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焦點財經Focus 2023-08-23 20:25:32 用手機看
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出品|搜狐地產&焦點財經
作者|陳盼盼
編輯|吳亞
隨著母公司保利發展能做到行業第一，服務市場熱議，款增保利物業是保利半年不是也要拿個行業第一？
對此，保利物業董事長吳蘭玉回應稱，物業務毛“這會給我們很大壓力，凈利因為母公司第一，億社應收也要求我們身份要匹配。區增但是我們不想只追求一流的規模，而希望通過追求一流的競爭力，提高財務報表上的盈利能力。”
8月22日，保利物業發布的2023年中期業績報告顯示，保利物業實現收入71.41億元，同比增10.7%；毛利15.11億元，同比增15.8%，歸屬股東凈利潤7.63億元，同比增21.5%，營收、利潤雙增。
截至2023年6月末，保利物業合同面積達8.4億平方米，同比增長15%，其利潤增長高于規模增長。
此外，大物業戰略加速落地。報告期內，保利物業在公共物業領域深耕城鎮景區、高校及教研物業、軌道及交通物業三大優勢業態，新簽約合同金額占公共及其他物業的比例達約51.7%。
但公共服務項目拓展加速的同時，也提高了回款風險。截至6月末，保利物業貿易應收款較 2022 年末增加7億元至29.6 億元。
新簽約單年合同金額占比達80.8%
營收是所有利潤的基礎。
上半年，保利物業實現收入71.41億元，同比增10.7%。具體來看，物業管理服務業務依然是保利物業主力，上半年實現48.18億元，同比21.8%，在總收入中占比約67.5%。同時，非業主增值服務收入、社區增值服務收入較去年同期出現下滑，分別下降3.8%、9.3%。
物業管理服務收入的增加，得益于保利物業規模增長。截至6月末，保利物業合同面積8.4億平方米，同比增長15.1%；在管面積6.5億平方米，同比增長24.5%，項目數增至2230個。
保利物業方面認為，規模持續增長受益于兩方面。一是大股東保利發展帶來的業務增量。2023年上半年，保利物業來自保利系統內新增在管項目數達76個，較去年同期提高65%。
二是持續提升市場競爭力，積極拓展第三方項目。具體來看，上半年，保利物業來自第三方的合同管理面積、在管面積約分別增長同比15.1%、24%，占總合約、在管面積提高至61.7%、63.3%。同時，來自第三方物業管理服務的收入約為19.69億元，同比增長約32.4%，占總物業管理服務收入的40.9%，同比提高約3.3個百分點。
此外，在拓展項目質量上，保利物業選擇跟隨母公司腳步：聚焦核心城市、核心業態與優質資源的深耕。報告期內，保利物業聚焦重點48城拓展，新簽約單年合同金額占比達約80.8%。
聚焦高能級城市的一大好處就是，物業管理單價同步提高。東吳證券指出，2023年上半年新簽約第三方項目的單年合同金額達12.9億元，其中一二線城市占比72.5%，同比提升8.4個百分點。“受益于新項目定價標準的提升，公司平均物業管理費單價同比增加0.04元/平/月至2.29元/平/月。”
利潤增速超過規模增長
再看利潤，上半年，保利物業實現毛利15.11億元，同比增15.8%；歸屬股東凈利潤7.63億元，同比增21.5%。
與合同面積規模增長15%比較，保利物業歸母凈利潤增速超過了規模增速。這在同行業受母公司拖累，業績增速向下趨勢的大背景下十分難得。
具體來看，保利物業上半年毛利率為21.2%，較去年同期增長0.9個百分點，三大主營業務毛利率均呈上升趨勢，其中社區增值服務的毛利率達到38.1%，同比提升6.2個百分點。
近年來，社區增值服務憑借高毛利率成為物業公司眼中新的增長級，而高毛利的酒水零售成了物企的“新生意”。
搜狐財經此前報道，2021年初，保利物業便與瀘州老窖展開合作，推出名酒進社區。今年以來，保利物業銷售平臺“和院優品”，售賣的白酒名酒品牌包括瀘州老窖、洋河股份、五糧液等十余種。
而和院優品賣酒就屬于保利物業社區增值服務板塊里的社區零售。今年7月4日，茅臺時空還發布消息，保利物業推出三款茅臺酒，其中飛天茅臺53度500ML，售價3050元/瓶。
除了社區增值業務毛利率的提高，保利物業利潤增長還受益于提質增效。平安證券指出，保利物業提質增效效果初顯，上半年管理費用率同比下滑0.8pct，帶動毛利率、凈利率穩中有升至21.2%、10.9%。
對于2023年全年業績，保利物業總經理姚玉成2023年中期業績會上表示，“有信心完成全年業績指標，預計公司規模和凈利潤實現約20%的同比增速。”
公共服務項目存在回款風險
對于保利物業未來業績增長點，吳蘭玉在今年6月公開表示，一方面是公共服務；另一方面來源于國資服務。“從我們自己的角度來看，公共服務、國資服務這個業績增速，遠遠大于房地產服務。”
2019年，保利物業發布大物業戰略，即全局物業、全業態物業、全價值物業、全技術物業和全民物業。其中，公共服務是其大物業的主要發力方向之一。
今年上半年，大物業戰略加速落地，保利物業在公共物業領域深耕城鎮景區、高校及教研物業、軌道及交通物業三大優勢業態，新簽約合同金額佔公共及其他物業的比例達約51.7%。
“公服項目業態收入同比增長了30%以上。”保利物業管理層在業績會上介紹。
不過，公告服務業態收入增長的同時，也提高了保利物業回款風險。中報顯示，截至今年6月末，保利物業貿易應收款項及應收票據約為29.6億元，較于2022增加7億元。
對此，保利物業在中報中解釋稱：“主要由于本集團在管面積的擴大及項目數量的增加，貿易應收款增加；及公共服務項目的物業管理服務收入占比提升，且受到信貸期的影響，貿易應收款項余額增加。”
此外，保利物業管理層還在業績會上進一步回應稱，“由于公服項目一般在合同里自帶1-3個月的合同賬期，其正常的回款周期長于住宅和商辦。所以受上半年受公服收入占比提升的影響，物業板塊的當期回款率是略有下降的，當前公服應收余額和去年同期相比也有一定增長。
針對公共服務項目的回款表現，保利物業管理層通過管理手段，提供回款率。
據介紹，今年上半年，保利物業編制了應收款管理的體系，針對每個業態，每個客戶類型都從立項到合同簽訂到進場到應收生成到催收，各個階段分別制定了崗位的固定動作，催收的方案，還有激勵的政策等。
“源頭上，也在外拓項目的前端把關，控制審核的標準，提高項目的拓展承接的質量，避免回款的風險過大信用等級過低的項目獲取。”保利物業管理層在業績會上如是表示。
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
