(kāi)業(yè)量均為1個(gè)項(xiàng)目。

附表：2024年1-3月開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心清單表

商業(yè)項(xiàng)目形態(tài)多元化：不止購(gòu)物中心，還有更多特色商業(yè)

商業(yè)項(xiàng)目形態(tài)越來(lái)越不拘泥于購(gòu)物中心，在購(gòu)物中心之外的一批商業(yè)項(xiàng)目不可忽視。在上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（≥3萬(wàn)㎡購(gòu)物中心、獨(dú)立百貨）的項(xiàng)目類型之外，一季度還有近10個(gè)特色商業(yè)迎來(lái)開(kāi)業(yè)，有街區(qū)、非標(biāo)、文旅等多種商業(yè)形態(tài)，此外還有多個(gè)3萬(wàn)平方米以下的小MALL。

北京三里屯慢行友好街區(qū)、蘇州觀前街·開(kāi)元里、貴陽(yáng)云巖太平、武漢保元里、哈爾濱城嶼in象（金鼎文化廣場(chǎng)原關(guān)東古巷和山水書城區(qū)域）均為歷史文化街區(qū)更新項(xiàng)目，以延續(xù)老街人文風(fēng)貌、城市文化特色為主。

鹽城樂(lè)庫(kù)1968為原肉聯(lián)廠改造的3.8萬(wàn)平方米冰雪時(shí)尚運(yùn)動(dòng)主題街區(qū)，同時(shí)承載了鹽城工業(yè)文化記憶。

廈門寶嘉CCPARK，融“文、商、旅”于一體，是廈門曾厝垵全新文化地標(biāo)。

上海臨港城市書香，是由6棟錯(cuò)落有致的石庫(kù)門建筑組合成的開(kāi)放式商業(yè)街區(qū)。

廣州未來(lái)城是地下商業(yè)街，由廣州昔日最火爆的網(wǎng)紅打卡地——潮流前線改造。

存量改造：大體量老商場(chǎng)煥新，國(guó)資物業(yè)加速盤活

一季度共7個(gè)存量改造購(gòu)物中心，1月份占4個(gè)，2月、3月總共新開(kāi)業(yè)的3個(gè)項(xiàng)目全部為存量改造項(xiàng)目。從改造性質(zhì)看，主要是老舊商場(chǎng)改造升級(jí)，另外也有爛尾項(xiàng)目盤活，即石家莊北國(guó)未來(lái)城。

這批改造項(xiàng)目，一個(gè)顯著的特點(diǎn)是體量大，3個(gè)體量在20萬(wàn)+平方米以上（武漢中商世界里銷品茂22.35萬(wàn)㎡、沈陽(yáng)SUPER時(shí)尚奧萊25萬(wàn)㎡、石家莊北國(guó)未來(lái)城22.9萬(wàn)㎡）；1個(gè)10萬(wàn)+平方米（重慶忠縣萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，13.6萬(wàn)平方米）。

另一個(gè)看點(diǎn)是，存量改造項(xiàng)目國(guó)資成分濃厚。武漢中商世界里銷品茂、重慶忠縣萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、天津泰達(dá)薈-京東mall、石家莊北國(guó)未來(lái)城均為國(guó)企/央企物業(yè)。國(guó)央企是我國(guó)第一批開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)的企業(yè)，手中商場(chǎng)物業(yè)規(guī)模龐大，且因物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，目前已經(jīng)大規(guī)模進(jìn)入大改造時(shí)期。

另外，國(guó)企改革深化疊加城市更新浪潮，全國(guó)積極推進(jìn)國(guó)有資產(chǎn)盤活，過(guò)去長(zhǎng)期閑置的物業(yè)、老廠房逐漸被“喚醒”并改造成商業(yè)投用市場(chǎng)；而老舊商業(yè)街區(qū)更新加速，重新注入商業(yè)內(nèi)容。該類型物業(yè)多數(shù)是以歷史文化街區(qū)、非標(biāo)項(xiàng)目、商業(yè)街及其他形式呈現(xiàn)，諸如蘇州觀前街·開(kāi)元里、貴陽(yáng)云巖太平路、北京三里屯慢行友好街區(qū)、武漢保元里、廣州未來(lái)城（原流行前線）、鹽城樂(lè)庫(kù)1968（原肉聯(lián)廠）等等項(xiàng)目。這些類型物業(yè)將是存量改造項(xiàng)目的重要角色之一。

拋開(kāi)規(guī)模看運(yùn)營(yíng)，挖掘一季度優(yōu)秀新項(xiàng)目

當(dāng)商業(yè)開(kāi)始重運(yùn)營(yíng)，我們拋開(kāi)規(guī)模不談，且看一季度新開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目，有哪些值得借鑒學(xué)習(xí)。我們選取了新鴻基高端商業(yè)-南京ifc商場(chǎng)、大體量存量改造項(xiàng)目代表-武漢中商世界里銷品茂、新產(chǎn)品線項(xiàng)目&城市中心公園MALL-深圳前海壹方匯、創(chuàng)新特色街區(qū)-上海臨港城市書香、爆火的文旅商業(yè)-廈門寶嘉CCPARK、下沉市場(chǎng)商業(yè)典范-寶雞薈萃·陽(yáng)光天地等進(jìn)行一一詳細(xì)解讀。

南京ifc商場(chǎng)：ifc南京首秀，南京第二座奢侈品購(gòu)物中心

南京ifc商場(chǎng)1月3日試營(yíng)業(yè)，是新鴻基在南京打造的首個(gè)ifc商場(chǎng)，也是河西商圈首個(gè)高端商業(yè)，南京第二個(gè)奢侈品購(gòu)物中心。

南京ifc位于河西CBD核心位置，與地鐵2號(hào)線和10號(hào)線換乘站元通站無(wú)縫連接，樓面面積約10萬(wàn)平方米，共九層,含地下2層停車場(chǎng)，共設(shè)逾1000個(gè)停車位。

項(xiàng)目以高端時(shí)尚為定位，高奢氣質(zhì)來(lái)自華麗的品牌陣容，約168家高端品牌旗艦店匯聚于此，其中三成品牌首次進(jìn)駐南京。包括重奢品牌Chanel、LV、Gucci、Dior、Prada、Valentino、Moncler、Fendi等，其中Chanel、LV、Gucci均為雙層門店；奢華珠寶首飾品牌VanCleef&Arpels、Cartier、Bulgari、Tiffany&Co.、Chaumet、DeBeers、Mikimoto，以及高化品牌ChanelBeaute、LaMer、EsteeLauder、Lancome、赫蓮娜、嬌蘭等。

項(xiàng)目在空間和設(shè)計(jì)方面也別具匠心，香檳色與雅白色，加上柔和的燈光設(shè)計(jì)，打造出低調(diào)奢華感，30米高玻璃大堂、鏤空藝術(shù)雕刻天頂、360度無(wú)邊際江河景帶來(lái)獨(dú)特的感官體驗(yàn)，地面西式花園呈現(xiàn)藝術(shù)主題裝置及多元化社交主題樂(lè)園、L4空中花園為綠色休憩空間，將商業(yè)與自然、藝術(shù)巧妙融合。

武漢中商世界里銷品茂：華中第一個(gè)超級(jí)MALL煥新為“潮派社交新主場(chǎng)”

17年前，22.35萬(wàn)平方米的武漢銷品茂購(gòu)物中心華麗亮相，一舉成為華中地區(qū)第一個(gè)超級(jí)商業(yè)綜合體，驚艷華中。如今脫胎換骨，更名武漢中商世界里銷品茂，重新打造“潮派社交新主場(chǎng)”，再次成為城市的焦點(diǎn)。

中商世界里銷品茂的改造亮點(diǎn)頗多。在硬件場(chǎng)景方面，重新改造外立面、調(diào)整動(dòng)線、燈光等，打造了四大特色中庭，主中庭設(shè)有夸四層的大型冰屏、網(wǎng)紅玻璃連橋、通透的玻璃天幕、全場(chǎng)綠植環(huán)繞，生機(jī)盎然，營(yíng)造出自然的輕松自在感。

?圖片來(lái)源：羿天設(shè)計(jì)

在負(fù)一層設(shè)計(jì)了主題街區(qū)，并徹底實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)與地鐵的無(wú)縫銜接，大幅提高地鐵客流的觸達(dá)性。

此外，項(xiàng)目還在停車場(chǎng)方面大刀闊斧，取消大部分地面停車位，新建停車大樓，將停車位從900個(gè)增加至1700個(gè)，停車樓與主樓層層無(wú)縫銜接停車樓，形成高可達(dá)性、雙紐型回環(huán)商業(yè)動(dòng)線。

在品牌上“創(chuàng)新+升級(jí)+迭代”，融合了居然之家“大家居+大消費(fèi)”的發(fā)展策略，以?shī)蕵?lè)、體驗(yàn)為突破口，自營(yíng)首店IP，引入華中地區(qū)首家全互動(dòng)式空中室內(nèi)海洋館--空中海洋館、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)主題樂(lè)園---極動(dòng)公園，以及服飾潮流、高端新能源汽車、網(wǎng)紅餐飲等品牌。

深圳前海壹方匯：“城市中心公園MALL”

深圳前海壹方匯，是鴻榮源壹方商置“壹方匯”產(chǎn)品線的首秀項(xiàng)目，位于深圳前海桂灣國(guó)際金融城核心要地，5號(hào)線桂灣地鐵上蓋。項(xiàng)目毗鄰桂灣公園、前海演藝公園、前海石公園，結(jié)合周邊生態(tài)優(yōu)勢(shì)，打造了一座8萬(wàn)平方米的“城市中心公園MALL”，以開(kāi)放式街區(qū)的形態(tài)呈現(xiàn)。

項(xiàng)目通過(guò)跨界廊橋無(wú)縫連接桂灣公園，將商場(chǎng)與公園巧妙融合；通過(guò)退臺(tái)式露臺(tái)、戶外廣場(chǎng)“灣心庭院”、屋頂露臺(tái)、下沉廣場(chǎng)等打造公共休憩空間，營(yíng)造出滿滿的松弛感。商場(chǎng)內(nèi)部，中庭垂直分布的立體數(shù)字裝置，開(kāi)業(yè)期間展出了著名新媒體藝術(shù)家曹雨西的藝術(shù)作品——《花粉像素》、《四時(shí)比鄰》，視覺(jué)體驗(yàn)感極強(qiáng)。

前海壹方匯集合超130家品牌，超50家區(qū)域首店，著重突出休閑與生活生態(tài)，引入戶外生活方式集合店wild now、騎行品牌SRAM全國(guó)首家體驗(yàn)中心、新式咖啡品牌地球森林、戶外裝備品牌Naturehike挪客、解壓潮玩品牌UHOU、大昌行船舶DCH BOATS、音樂(lè)生活方式品牌超級(jí)黑膠工廠、新天影院全國(guó)首家觀影美學(xué)概念店等，以及美涳SPA、岸普拉提PRO、花梨生、I’Luxury青奢、DCH BOATS、樂(lè)刻私教館等休閑娛樂(lè)品牌。

上海臨港城市書香：開(kāi)放式商業(yè)街區(qū)、石庫(kù)門特色建筑

“愛(ài)琴海·城市書香”是愛(ài)琴海集團(tuán)旗下主力產(chǎn)品線之一，價(jià)值定位為“這才是生活“，以“沒(méi)什么不可以”的規(guī)劃打造及運(yùn)營(yíng)理念，通過(guò)業(yè)態(tài)、空間和運(yùn)營(yíng)有機(jī)交互，形成“3+X”充滿多元及無(wú)限可能性的商業(yè)空間產(chǎn)品體系。其中“3”是指文化旅游街區(qū)、都市生活街區(qū)、鄰里花園街區(qū)，“X”是指定制化開(kāi)放式主題型商業(yè)空間。

上海臨港城市書香是上海臨港愛(ài)琴海項(xiàng)目的街區(qū)部分，建筑面積2.9萬(wàn)平方米，由6棟錯(cuò)落有致的獨(dú)棟建筑組成，設(shè)計(jì)上汲取了海派文化元素，以石庫(kù)門建筑風(fēng)格呈現(xiàn)，拱門設(shè)計(jì)，配以大面積透明玻璃和金屬門框，將復(fù)古與現(xiàn)代時(shí)尚融合得恰到好處，建筑本身成為一大獨(dú)特風(fēng)景線。

上海臨港城市書香定位“臨港一站式消費(fèi)空間”，業(yè)態(tài)涵蓋異國(guó)料理、網(wǎng)紅餐飲、家居美學(xué)、生活精品、親子娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)健身等200余家多元品牌組合，致力于打造從“目的性購(gòu)物”向“驚喜化體驗(yàn)”升級(jí)的社交新聚場(chǎng)，構(gòu)筑全方位的臨港“歡聚生活”新地標(biāo)。

廈門寶嘉CCPARK：廈門曾厝垵文旅新地標(biāo)、打造沉浸式影視小鎮(zhèn)

廈門寶嘉CCPARK，是廈門曾厝垵全新文化地標(biāo)。項(xiàng)目集合潮流藝術(shù)街區(qū)、小城春秋沉浸式影視小鎮(zhèn)、廈門濱海凱悅尚萃酒店創(chuàng)新業(yè)態(tài)，融“文、商、旅”于一體，打造廈門市沉浸式商業(yè)綜合體。

項(xiàng)目1月1日開(kāi)街，二次元cos互動(dòng)巡游、潮趣青年局、主題市集、百樂(lè)門音樂(lè)快閃等眾多現(xiàn)象級(jí)潮流文化活動(dòng)將現(xiàn)場(chǎng)人氣引爆，開(kāi)街期間街區(qū)總客流突破10w+,全平臺(tái)累積曝光200w+。

位于B1層的小城春秋，打造為20000㎡沉浸式影視小鎮(zhèn)，場(chǎng)景+體驗(yàn)值拉滿，是項(xiàng)目最出圈的網(wǎng)紅打卡地。小城春秋復(fù)現(xiàn)了30年代的老廈門景象，絢麗的霓虹燈下，商號(hào)林立、商品琳瑯滿目。年代感廈門電話公司、德律風(fēng)電話公司、新建成百貨、捷克百貨等商行、法商工礦銀行、葡萄牙安達(dá)銀行等、利隆酒家、華南制革廠、東方冰工廠、鼓浪嶼海濱飯店、廈門旅社……每一個(gè)都是廈門的歷史記憶。此外，這里還有游戲廳、劇本殺、魔術(shù)秀、照相館等形式多樣的沉浸式體驗(yàn)場(chǎng)館，以及各種特色美食，如炸串、臭豆腐、豬肉脯等。

項(xiàng)目1F層規(guī)劃為藝術(shù)潮流街區(qū)，引入了小城中古美術(shù)、無(wú)畏藝術(shù)、羅森便利店，以及一眾人氣餐飲品牌，如星巴克、LAVAZZA、奈雪、且是新茶、霸王茶姬、紅鼻顯、楊廷記、傲掌門、一肴、阿季海鮮、阿秋牛排、阿季燒酒等。

2F、3F主要為餐飲店，入駐品牌為八合里牛肉火鍋、馮校長(zhǎng)火鍋、東嶼南、廈南洋里。

寶雞薈萃·陽(yáng)光天地：“體驗(yàn)式商業(yè)公園”，下沉市場(chǎng)商業(yè)典范

位于商業(yè)四線城市的寶雞薈萃·陽(yáng)光天地，無(wú)疑是下沉市場(chǎng)商業(yè)的典范。寶雞薈萃·陽(yáng)光天地商業(yè)建筑面積12萬(wàn)㎡，車位數(shù)量1200余個(gè)。定位打造“區(qū)域全客層購(gòu)物休閑中心”，是寶雞業(yè)態(tài)規(guī)劃全、體量最大的時(shí)尚購(gòu)物中心。

項(xiàng)目以生態(tài)、藝術(shù)、社交三大設(shè)計(jì)理念 ,沉浸式設(shè)計(jì)3000㎡垂落式雨林空間，360°大臺(tái)階環(huán)形秀場(chǎng)并在場(chǎng)館內(nèi)設(shè)置了西北最大、數(shù)量最多的水系景觀。以“體驗(yàn)式商業(yè)公園”為內(nèi)核，打造輕松舒適、休閑自然的商業(yè)場(chǎng)所。

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業(yè)態(tài)方面，融合了零售、餐飲、娛樂(lè)、兒童、生活服務(wù)等，引入寶雞當(dāng)?shù)刈罹哂绊懥Φ睦蠈?shí)人超市、橫店電影城旗艦店等兩大主力店，以及魔方KTV寶雞首店、鹿島生活寶雞首店、寶雞首家星巴克寵物友好店、卡通尼樂(lè)園棒恰恰歡樂(lè)屋及卡通尼電玩雙首店、百事運(yùn)動(dòng)寶雞首店等百余家品牌，全場(chǎng)首進(jìn)、旗艦店及特色店品牌占比達(dá)30%以上。

（圖片來(lái)源說(shuō)明：圖表為贏商網(wǎng)制作，攝影圖除特別說(shuō)明外，均來(lái)自項(xiàng)目官方）