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哈嘍大家好，新房我是也開血拼哥。
去年下半年開始樓市不景氣，始降全國多城迎來“降價潮”。北京
當時還有人說：“京樓不可能降價！新房”
但是也開最近，血拼哥聽說北京的新開盤的不少項目降價了……
怎么回事？北京也扛不住了？
01 /
京樓還好嗎
學仕里（項目測評考古戳）指導價7.95萬/㎡，首期開盤均價7.55萬/㎡左右；
御璟星城指導價6.6萬/㎡，開盤價有6.4萬/㎡的；
有數據顯示2022年1-7月份，北京市新房成交33134套，同比下降37%，新房銷售數據下滑。
從同比變化來看，僅海淀、東城、懷柔和西城4個區域同比實現增長，其余各區均有不同程度的降幅，其中昌平降幅較大。
從項目開盤的情況看，今年的形勢是真的不太好，關注度就算挺高的項目也不端著了，開始開盤降價！這在去年是非常罕見的！
這些新盤項目的價格紛紛下調，難道這就是傳說中的量在價先？北京也扛不住了？
02 /
分化漲
樓市“快跑”
其實并不是大家想的那樣，降價并不是被逼無奈，而是為了更快去化。
首先，從去年開始，全國樓市分化的趨勢就越來越明顯。
過去房產紅利是普漲，但是如今閉眼買的時代已經結束，所有人都在喊“買核心資產”，咋賣？你得學會選城市，選板塊，選樓盤。買錯房比不買房還要可怕。
再看看北京的現狀。去年開始北京樓市分化就已經體現出來了，不少網友也對此進行了吐槽。
當下北京樓市的哪個區域比較熱呢？
從2022年住宅(普宅+別墅)市場成交排名看，市場成交量排名前二十的項目中，6個項目位于海淀，3個項目位于朝陽，2個項目位于東城，可以看出來，銷量靠前的項目基本都出現在北部區域。
下圖是全北京各個方位的細分成交數據，大家可以看一下。
數據顯示，北部區域總成交5214套住宅，單套平均682萬元。在全市供應2.7萬套成交3.78萬套的市場大勢下，北部區域供需結構最緊張，按照庫存去化周期計算在全市平均11個月的情況下，當下北京的北部區域庫存只夠6個月左右的去化！
為什么銷量較高的項目集中在北部？
我們先來看下北京的總體規劃，新北京的四大定位“全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心”基本都在北部集中。雖然近些年南北的差距在逐漸縮小，但北部區域依然是未來北京的核心，該區域可以說是坐擁片區諸多利好影響。
發展了40+年的中關村科學城是國內較具優勢的新一代信息技術創新策源地，引領了軟件、互聯網、移動互聯網、大數據等多次產業變革，讓這里成為了科技創新企業與人才的聚集地。中關村商圈，包含新中關、歐美匯、中關村購物廣場、津樂匯等多個大型商場，也進一步拉動周邊經濟、交通等配套的完善發展。
發展了25+年海淀西北旺友誼路的北京航空城，包括世界三大航天員中心之一的中國航天員科研訓練中心，中國空間技術研究院，北京航天飛行控制中心三個部門。建設了20+年的生命科學園，人才、技術、資本、服務等創新創業要素聚合，首都生命科學和醫藥健康產業的特有底蘊和活力、模式與價值。
在北京規劃的片區利好下，北邊成為了北京科創領域的前沿地帶，更是匯集創新型企業、研發機構、高科技人才的創新高地。
當然，北邊的房價也一直遠高于其他區域，同樣一個小三居在南城只要300、400萬，在北部門檻就基本都在500萬以上。
樓市分化帶來的問題就是有些區域不愁賣，而另一些區域則面臨挑戰，市場壓力出現，所以對于開發商，也到了調整策略的時候。
其次，說下北京地價的變化。
近幾年確實有上漲的趨勢，但目前基本平穩。
從近幾年北京住宅土地成交情況來看，2020年的時候，平均樓面價達到了3.2萬元，相比前面三年，地價明顯上漲了六七千一平米。
北京新房開盤的價格有微調，但是北京“面粉”的價格不可能降，尤其的優質區域，你看看此次三供海淀永豐的地價相較一供“明降暗升”就知道。目前“面粉”價格已經平穩了下來，現在也算得上是一個不錯的出貨機會！
最后，我們看下北京的庫存，供應即將擴大。
近一周，北京又新增了10個新房項目的供應，有住宅有別墅，共5221套有效供應套數。截止到8月28日，北京住宅存量達到81849套，環比增長5.41%。順義住宅量較高，達到11555套，其次是大興與朝陽區，全部都過萬套的新房存量。
9月份北京第三批次土拍就要來了，又會出現不少新地塊供應的區域，比如海淀永豐、昌平生命科學園、副中心東小馬等地塊，因此未來新房的存量，預計還會緩慢增長。
預計12月北京還將迎來第四次集中供地……
那么作為開發商，最聰明的方式是什么呢？就是“快跑”！調整價格，給購房人實惠！
目前的北京市場并沒有到非降價出貨不可的地步，降價不是少有的出貨手段，但稍作調整卻可以讓價格與產品更匹配購房者心理預期。只有給購房者實惠，才能讓產品加速去化，畢竟北京后續的供應還會增加，競爭也會加強，就成了目前大家看到的市場情況。
03/
認清趨勢
選擇資產
那么，購房人最聰明的出路是什么？選擇優質資產。
李嘉誠曾說過：“決定房地產價值的因素，排名前列是地段，第二是地段，第三還是地段。”為什么都說地段要選擇最優質的，買房一定要買大盤？
一方面，優質意味著可以享受未來區域各種配套的升級。
首先，是區域內高速立體的交通格局，臨鐵一直都是剛需的生活配套，每天大量的腦力勞動，多一些睡覺時間顯得尤為重要。
其次，優質地區的商業產業的發展，必將給周圍帶來更多的就業機會，人才的引進，又推動地區進一步的發展，如此良性循環，未來的發展潛力也是巨大的。
另外一方面，大盤初期開盤的價格肯定會有驚喜！畢竟一波市場的小幅震動，可以讓買房人信心更足，何樂而不為呢！
當然咱剛需還是要考慮自身需求。
近期開盤項目不少，戶型產品方面對剛需非常友善，大家后臺回復【降價】，查看產品信息。
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預祝大家早日上車心儀好房！剛需，加油！
