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融創(chuàng)出售海南幸福城項(xiàng)目,中國(guó)信達(dá)9.75億元收購(gòu)51%股權(quán)及對(duì)應(yīng)債權(quán)

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融創(chuàng)出售海南幸福城項(xiàng)目,中國(guó)信達(dá)9.75億元收購(gòu)51%股權(quán)及對(duì)應(yīng)債權(quán)

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)Focus 2024-01-16 19:37:39 用手機(jī)看

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出險(xiǎn)房企資產(chǎn)出售遇難題，海南AMC化債再進(jìn)場(chǎng)。幸福

出品｜搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者｜王迪

編輯 | 吳亞

曾經(jīng)挽救過(guò)銀行業(yè)的目中金融資產(chǎn)管理公司（以下簡(jiǎn)稱“AMC”）正在加速“拯救”地產(chǎn)的步伐。

1月15日晚間，國(guó)信購(gòu)股四大AMC之一的達(dá)億對(duì)信達(dá)地產(chǎn)公告稱，廣東信達(dá)地產(chǎn)、元收中國(guó)信達(dá)、權(quán)及信達(dá)資本共同出資成立購(gòu)蕪湖信湖產(chǎn)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙），債權(quán)擬收購(gòu)海南融創(chuàng)持有的融創(chuàng)海南幸福城51%股權(quán)及對(duì)應(yīng)債權(quán)，上述合伙企業(yè)總認(rèn)繳規(guī)模為9.75億元。出售城項(xiàng)收購(gòu)?fù)瓿珊?，海南中?guó)信達(dá)將全面接手融創(chuàng)海南幸福城項(xiàng)目。幸福

相比于此前AMC以部分股權(quán)援馳融創(chuàng)，目中此次股權(quán)收購(gòu)?fù)瓿珊?，融?chuàng)將全面退出，這也意味著信達(dá)地產(chǎn)將負(fù)責(zé)后續(xù)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

“確實(shí)退了，但這只是融創(chuàng)海南的一個(gè)項(xiàng)目，不是融創(chuàng)全部的海南項(xiàng)目。”某位融創(chuàng)一線員工如此對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)表示。

搜狐財(cái)經(jīng)獲悉，截至2023年6月30日，融創(chuàng)在海南權(quán)益土地儲(chǔ)備153萬(wàn)平方米，總土地儲(chǔ)備253萬(wàn)平方米。

融創(chuàng)從合作方到被收購(gòu)方，項(xiàng)目總貨值約19.97億元

“主要是對(duì)價(jià)合適，才能收購(gòu)。但隨著債主方隨步讓利，會(huì)有越來(lái)越多項(xiàng)目可以盤活?！币晃毁Y深地產(chǎn)操盤手對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)成。

據(jù)信達(dá)地產(chǎn)介紹，截至目前，南麗湖壹號(hào)二期項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總貨值約19.97億元。此次收購(gòu)方為公司全資子公司廣東信達(dá)地產(chǎn)與公司關(guān)聯(lián)方中國(guó)信達(dá)及其下屬公司信達(dá)資本共同參與認(rèn)繳規(guī)模為9.75億元。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)表示：“就市場(chǎng)來(lái)看，AMC與出險(xiǎn)房企一直在談，但是談不攏的比較多。談不攏的主要原因是AMC想去低價(jià)‘割韭菜’，但是已經(jīng)爆雷的房企基本上躺平了，也不愿意賤賣項(xiàng)目。”

搜狐財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，按照51%股權(quán)及對(duì)應(yīng)債權(quán)，算是基本對(duì)等的交易。信達(dá)地產(chǎn)則表示，公司實(shí)施本次交易的目的系為發(fā)揮協(xié)同拓展業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)，提升資產(chǎn)價(jià)值。

南麗湖1號(hào)，占地6500余畝，項(xiàng)目位于海南定安縣的風(fēng)景名勝區(qū)南麗湖，目標(biāo)建設(shè)成以休閑度假旅游社區(qū)和國(guó)際高尚住宅區(qū)為中心，配以體育生態(tài)運(yùn)動(dòng)公園、國(guó)際體檢康復(fù)中心、世界頂級(jí)SPA理療養(yǎng)生中心和歐陸商業(yè)風(fēng)情園的大型綜合社區(qū)。

據(jù)安居客網(wǎng)站顯示，項(xiàng)目竣工時(shí)間為2010年，1月掛牌均價(jià)為15573元/㎡。

來(lái)源：安居客

此前海南幸福城即有信達(dá)地產(chǎn)方面參與，海南幸福城剩余49%股權(quán)由信達(dá)地產(chǎn)的控股子公司持有，海南融創(chuàng)持股51%，雙方合作開(kāi)發(fā)南麗湖壹號(hào)二期項(xiàng)目。收購(gòu)?fù)瓿珊螅Ｄ闲腋３菍⒊蔀樾胚_(dá)地產(chǎn)的控股子公司，并由信達(dá)地產(chǎn)負(fù)責(zé)后續(xù)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

從收購(gòu)合作模式來(lái)看，公司全資子公司廣東信達(dá)地產(chǎn)與公司關(guān)聯(lián)方中國(guó)信達(dá)及其下屬公司信達(dá)資本共同參與認(rèn)繳規(guī)模為9.75億元，其中普通合伙人信達(dá)資本認(rèn)繳出資100萬(wàn)元，占合伙企業(yè)規(guī)模的0.10%；中國(guó)信達(dá)作為有限合伙人以現(xiàn)金認(rèn)繳出資4億元，占合伙企業(yè)規(guī)模的41.03%；廣東信達(dá)地產(chǎn)作為有限合伙人以現(xiàn)金認(rèn)繳出資5.74億元，占合伙企業(yè)規(guī)模的58.87%。

公告還對(duì)退出機(jī)制進(jìn)行了預(yù)設(shè)。中國(guó)信達(dá)投資本金和收益以及信達(dá)資本的投資本金和執(zhí)行合伙事務(wù)報(bào)酬全額回收后，中國(guó)信達(dá)實(shí)現(xiàn)退出；信達(dá)資本在配合完成清算及項(xiàng)目公司51%股權(quán)變更至廣東信達(dá)地產(chǎn)后實(shí)現(xiàn)退出。合伙企業(yè)清算后項(xiàng)目公司51%股權(quán)及未分配收益由廣東信達(dá)地產(chǎn)享有，待項(xiàng)目完成開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目公司清算時(shí)點(diǎn)廣東信達(dá)地產(chǎn)51%股權(quán)實(shí)現(xiàn)退出。

對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，信達(dá)地產(chǎn)則指出，由于合伙企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)較為特殊，對(duì)其所預(yù)測(cè)的未來(lái)收益在實(shí)現(xiàn)時(shí)間和金額上存在不確定性，故此類投資存在一定投資風(fēng)險(xiǎn)。

以信達(dá)投資來(lái)看，其是中國(guó)信達(dá)直接子公司之一，主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)，但近年來(lái)業(yè)績(jī)并不盡如人意。

截至2023年9月末，其總資產(chǎn)為1585.6億元，較2022年末增加0.48%，2023年前9個(gè)月?tīng)I(yíng)業(yè)收入為67.7億，同比減少56.61%；凈利潤(rùn)為8.7億元，同比減少55.22%；歸母凈利潤(rùn)為5.9億，同比減少63.20%。

出險(xiǎn)房企資產(chǎn)出售遇難題，AMC化債再進(jìn)場(chǎng)

與其他出險(xiǎn)房企相比，在化債層面融創(chuàng)是幸運(yùn)的，為首家完成債務(wù)重組的大型房企。但是，為維持經(jīng)營(yíng)，融創(chuàng)售賣資產(chǎn)的動(dòng)作并沒(méi)有停止，且遇到了阻礙。

1月15日，武漢融創(chuàng)武地長(zhǎng)江文旅城投資發(fā)展有限公司35%股權(quán)及4.37億元債權(quán)在武漢光谷聯(lián)交所綜合交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓，起始價(jià)10.99億元，掛牌結(jié)束日期為1月26日。融創(chuàng)成都萬(wàn)達(dá)城旗下部分酒店項(xiàng)目也被擺上拍賣臺(tái)，但業(yè)內(nèi)的看法是大概率流拍。

此前，無(wú)錫融創(chuàng)茂以及融創(chuàng)昆明萬(wàn)達(dá)城也被擺上貨架，最終也因無(wú)人出價(jià)而流拍。

在出售項(xiàng)目較難的背景之下，為了盤活項(xiàng)目，融創(chuàng)此前已與中國(guó)華融、東方資產(chǎn)、長(zhǎng)城資產(chǎn)、陜西金資等四大AMC及多家地方AMC進(jìn)行合作，但合作模式均為AMC出資收購(gòu)部分項(xiàng)目股權(quán)，項(xiàng)目繼續(xù)由融創(chuàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)并操盤，日后融創(chuàng)再進(jìn)行股權(quán)回購(gòu)。

2023年11月，融創(chuàng)中國(guó)曾披露公告稱，就上海亞龍項(xiàng)目已與華融達(dá)成融資合作。根據(jù)協(xié)議，華融將向該項(xiàng)目公司提供34.8億元借款，期限不超過(guò)3年，款項(xiàng)將用于上海亞龍項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

去年，實(shí)現(xiàn)單日認(rèn)購(gòu)近170套的豪宅項(xiàng)目融創(chuàng)北京壹號(hào)院，有多個(gè)金融機(jī)構(gòu)做背書，以解決資金問(wèn)題。

融創(chuàng)暴雷后，2021年11月，中信信托以58億元的代價(jià)取得泛海建設(shè)64.678%的股權(quán)，華融以22.5億元獲得泛海建設(shè)25%股權(quán)。在此之前的2019年融創(chuàng)收購(gòu)泛?？毓善煜路汉＝ㄔO(shè)100%股權(quán)，其中就包括位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)泛海國(guó)際項(xiàng)目1號(hào)地塊，即如今的融創(chuàng)北京壹號(hào)院。

對(duì)于融創(chuàng)等出險(xiǎn)房企的紓困，中國(guó)信達(dá)、中國(guó)東方、中國(guó)華融和中國(guó)長(zhǎng)城4家全國(guó)性資產(chǎn)管理公司已經(jīng)先后介入出險(xiǎn)房企的收并購(gòu)之中，以更廣泛和多元化的方式參與出險(xiǎn)房企的“救治”和重組。

就具體方式而言，AMC參與并購(gòu)及紓困可分為集團(tuán)層面和項(xiàng)目層面，目前以項(xiàng)目層面居多。具體操作模式一般為：AMC自身出資或同時(shí)引入銀團(tuán)收購(gòu)項(xiàng)目或?qū)?xiàng)目注資，AMC對(duì)不良債權(quán)進(jìn)行談判，對(duì)債務(wù)償款金額、方式、時(shí)間等進(jìn)行重組，再通過(guò)自身旗下房地產(chǎn)平臺(tái)或引入品牌房企、代建企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行再開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，進(jìn)而推向市場(chǎng)變現(xiàn)取得收益。

例如，中國(guó)信達(dá)、信達(dá)地產(chǎn)參與中南建設(shè)位于深圳新安街道寶城25區(qū)及新安25區(qū)的城市更新項(xiàng)目；中國(guó)華融攜手藍(lán)城，以“AMC+代建”模式紓困浙江臺(tái)州仙居北岸綠洲項(xiàng)目。

張宏偉則對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)指出，現(xiàn)在出險(xiǎn)房企更加傾向于通過(guò)債務(wù)重組方式把債務(wù)延期，將資產(chǎn)負(fù)債表重新優(yōu)化，向AMC賣項(xiàng)目只能在市場(chǎng)合理的價(jià)值背景下去賣。

“就目前來(lái)看，大宗交易AMC不良資產(chǎn)的處理還沒(méi)那么多，未來(lái)除非有政策層面大力推動(dòng)央國(guó)企的資產(chǎn)重組處理暴雷房企資產(chǎn)包，更多的可能會(huì)是單項(xiàng)目的保交樓以及單項(xiàng)目的不良資產(chǎn)處理。”張宏偉稱。

中指院則指出，AMC在項(xiàng)目層面參與并購(gòu)和紓困的模式已經(jīng)跑通、且更加規(guī)范化，有助于該模式的推廣應(yīng)用。對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)講，意味著停工項(xiàng)目有更多的機(jī)會(huì)獲得救助，出險(xiǎn)房企在完成保交樓任務(wù)的同時(shí)也有機(jī)會(huì)回籠資金。