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①目前，市設億市場共有16只REITs新項目正在交易所的場建受理申報過程中。 ②公募REITs未來要開發ETF，加速需要擴大市場廣度深度。擴容擴圍
財聯社3月10日訊（編輯 楊斌）全國兩會期間，推出REITs市場的熱議建設成為資本市場的熱點，發改委或進一步推動REITs擴圍擴容。市設億市場目前，場建共有63只REITs產品成立并在滬深交易所上市，合計募資1684億元。而對于引入增量資金，證監會已表示正積極推動REITs互聯互通相關工作，但REITs產品數量和市場規模較小，現階段推出基于REITs的ETF條件尚不完全具備。
推動REITs市場擴容擴圍
3月5日，發改委提請十四屆全國人大三次會議審查《關于2024年國民經濟和社會發展計劃執行情況與2025年國民經濟和社會發展計劃草案的報告》，其中提到：常態化向民間資本推介項目，規范實施PPP新機制，推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）擴圍擴容。
在2024年7月底發改委發布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》（1014號文）后，REITs正式開啟常態化發行，REITs市場此后加速擴容。
目前，共有63只REITs產品成立并在滬深交易所上市，合計募資1684億元。2024年7月以后，共有22只REITs產品成立，募資426億元，底層資產涵蓋各個類型。
圖：2024年7月后成立的REITs
(資料來源：Choice數據，財聯社整理)
2025年以來有4只REITs產品登陸市場，其中國泰君安濟南能源供熱REIT、匯添富九州通醫藥REIT先后在1個多月內創出公眾認購倍數新高。
全國政協委員、上海證券交易所總經理蔡建春于兩會期間公開表示，目前REITs市場整體規模較小，與百萬億級基礎設施和商業不動產體量規模不匹配，與各行業的發展速度不匹配，對傳統行業轉型升級、新型行業突破發展的支撐作用尚未充分釋放。
為了更好發揮REITs市場盤活存量資產、擴大有效投資的功能，蔡建春建議，首發與擴募并重，“雙輪驅動”市場擴容。持續優化首發上市條件，提升常態化發行質效，加大力度支持軌道交通、通信鐵塔、石油管網等重點領域重點項目上市。優化REITs擴募機制，進一步提升擴募便利性，支持REITs多種融資方式開展并購重組活動，提升REITs內生價值創造能力。
從REITs新產品發行、擴募的動態來看，近期十分密集。僅3月第一周，就有華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT的首發申請、華夏北京保障房REIT的擴募申請獲交易所反饋，中金中國綠發商業資產REIT的首發申請、中航京能光伏REIT的擴募申請獲交易所受理，南方順豐倉儲物流REIT獲批通過。目前，共有16只REITs新項目正在交易所的受理申報過程中。
推動REITs互聯互通，REITs-ETF開放條件尚不成熟
蔡建春還建議，加快引入增量資金，活躍REITs市場。優化保險資金等各類機構投資者投資REITs風險因子，降低資本占用，推動社保基金投資REITs政策盡快落地，將REITs納入企業年金、養老金投資范圍。加快推出REITs-ETF產品和指數化產品，推動將REITs納入公募基金投資范圍和滬深港通標的。
在經歷了年初的火熱上漲后，近期REITs市場高位震蕩，成交量有所下降。中證REITs（全收益）指數年內最多上漲超10%，目前回落至8.31%，日成交額由高點7.81億元下降至4.90億元。
值得注意的是，證監會在兩會期間對《關于實現房托基金互聯互通的提案》的答復中表示，證監會正積極推動REITs互聯互通相關工作，擬總體參照兩地股票ETF互聯互通制度安排，將內地和香港合資格的REITs納入滬深港通標的，進一步豐富滬深港通交易品種。
而在REITs的ETF產品開發方面，證監會表示，目前我國REITs發展尚處于起步階段，產品數量和市場規模較小，現階段推出基于REITs的ETF條件尚不完全具備。后續將結合市場發展情況深入研究相關建議，為REITs市場引入更多長期資金，促進REITs市場的健康發展。
公募REITs研究人士表示，公募REITs未來要開發ETF，需要擴大市場廣度深度。一方面要擴大整體市場規模，提供更豐富的底層資產選擇；另一方面利用擴募機制擴大單只REITs規模，避免小額交易引發價格大幅波動。此外，豐富投資人結構，不斷吸引增量資金入市，提升市場活躍度和定價效率。
針對REITs市場，蔡建春還建議，加快專門立法，優化產品結構。在公司法、證券法框架下，通過制定相關條例或REITs管理辦法，優化REITs產品結構，更好發揮產業方在治理機制中的作用。
來源：財聯社
