從 2011年上半年開始，地產(chǎn)關(guān)于銀監(jiān)會(huì)叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的信托續(xù)調(diào)聲音不時(shí)響起，特別是吃緊在9月份綠城陷入“調(diào)查門”后，許多信托公司的高融地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)報(bào)批后就不見動(dòng)靜。

“房地產(chǎn)信托我們還在批，資成只是本遭放緩了審批節(jié)奏。”近日，遇持銀監(jiān)會(huì)的地產(chǎn)一位官員否認(rèn)了“只報(bào)不批”一說。他告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，信托續(xù)調(diào)信托行業(yè)監(jiān)管已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)格，吃緊對(duì)地產(chǎn)信托項(xiàng)目層層審批，高融采取了總量控制，資成放緩了節(jié)奏。本遭

他還透露，遇持目前實(shí)行的地產(chǎn)“審批制”還將延續(xù)下去。

與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策以及經(jīng)濟(jì)下行因素的疊加，信托行業(yè)也面臨著到期兌付壓力。近期諾亞財(cái)富發(fā)布的研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2012年房地產(chǎn)信托到期總規(guī)模為1172.5億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2011年的470.5億元，整年兌付規(guī)模較大。

不過，監(jiān)管層人士也認(rèn)為，目前信托業(yè)不會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，原因是監(jiān)管層在2011年早些時(shí)候就加強(qiáng)了信托地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范。

高融資成本遭遇持續(xù)調(diào)控

根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的 《2011年三季度末信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)》顯示，前三季度投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信托資金累計(jì)達(dá)3216.67億元，已超過去年全年2864億元的發(fā)行總量。

與地產(chǎn)信托爆發(fā)式增長(zhǎng)相對(duì)應(yīng)的是其收益率的不斷攀升。

2010年下半年，由于宏觀調(diào)控政策因素，地產(chǎn)信托收益率普遍達(dá)到10%，個(gè)別的收益率已經(jīng)飆升到20%以上。

高漲的收益率讓地產(chǎn)信托的融資成本也水漲船高。“最高時(shí)成本上升50%，現(xiàn)在差不多是20%~30%。”一位信托業(yè)內(nèi)人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者透露。

這位業(yè)內(nèi)人士表示，目前很多信托計(jì)劃的融資成本都已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)回報(bào)。如恒大地產(chǎn)的毛利率最高為37%，而金地集團(tuán)的凈利潤(rùn)率在13%左右。其收益水平不能覆蓋地產(chǎn)信托動(dòng)輒25%左右的融資成本。

這意味著，通過信托渠道融資的房地產(chǎn)企業(yè)，已很難通過地產(chǎn)項(xiàng)目收益來獲得回報(bào)，資金鏈風(fēng)險(xiǎn)開始浮現(xiàn)。

市場(chǎng)的反映也印證了這種風(fēng)險(xiǎn)的存在。近日有信托業(yè)內(nèi)人士透露，北京郊區(qū)的一個(gè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，已經(jīng)出現(xiàn)了信托公司還本付息墊資的情況；上海一個(gè)信托項(xiàng)目也是在到期兌付時(shí)出現(xiàn)困難，最后由一家資產(chǎn)管理公司接盤。

業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下行趨勢(shì)，房?jī)r(jià)下跌，銷售低迷，地產(chǎn)信托粗放式增長(zhǎng)背后積聚的風(fēng)險(xiǎn)浮出水面。

“目前最先要面對(duì)的是兌付風(fēng)險(xiǎn)，也就是可能出現(xiàn)個(gè)別信托公司的個(gè)別項(xiàng)目不能到期兌付的情況。”一位接近監(jiān)管層的人士在接受本刊記者采訪時(shí)表示，不少房地產(chǎn)項(xiàng)目本身沒有問題，只是因?yàn)槭艿截泿耪叩挠绊懀Y金鏈的緊張，面臨一個(gè)剛性兌付問題。

據(jù)了解，目前的房地產(chǎn)信托計(jì)劃大多數(shù)都是融資類計(jì)劃，即為項(xiàng)目籌集開發(fā)資金，銷售回款可以說是維持地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)并按期償還各種負(fù)債的唯一來源。

但在房地產(chǎn)業(yè)下行的趨勢(shì)下，部分房地產(chǎn)信托的標(biāo)的項(xiàng)目銷售率很低，很難通過銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流來還本付息，為其融資的信托項(xiàng)目可能由此陷入兌付危機(jī)。

不過，在記者采訪中，一些信托公司紛紛表示，憑借信托公司的風(fēng)險(xiǎn)化解能力，目前的兌付危機(jī)不構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。

一位國(guó)有信托公司的項(xiàng)目經(jīng)理在接受本刊記者采訪時(shí)表示，信托公司對(duì)名下項(xiàng)目采取了充分的風(fēng)險(xiǎn)控制手段。如果是抵押類的項(xiàng)目，該項(xiàng)目的土地或者房產(chǎn)抵押物折扣率一般都低至4~5折，在必要的時(shí)候可以變現(xiàn)。

如果是股權(quán)類項(xiàng)目，信托公司控制項(xiàng)目公司100%股權(quán)，派人進(jìn)入項(xiàng)目公司董事會(huì)并對(duì)重大事項(xiàng)擁有一票否決權(quán)，控制項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)印章，監(jiān)控銀行賬戶。

“兌付風(fēng)險(xiǎn)目前不會(huì)蔓延至投資者。”上述經(jīng)理對(duì)記者強(qiáng)調(diào)，因?yàn)槟壳凹闲磐械娘L(fēng)險(xiǎn)都是由信托公司承擔(dān)的，一旦出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)，一般都是由信托公司向投資者墊付本息，然后再由信托公司把資金收回。

不會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

監(jiān)管層認(rèn)為，目前信托業(yè)不會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，也就是不會(huì)出現(xiàn)業(yè)內(nèi)多家信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)不能到期兌付的情況。原因是監(jiān)管層在2011年早些時(shí)候就加強(qiáng)了信托地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范。

早在2011年5月，面對(duì)一路飆升的房地產(chǎn)信托，銀監(jiān)會(huì)發(fā)出了《房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)表》，要求信托公司每月10日前上報(bào)每一款房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的資金額度、籌款方式及風(fēng)險(xiǎn)控制措施等信息，從而降低兌付風(fēng)險(xiǎn)。

6月底，銀監(jiān)會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)信托展開了“窗口指導(dǎo)”，要求信托公司高度重視房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以更為審慎合規(guī)的方式開展業(yè)務(wù)。在信托規(guī)模上要“穩(wěn)中有降”，在速度上要“把握好節(jié)奏，嚴(yán)格控制增速”。

緊接著，7月1日后，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托實(shí)行一事一批制度，從備案制轉(zhuǎn)為審批制，進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管力度。

自9月份開始，銀監(jiān)會(huì)開始監(jiān)測(cè)存量信托項(xiàng)目的兌付風(fēng)險(xiǎn)，加之之前的一些政策疊加，使得高燒不退的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)開始降溫。

根據(jù)信托行業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，2011年三季度末，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的占比僅為38.84%，環(huán)比下降14.01個(gè)百分點(diǎn)，已出現(xiàn)放緩跡象。至第四季度，這一數(shù)據(jù)進(jìn)一步下滑。

銀監(jiān)會(huì)非銀部一位官員在接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》采訪時(shí)表示，現(xiàn)在監(jiān)管部門非常關(guān)注單個(gè)信托機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于有些在地產(chǎn)信托項(xiàng)目上激進(jìn)的機(jī)構(gòu)，已經(jīng)多次提醒。現(xiàn)在這些機(jī)構(gòu)也在做項(xiàng)目調(diào)控和評(píng)估，梳理流程，完善激勵(lì)機(jī)制。

2011年12中旬，中國(guó)信托業(yè)的“一把手”齊聚廣東東莞，召開了信托業(yè)的閉門峰會(huì)。

“會(huì)上大家開誠(chéng)布公，不講成績(jī)只談問題，談風(fēng)險(xiǎn)。”一位參會(huì)的知情人士對(duì)記者表示。

據(jù)了解，在會(huì)上監(jiān)管層的領(lǐng)導(dǎo)重申了對(duì)地產(chǎn)信托的態(tài)度。“誰不聽話2012年就讓他關(guān)門。”該知情人士表示，但是此次叫停跟以前不同，把信托的自有資金與委托分開。“對(duì)于一些風(fēng)險(xiǎn)防范不嚴(yán)的，違規(guī)的機(jī)構(gòu)，就叫停其委托資格，讓別的機(jī)構(gòu)管理其委托資產(chǎn)。”

據(jù)悉，目前銀監(jiān)會(huì)要求信托公司嚴(yán)控融資類信托比重，并督促信托公司成為具有客戶基礎(chǔ)和自主資產(chǎn)管理能力的財(cái)富管理機(jī)構(gòu)。

地產(chǎn)信托調(diào)整機(jī)會(huì)

除了監(jiān)管的重壓之外，伴隨著無法過會(huì)、募集期內(nèi)滯銷、展期再銷售等情況的出現(xiàn)，現(xiàn)在信托公司也開始主動(dòng)調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，開始回避房地產(chǎn)項(xiàng)目。

中融信托一位人士對(duì)記者透露，現(xiàn)在信托對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目很謹(jǐn)慎，對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)要求也很高。

根據(jù)2010年頒布的《凈資本管理辦法》要求，2011年底各信托公司凈資本不得低于各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)資本之和的100%。而融資類房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)提比例高達(dá)3%。在大限來臨之際，很多凈資本接近紅線的信托公司都紛紛減少了房地產(chǎn)信托的發(fā)行。

除收縮房地產(chǎn)信托外，信托公司還加強(qiáng)了對(duì)地產(chǎn)信托項(xiàng)目的跟蹤和監(jiān)管，敦促開發(fā)商加快資產(chǎn)抵押品的銷售率和周轉(zhuǎn)率，以防范可能出現(xiàn)的兌付危機(jī)。中誠(chéng)信托一位退休的高管指出，雖然目前投資者風(fēng)險(xiǎn)不大，但信托公司很難從問題項(xiàng)目中全身而退。他指出，若地產(chǎn)業(yè)下行態(tài)勢(shì)持續(xù)，成交量進(jìn)一步萎縮，到時(shí)抵押物的價(jià)值和變現(xiàn)則成了未知數(shù)；而監(jiān)控地產(chǎn)商的賬戶只是杜絕挪用資金的風(fēng)險(xiǎn)，無法對(duì)抗流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

如此，規(guī)模巨大的存量信托如何“解套”，誰來接盤？

一位私募地產(chǎn)基金人士對(duì)本刊記者表示，2009~2010年成立的地產(chǎn)信托，大多數(shù)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入了回款階段，這其中不乏資產(chǎn)包不錯(cuò)的項(xiàng)目。這些項(xiàng)目只是現(xiàn)金流出現(xiàn)了問題，可以趁機(jī)低價(jià)入手。他對(duì)記者透露，目前不少地產(chǎn)私募基金在長(zhǎng)沙、成都、杭州等二三線城市，頻頻出手接盤信托項(xiàng)目。

一些地產(chǎn)私募基金、有實(shí)力的信托公司甚至大型地產(chǎn)商都開始尋覓機(jī)會(huì)。

如綠城集團(tuán)近期變賣上海、江蘇等地的房產(chǎn)項(xiàng)目，融創(chuàng)、SOHO以及復(fù)星集團(tuán)都表現(xiàn)出接盤意向。

一位信托高管也認(rèn)為，目前地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)不像外界傳聞的那樣嚴(yán)重。只是開發(fā)商在兌付期限內(nèi)受市場(chǎng)影響而遇到了流動(dòng)性困難，因恐錯(cuò)過了信托產(chǎn)品剛性的兌付期限，信托公司才迫不得已將其轉(zhuǎn)讓。如果給地產(chǎn)商足夠的時(shí)間來落實(shí)銷售策略，仍能保證后續(xù)接盤方能獲得可觀的投資收益。