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焦點財經(jīng)Focus 2024-01-16 19:37:39 用手機看
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出品｜搜狐地產(chǎn)&焦點財經(jīng)
作者｜王迪
編輯 | 吳亞
曾經(jīng)挽救過銀行業(yè)的目中金融資產(chǎn)管理公司（以下簡稱“AMC”）正在加速“拯救”地產(chǎn)的步伐。
1月15日晚間，國信購股四大AMC之一的達億對信達地產(chǎn)公告稱，廣東信達地產(chǎn)、元收中國信達、權(quán)及信達資本共同出資成立購蕪湖信湖產(chǎn)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙），債權(quán)擬收購海南融創(chuàng)持有的融創(chuàng)海南幸福城51%股權(quán)及對應(yīng)債權(quán)，上述合伙企業(yè)總認繳規(guī)模為9.75億元。出售城項收購?fù)瓿珊螅Ｄ现袊胚_將全面接手融創(chuàng)海南幸福城項目。幸福
相比于此前AMC以部分股權(quán)援馳融創(chuàng)，目中此次股權(quán)收購?fù)瓿珊螅趧?chuàng)將全面退出，這也意味著信達地產(chǎn)將負責后續(xù)的開發(fā)建設(shè)。
“確實退了，但這只是融創(chuàng)海南的一個項目，不是融創(chuàng)全部的海南項目。”某位融創(chuàng)一線員工如此對搜狐財經(jīng)表示。
搜狐財經(jīng)獲悉，截至2023年6月30日，融創(chuàng)在海南權(quán)益土地儲備153萬平方米，總土地儲備253萬平方米。
“主要是對價合適，才能收購。但隨著債主方隨步讓利，會有越來越多項目可以盤活。”一位資深地產(chǎn)操盤手對搜狐財經(jīng)成。
據(jù)信達地產(chǎn)介紹，截至目前，南麗湖壹號二期項目已實現(xiàn)開工建設(shè)，預(yù)計項目總貨值約19.97億元。此次收購方為公司全資子公司廣東信達地產(chǎn)與公司關(guān)聯(lián)方中國信達及其下屬公司信達資本共同參與認繳規(guī)模為9.75億元。
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對搜狐財經(jīng)表示：“就市場來看，AMC與出險房企一直在談，但是談不攏的比較多。談不攏的主要原因是AMC想去低價‘割韭菜’，但是已經(jīng)爆雷的房企基本上躺平了，也不愿意賤賣項目。”
搜狐財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，按照51%股權(quán)及對應(yīng)債權(quán)，算是基本對等的交易。信達地產(chǎn)則表示，公司實施本次交易的目的系為發(fā)揮協(xié)同拓展業(yè)務(wù)優(yōu)勢，提升資產(chǎn)價值。
南麗湖1號，占地6500余畝，項目位于海南定安縣的風景名勝區(qū)南麗湖，目標建設(shè)成以休閑度假旅游社區(qū)和國際高尚住宅區(qū)為中心，配以體育生態(tài)運動公園、國際體檢康復(fù)中心、世界頂級SPA理療養(yǎng)生中心和歐陸商業(yè)風情園的大型綜合社區(qū)。
據(jù)安居客網(wǎng)站顯示，項目竣工時間為2010年，1月掛牌均價為15573元/㎡。
此前海南幸福城即有信達地產(chǎn)方面參與，海南幸福城剩余49%股權(quán)由信達地產(chǎn)的控股子公司持有，海南融創(chuàng)持股51%，雙方合作開發(fā)南麗湖壹號二期項目。收購?fù)瓿珊螅Ｄ闲腋３菍⒊蔀樾胚_地產(chǎn)的控股子公司，并由信達地產(chǎn)負責后續(xù)的開發(fā)建設(shè)。
從收購合作模式來看，公司全資子公司廣東信達地產(chǎn)與公司關(guān)聯(lián)方中國信達及其下屬公司信達資本共同參與認繳規(guī)模為9.75億元，其中普通合伙人信達資本認繳出資100萬元，占合伙企業(yè)規(guī)模的0.10%；中國信達作為有限合伙人以現(xiàn)金認繳出資4億元，占合伙企業(yè)規(guī)模的41.03%；廣東信達地產(chǎn)作為有限合伙人以現(xiàn)金認繳出資5.74億元，占合伙企業(yè)規(guī)模的58.87%。
公告還對退出機制進行了預(yù)設(shè)。中國信達投資本金和收益以及信達資本的投資本金和執(zhí)行合伙事務(wù)報酬全額回收后，中國信達實現(xiàn)退出；信達資本在配合完成清算及項目公司51%股權(quán)變更至廣東信達地產(chǎn)后實現(xiàn)退出。合伙企業(yè)清算后項目公司51%股權(quán)及未分配收益由廣東信達地產(chǎn)享有，待項目完成開發(fā)建設(shè)，項目公司清算時點廣東信達地產(chǎn)51%股權(quán)實現(xiàn)退出。
對于項目風險，信達地產(chǎn)則指出，由于合伙企業(yè)的經(jīng)營性質(zhì)較為特殊，對其所預(yù)測的未來收益在實現(xiàn)時間和金額上存在不確定性，故此類投資存在一定投資風險。
以信達投資來看，其是中國信達直接子公司之一，主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)，但近年來業(yè)績并不盡如人意。
截至2023年9月末，其總資產(chǎn)為1585.6億元，較2022年末增加0.48%，2023年前9個月營業(yè)收入為67.7億，同比減少56.61%；凈利潤為8.7億元，同比減少55.22%；歸母凈利潤為5.9億，同比減少63.20%。
與其他出險房企相比，在化債層面融創(chuàng)是幸運的，為首家完成債務(wù)重組的大型房企 。但是，為維持經(jīng)營，融創(chuàng)售賣資產(chǎn)的動作并沒有停止，且遇到了阻礙。
1月15日，武漢融創(chuàng)武地長江文旅城投資發(fā)展有限公司35%股權(quán)及4.37億元債權(quán)在武漢光谷聯(lián)交所綜合交易平臺掛牌轉(zhuǎn)讓，起始價10.99億元，掛牌結(jié)束日期為1月26日。融創(chuàng)成都萬達城旗下部分酒店項目也被擺上拍賣臺，但業(yè)內(nèi)的看法是大概率流拍。
此前，無錫融創(chuàng)茂以及融創(chuàng)昆明萬達城也被擺上貨架，最終也因無人出價而流拍。
在出售項目較難的背景之下，為了盤活項目，融創(chuàng)此前已與中國華融、東方資產(chǎn)、長城資產(chǎn)、陜西金資等四大AMC及多家地方AMC進行合作，但合作模式均為AMC出資收購部分項目股權(quán)，項目繼續(xù)由融創(chuàng)開發(fā)建設(shè)并操盤，日后融創(chuàng)再進行股權(quán)回購。
2023年11月，融創(chuàng)中國曾披露公告稱，就上海亞龍項目已與華融達成融資合作。根據(jù)協(xié)議，華融將向該項目公司提供34.8億元借款，期限不超過3年，款項將用于上海亞龍項目的開發(fā)建設(shè)。
去年，實現(xiàn)單日認購近170套的豪宅項目融創(chuàng)北京壹號院，有多個金融機構(gòu)做背書，以解決資金問題。
融創(chuàng)暴雷后，2021年11月，中信信托以58億元的代價取得泛海建設(shè)64.678%的股權(quán)，華融以22.5億元獲得泛海建設(shè)25%股權(quán)。在此之前的2019年融創(chuàng)收購泛海控股旗下泛海建設(shè)100%股權(quán)，其中就包括位于北京市朝陽區(qū)東四環(huán)泛海國際項目1號地塊，即如今的融創(chuàng)北京壹號院。
對于融創(chuàng)等出險房企的紓困，中國信達、中國東方、中國華融和中國長城4家全國性資產(chǎn)管理公司已經(jīng)先后介入出險房企的收并購之中，以更廣泛和多元化的方式參與出險房企的“救治”和重組。
就具體方式而言，AMC參與并購及紓困可分為集團層面和項目層面，目前以項目層面居多。具體操作模式一般為：AMC自身出資或同時引入銀團收購項目或?qū)椖孔①Y，AMC對不良債權(quán)進行談判，對債務(wù)償款金額、方式、時間等進行重組，再通過自身旗下房地產(chǎn)平臺或引入品牌房企、代建企業(yè)對項目進行再開發(fā)與運營，進而推向市場變現(xiàn)取得收益。
例如，中國信達、信達地產(chǎn)參與中南建設(shè)位于深圳新安街道寶城25區(qū)及新安25區(qū)的城市更新項目；中國華融攜手藍城，以“AMC+代建”模式紓困浙江臺州仙居北岸綠洲項目。
張宏偉則對搜狐財經(jīng)指出，現(xiàn)在出險房企更加傾向于通過債務(wù)重組方式把債務(wù)延期，將資產(chǎn)負債表重新優(yōu)化，向AMC賣項目只能在市場合理的價值背景下去賣。
“就目前來看，大宗交易AMC不良資產(chǎn)的處理還沒那么多，未來除非有政策層面大力推動央國企的資產(chǎn)重組處理暴雷房企資產(chǎn)包，更多的可能會是單項目的保交樓以及單項目的不良資產(chǎn)處理。”張宏偉稱。
中指院則指出，AMC在項目層面參與并購和紓困的模式已經(jīng)跑通、且更加規(guī)范化，有助于該模式的推廣應(yīng)用。對于出險房企來講，意味著停工項目有更多的機會獲得救助，出險房企在完成保交樓任務(wù)的同時也有機會回籠資金。
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
