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融創出售海南幸福城項目,中國信達9.75億元收購51%股權及對應債權

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融創出售海南幸福城項目,中國信達9.75億元收購51%股權及對應債權

焦點財經Focus 2024-01-16 19:37:39 用手機看

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出險房企資產出售遇難題，海南AMC化債再進場。幸福

出品｜搜狐地產&焦點財經

作者｜王迪

編輯 | 吳亞

曾經挽救過銀行業的目中金融資產管理公司（以下簡稱“AMC”）正在加速“拯救”地產的步伐。

1月15日晚間，國信購股四大AMC之一的達億對信達地產公告稱，廣東信達地產、元收中國信達、權及信達資本共同出資成立購蕪湖信湖產業投資合伙企業（有限合伙），債權擬收購海南融創持有的融創海南幸福城51%股權及對應債權，上述合伙企業總認繳規模為9.75億元。出售城項收購完成后，海南中國信達將全面接手融創海南幸福城項目。幸福

相比于此前AMC以部分股權援馳融創，目中此次股權收購完成后，融創將全面退出，這也意味著信達地產將負責后續的開發建設。

“確實退了，但這只是融創海南的一個項目，不是融創全部的海南項目。”某位融創一線員工如此對搜狐財經表示。

搜狐財經獲悉，截至2023年6月30日，融創在海南權益土地儲備153萬平方米，總土地儲備253萬平方米。

融創從合作方到被收購方，項目總貨值約19.97億元

“主要是對價合適，才能收購。但隨著債主方隨步讓利，會有越來越多項目可以盤活。”一位資深地產操盤手對搜狐財經成。

據信達地產介紹，截至目前，南麗湖壹號二期項目已實現開工建設，預計項目總貨值約19.97億元。此次收購方為公司全資子公司廣東信達地產與公司關聯方中國信達及其下屬公司信達資本共同參與認繳規模為9.75億元。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉對搜狐財經表示：“就市場來看，AMC與出險房企一直在談，但是談不攏的比較多。談不攏的主要原因是AMC想去低價‘割韭菜’，但是已經爆雷的房企基本上躺平了，也不愿意賤賣項目。”

搜狐財經梳理發現，按照51%股權及對應債權，算是基本對等的交易。信達地產則表示，公司實施本次交易的目的系為發揮協同拓展業務優勢，提升資產價值。

南麗湖1號，占地6500余畝，項目位于海南定安縣的風景名勝區南麗湖，目標建設成以休閑度假旅游社區和國際高尚住宅區為中心，配以體育生態運動公園、國際體檢康復中心、世界頂級SPA理療養生中心和歐陸商業風情園的大型綜合社區。

據安居客網站顯示，項目竣工時間為2010年，1月掛牌均價為15573元/㎡。

來源：安居客

此前海南幸福城即有信達地產方面參與，海南幸福城剩余49%股權由信達地產的控股子公司持有，海南融創持股51%，雙方合作開發南麗湖壹號二期項目。收購完成后，海南幸福城將成為信達地產的控股子公司，并由信達地產負責后續的開發建設。

從收購合作模式來看，公司全資子公司廣東信達地產與公司關聯方中國信達及其下屬公司信達資本共同參與認繳規模為9.75億元，其中普通合伙人信達資本認繳出資100萬元，占合伙企業規模的0.10%；中國信達作為有限合伙人以現金認繳出資4億元，占合伙企業規模的41.03%；廣東信達地產作為有限合伙人以現金認繳出資5.74億元，占合伙企業規模的58.87%。

公告還對退出機制進行了預設。中國信達投資本金和收益以及信達資本的投資本金和執行合伙事務報酬全額回收后，中國信達實現退出；信達資本在配合完成清算及項目公司51%股權變更至廣東信達地產后實現退出。合伙企業清算后項目公司51%股權及未分配收益由廣東信達地產享有，待項目完成開發建設，項目公司清算時點廣東信達地產51%股權實現退出。

對于項目風險，信達地產則指出，由于合伙企業的經營性質較為特殊，對其所預測的未來收益在實現時間和金額上存在不確定性，故此類投資存在一定投資風險。

以信達投資來看，其是中國信達直接子公司之一，主要業務是房地產，但近年來業績并不盡如人意。

截至2023年9月末，其總資產為1585.6億元，較2022年末增加0.48%，2023年前9個月營業收入為67.7億，同比減少56.61%；凈利潤為8.7億元，同比減少55.22%；歸母凈利潤為5.9億，同比減少63.20%。

出險房企資產出售遇難題，AMC化債再進場

與其他出險房企相比，在化債層面融創是幸運的，為首家完成債務重組的大型房企。但是，為維持經營，融創售賣資產的動作并沒有停止，且遇到了阻礙。

1月15日，武漢融創武地長江文旅城投資發展有限公司35%股權及4.37億元債權在武漢光谷聯交所綜合交易平臺掛牌轉讓，起始價10.99億元，掛牌結束日期為1月26日。融創成都萬達城旗下部分酒店項目也被擺上拍賣臺，但業內的看法是大概率流拍。

此前，無錫融創茂以及融創昆明萬達城也被擺上貨架，最終也因無人出價而流拍。

在出售項目較難的背景之下，為了盤活項目，融創此前已與中國華融、東方資產、長城資產、陜西金資等四大AMC及多家地方AMC進行合作，但合作模式均為AMC出資收購部分項目股權，項目繼續由融創開發建設并操盤，日后融創再進行股權回購。

2023年11月，融創中國曾披露公告稱，就上海亞龍項目已與華融達成融資合作。根據協議，華融將向該項目公司提供34.8億元借款，期限不超過3年，款項將用于上海亞龍項目的開發建設。

去年，實現單日認購近170套的豪宅項目融創北京壹號院，有多個金融機構做背書，以解決資金問題。

融創暴雷后，2021年11月，中信信托以58億元的代價取得泛海建設64.678%的股權，華融以22.5億元獲得泛海建設25%股權。在此之前的2019年融創收購泛海控股旗下泛海建設100%股權，其中就包括位于北京市朝陽區東四環泛海國際項目1號地塊，即如今的融創北京壹號院。

對于融創等出險房企的紓困，中國信達、中國東方、中國華融和中國長城4家全國性資產管理公司已經先后介入出險房企的收并購之中，以更廣泛和多元化的方式參與出險房企的“救治”和重組。

就具體方式而言，AMC參與并購及紓困可分為集團層面和項目層面，目前以項目層面居多。具體操作模式一般為：AMC自身出資或同時引入銀團收購項目或對項目注資，AMC對不良債權進行談判，對債務償款金額、方式、時間等進行重組，再通過自身旗下房地產平臺或引入品牌房企、代建企業對項目進行再開發與運營，進而推向市場變現取得收益。

例如，中國信達、信達地產參與中南建設位于深圳新安街道寶城25區及新安25區的城市更新項目；中國華融攜手藍城，以“AMC+代建”模式紓困浙江臺州仙居北岸綠洲項目。

張宏偉則對搜狐財經指出，現在出險房企更加傾向于通過債務重組方式把債務延期，將資產負債表重新優化，向AMC賣項目只能在市場合理的價值背景下去賣。

“就目前來看，大宗交易AMC不良資產的處理還沒那么多，未來除非有政策層面大力推動央國企的資產重組處理暴雷房企資產包，更多的可能會是單項目的保交樓以及單項目的不良資產處理。”張宏偉稱。

中指院則指出，AMC在項目層面參與并購和紓困的模式已經跑通、且更加規范化，有助于該模式的推廣應用。對于出險房企來講，意味著停工項目有更多的機會獲得救助，出險房企在完成保交樓任務的同時也有機會回籠資金。