加入購(gòu)房群 買房?jī)?yōu)惠資源限時(shí)領(lǐng)！
哈嘍大家好，公積我是金貸血拼哥！
公積金貸款利率可能真的款利要降了。
今天（10月25日）一大早，率終不少朋友在群里分享了自己貸款利率調(diào)整的動(dòng)作信息。
有的人調(diào)整后是3.9%，有的人調(diào)整后直接3.3%。
咋回事？好混亂，好像找人問問。
不著急，血拼哥直接給你省流版，照著表格理解即可。
商貸降了，相較之下，公金積貸款利率優(yōu)勢(shì)大跌，公積金突然不香了！
01、尷尬，真尷尬
昨天11點(diǎn)，廣州多家銀行都接到了要求，房貸利率不能低于公積金利率。
廣州的公積金利率是2.85%。
本周一，央行就完成了最新的降息動(dòng)作，lpr下調(diào)25bp，目前為3.6%。
像廣州很早就已經(jīng)取消了房貸利率的下限要求了，所以在此之前房貸利率大約是lpr-（80-100bp）左右，不同銀行幅度不一樣。
如果按照最新的lpr去計(jì)算，廣州最新的房貸利率應(yīng)該為2.6%-2.8%之間才對(duì)。
昨天廣州的確有多家銀行包括平安、民生等都已經(jīng)宣布最新的房貸利率為2.65%。
尷尬的是，不到一天，大家都接到要求了，房貸利率不能低于公積金利率，也就是不能低于2.85%，大約是lpr-75bp。
如此操作，廣州的一些原本想沖進(jìn)市場(chǎng)的預(yù)期不受傷是假的，而且這一波被喊停的還不止廣州，“受災(zāi)”面積不小。
但這一波算是這么「糊弄」過去了，那么下一次呢？下下一次LPR下調(diào)呢？
不能為了商貸利率不低于公積金2.85的利率，LPR就不再下調(diào)了吧。
02、公積金貸款利率下調(diào)呼聲再起
對(duì)于當(dāng)下商貸利率和公積金貸款利率的尷尬處境，行業(yè)專家已經(jīng)開始下場(chǎng)呼吁了。
上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室首席專家、主任曾剛表示，公積金住房貸款帶有政策性支持含義，一般要比商業(yè)銀行的住房按揭貸款利率要低。從過往來看，的確沒見過商貸利率低于公積金住房貸款的情況。這種情況的發(fā)生，意味著公積金貸款利率調(diào)整空間也應(yīng)打開。
嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，從倒掛情況看，目前部分城市首套房的房貸利率為2.85%，最低可以做到2.6%。而公積金貸款利率現(xiàn)為2.85%。若此類政策后續(xù)推進(jìn)，那么公積金貸款的“性價(jià)比”幾乎就很少了，商業(yè)貸款將比公積金貸款更為劃算。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，公積金貸款利率預(yù)計(jì)還有進(jìn)一步下調(diào)的可能，尤其是目前差異對(duì)比下。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則表示，在公積金貸款低利率優(yōu)勢(shì)不再明顯的情況下，適度下調(diào)公積金貸款利率，拉大二者利差，或是維持公積金貸款吸引力的手段之一。
“推出住房公積金貸款的目的不是賺錢，而是利好購(gòu)房者，要繼續(xù)發(fā)揮其保障優(yōu)勢(shì)就應(yīng)隨市而動(dòng)，突出其普惠性。與此同時(shí)，應(yīng)該進(jìn)一步優(yōu)化公積金業(yè)務(wù)管理模式，未來還要積極擴(kuò)大公積金繳存范圍，讓更多購(gòu)房者、租房者都能從中獲益”。
03、“公積金貸款利率不能高于商貸利率”才是正確表述
其實(shí)現(xiàn)在公積金貸款利率陷入「尷尬」的主要原因是LPR下調(diào)趨勢(shì)。
那么，LPR還會(huì)繼續(xù)下調(diào)嗎？還會(huì)降多少呢？
行業(yè)內(nèi)有機(jī)構(gòu)大膽測(cè)算，
在「止跌回穩(wěn)」的前提下，LPR預(yù)計(jì)還得下調(diào)115-120bp，買房才不虧。
血拼哥跟大家分享一下該機(jī)構(gòu)的測(cè)算方式：
測(cè)算依據(jù)的是購(gòu)房收益能否覆蓋購(gòu)房成本。
購(gòu)房收益=租金收益（全國(guó)平均水平是2%）+房?jī)r(jià)變動(dòng)（0%，因?yàn)椤钢沟胤€(wěn)」，所以設(shè)定房?jī)r(jià)浮動(dòng)為零）=2%
購(gòu)房成本=貸款利率（以北京為例，3.15%）
顯然，現(xiàn)在是購(gòu)房收益<購(gòu)房成本，
要想持平，房貸利率還得下調(diào)115bp（3.15%-2%），才能有效刺激房子的銷量。
而且，這里邊還要考慮租金收益率的變動(dòng)情況。
依照該機(jī)構(gòu)表述，未來，隨著人口負(fù)增長(zhǎng)、老齡化、保障型租賃房分流等原因，個(gè)人出租房子的收益，也就是租金大概率還會(huì)下跌，所以租金收益率還會(huì)跌，進(jìn)而測(cè)算，房貸利率需要降幅大于115bp，才能平衡，不虧。
巧合的是，該機(jī)構(gòu)的測(cè)算未來利率情況和管清友預(yù)測(cè)的差不多，都在2%左右。
綜上，現(xiàn)在的趨勢(shì)是，未來的房貸肯定還是要繼續(xù)降低的，而且幅度不會(huì)太小，至少會(huì)在115個(gè)基點(diǎn)。
那么再回看現(xiàn)在2.85%的公積金貸款利率（首套），下調(diào)是肯定的，而且按照商貸，也就是LPR下行趨勢(shì)，未來公積金貸款利率不高于商貸利率，才是正確的邏輯。
哪有商貸利率因?yàn)楣e金利率而受限的道理。
