奔跑吧，贏商向曙光。獨家大調

站在龍年起點，數據首店贏商云智庫推出「年終特輯」，全國汲取2023深處積蓄的標桿力量，在面對2024未知與困惑時，客流空置破浪前行。率開

因為，關店行動是贏商穿越的唯一途徑。

封面&頭圖 |Hi Place 三亞天悅城

當人流重新涌向商場，獨家大調由人貨場魔搭的數據首店商業地產又鮮活起來了。

但當我們重新翻開2023年這一份份關于客流、全國空置率、標桿開關店、客流空置首店的率開報告時，依舊能在直觀的數據中，看到鮮活之外商業的更多秘密。不都是驚喜，也有一些需要避開的泥沼。

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客流之變

高端mall重回巔峰，邊緣小城“意外”贏麻了

大浪淘沙的2023，打開年度客流圖譜，會發現：商業地產圈的“流量爭奪戰”出現了一些新變量。（ 《2023購物中心客流報告：場日均客流2萬人，重奢mall重回巔峰》?點擊查看 ）

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流量商場變了

高端mall重回巔峰，青年潮流mall上位

外部干擾因素消失，商場的客流聚散回歸內生規律。但在宏觀規律之下，存在著微觀尺度的分化。

2023上半年，零售型購物中心場日均客流2.6萬人，同比增長52%，餐飲型購物中心客流2萬人，增速41%超過綜合型購物中心。（《 上半年，誰家Mall成了“客流之王”？ 》?點擊查看 ）

零售型購物中心客流上漲，主要受高檔mall恢復帶動；餐飲型購物中心客流暴增，是餐飲消費快速復蘇的結果。

這一趨勢，隨著消費分化逐步加深，至2023年底呈現出了更清晰的輪廓特征。2023年行業馬太效應更為明顯，高稀缺性、高壁壘的項目對消費者更具吸引力。其中，重奢購物中心年場日均客流超5.4萬人，同比暴增60%。

重奢購物中心近年年均增量在2-3座左右，去年并無明顯增加，因此其客流受增量的影響較小。它們客流內生增長的能力，要因有三：

高端mall之外，去年被年輕人擠爆的潮流青年mall憑實力殺出 。去年三季度，青春活力型購物中心 （主流客群為19-24歲消費者的購物中心） ，場日均客流高達3.7萬人，同比增長32%，客流表現遠高于其余類型的購物中心。（《 三季度客流最大贏家：不是高端mall，而是青年潮流mall 》?點擊查看）

對比2019年三季度，2023Q3青春活力型購物中心客流恢復程度最好，客流恢復系數高達1.33，高于市場平均水平（1.2）。年輕人重回線下，已成為商場客流的主力軍。一個有趣的視角是，商場和商家們發現，年輕人更熱衷于逛商場的B1、B2樓層。

不難發現，無論是高端零售型商場、餐飲聚集型商場、旅游目的地商場，還是潮流青年mall，2023客流亮眼的商場均有一大共性——鮮明的場景化特征，因特定喜好的人群大量、高頻聚集，而找到一條強勢突圍的路子。

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流量城市變了

高線城市守住基本盤，邊緣小城推上風口

擠滿“特種兵游客”的新一代網紅之城，從邊緣地帶走到聚光燈下。城市之中，那些曾是小透明的商場，被推著卷入了流量池，接住了一波意料之外的潑天富貴。

簇擁“瘋狂大粉絲”的主流或非主流之城，趕上演唱會的高光年代，最不缺的就是人人人。人山人海，不止涌上街頭，同樣流入了各大熱門商場。

還有一些內核堅硬的商場，不隨波而動，守住基本盤，就已經是個大贏家。一如，站在頂奢之端的北京SKP、南京德基廣場、深圳萬象城們，總是熱鬧而喧囂。

綜合穩定型城市，客流波動與全國平均水平較為接近，客流變化呈常規季節性。按照贏商大數據統計，商業二線及以上的高線城市，多為此類。城市中購物中心發展起步早，成熟期項目多，經營穩定。同時，本地消費客群足以支撐當地市場，消費基本盤龐大且穩固。

假日導入型城市，多為商業三線及以下城市，且有強旅游屬性。由于本地購物中心存、增量較少，且市場容量、消費需求有限，“假日導入型”城市商場客流普遍低于全國平均水平。但會在特定時期如小長假、寒暑假、冬季避寒期期間，出現明顯增長。

熱點出圈型城市,主要集中在商業三線及以下城市，城市熱點對于中大型城市商場客流影響并不大。2023年，新一批網紅城市出現，“淄博燒烤”、“江門狂飆”、“貴州村超”、“哈爾濱小土豆”……暴增的人氣帶動當地購物中心客流階段性增長。

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空置率之變

驚喜！一二線城市購物中心空置率終于降了

空置率，是衡量購物中心商鋪供需關系的一項重要指標。2023上半年，全國重點24城平均空置率10.81%，相比2022年、2021年同期，分別下降了2.8%、2.3%，創近三年新低。（《 驚喜！一二線城市購物中心空置率終于降了…… 》?點擊查看 ）

其中，出租率超95%的購物中心占比超三成，40.91%購物中心空置率超10%。假日經濟、文旅消費熱潮之下，商場們各顯其能，花樣攬客。

分城市線級來看，2023上半年，一線城市整體優異，平均空置率為8.00%，遠低于二線城市。

北京、青島、西安的購物中心出租率領跑，空置率低于5%；蘇州復原力搶眼，得益于“省內經濟一哥”強吸引力，存量商業出租率上升、新項目高開業率入市。其中，首開龍湖蘇州胥江天街招商率、開業率分別達99%、98%。

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一線之城活力回歸

北京空置率最低，廣州復原力最高

2023上半年，贏商大數據重點監測9城中，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市購物中心空置率均呈下降態勢。其中，北京、廣州降幅最大，雙雙環比下跌30%左右，達2020年以來最低值。

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二線之城分化加劇

杭州一枝獨秀，成渝“暫時”掉隊

今年上半年，杭州空置率僅有6.02%，是二線網紅城市的佼佼者。期間杭州新開6個商場，體量多在10萬㎡以下，僅有港龍悠樂城體量超20萬㎡。較高開業率，是它們穩住杭州空置率的關鍵所在。

成都空置率居高不下，一方面是近年不斷走高的新mall供應量。另一方面，則是近年來成都多個老百貨閉店，它們留下的物業在短短時間內很難快速轉身，滿鋪新生。

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開關店之變

一年調了2.5萬家品牌門店，終于不“慘”了

2023年初，我們看到了一張購物中心“三年最差成績單”。 （《 全年新關店1.3萬家，200個標桿mall交出“三年最差成績單”？ 》?點擊查看 ）

據贏商大數據監測，2022年，9個重點城市約200個標桿購物中心，新開店1.1萬家，新關店1.3萬家，開關店比0.85。相比2021年的擴張態勢，以及2020年的小幅收縮，2022年表現為近3年最弱。

冰火又一年，品牌商們在2023關店不少，但開出的新店更多，購物中心開關店比終于止跌回正。（《 一年調了2.5萬家品牌門店，商場開關店比“止跌回正”！ 》?點擊查看）

數據顯示，2023年，全國11城約200個標桿購物中心場均調整品牌數110+家，，其中新開店超1.3萬家、新關店近1.2萬家，開關店比觸底反彈至1.11，小幅上行，為近三年最佳。

業態、品類、品牌三方交疊，得意者與失意者錯位而行，呈現著行進中的諸多變化。

五大業態中，餐飲、文體娛、生活服務開關店比均超過1，發展向好；零售開關店比接近1，小幅收縮；兒童親子表現疲軟。

零售業態：服裝調整6300家，新關店數超新開店數，開關店比僅0.89；上行的細分品類主要集中在時尚生活業態下。美妝護理、黃金珠寶、潮流數碼、時尚配飾調整門店均超500家，且開關店比超1.05。

餐飲業態：休閑餐飲調整近3500家，新開店數遠超新關店數，開關店比1.44。論開店，門店增長表現最好的賽道，飲品賽道說第二，沒誰敢說第一。中式餐飲開關店比1.31，正餐中各菜系均上行，湘菜館越開越火，開關店比達2.69，勝在火辣平價和煙火氣。

兒童親子：增長停滯，表現墊底。兒童零售調整數量最多，超1000家，開關店比0.94。兒童游樂、兒童教育、兒童服務，共調整800多家，開關店比分別為1.03、0.66、0.69。

生活服務：承蒙“有錢有閑”人士厚愛，強勢擴張。輕美容、頭療spa、輕美甲店越開越多；泰式按摩、中醫推拿、日式正骨興；

文體娛：開關店比NO.1，創新后浪取代傳統玩家。娃娃機店越開越大，融入二次元文化；KTV強勢復蘇；普拉提、拳擊等專業運動館，逐步拆分了健身房原有的綜合私教產品，憑借相對更小的投入、更精細化的服務，在市場上不斷涌現。

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首店之變

加速搶灘，南京擠入“首店榜”第一梯隊

2023，新首店的搶灘速度驚人。

據贏商大數據不完全統計，2023年三季度，全國45城有1621家新首店登場，環比、同比增幅 均超40%。但出乎意料的是，全國首店占比、絕對數齊齊降低，品牌們靈活應變。（《1600+新首店搶灘，但奢侈品、黃金珠寶、汽車4S店真的乏力了！》?點擊查看）

全國首店，站在首店鄙視鏈頂端，以罕見的稀缺性成為城市、商場追捧的對象。但隨著首店經濟步入深度競爭期，全國首店的上新率整體下滑，魔都不再是唯一首選。

經過多輪“填空”，目前在國內具備一定聲量的國際大牌，基本都已在上海落地，好的商圈、好的商場、好的鋪位被占住，僅有新開mall和一些調改mall可以給新秀品牌落位全國首店的機會。

此背景下，重慶、長沙、武漢、珠海、蘇州為代表的強二線、二線城市“全國首店”占比上升。其中，重慶同比增速最快，去年3季度表現僅次于上海。 （《 狂飆的1100+家首店，“西部三子”成都、重慶、西安拼了！ 》 ?點擊查看 ）

城市之間，首店力量對比的變化，其實早在去年2季度已有顯現。不同于一季度首店扎堆在北上廣深蓉漢杭7城“開張”，二季度首店傾向“廣撒網”。本季，上海、重慶、深圳霸榜前三，西安、天津新晉前十。西部三子——重慶、成都、西安，重新嶄露頭角。

而行至4季度末，南京全年共計引入308家首店（城市及以上級別首店，下同）較2022年穩中有進，數量上穩居國內“首店經濟”第一梯隊。（《 308家！南京擠入“首店榜”第一梯隊 》 ?點擊查看 ）

優質首店持續加碼，進一步凸顯了南京強勁的高端消費力。透過這份南京首店成績單，我們不僅能感受到南京商業蓬勃發展的勢能，亦能在首店與購物中心的進退之間，發現當前南京商業正在經歷的變化。

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