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華潤萬象生活在管規模3.7億平,商管破“百MALL”拉升毛利率至31.8%
焦點財經Focus 2024-03-26 18:47:41 用手機看掃描到手機,華潤新聞隨時看
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出品 | 搜狐地產&焦點財經
作者 | 王澤紅
編輯 | 吳亞
在3月26日的平商業績會上,華潤萬象生活(01209.HK)新高管陣容集體亮相。拉利率
一個月前,華潤華潤萬象生活(01209.HK)高管變陣,生活升毛王磊升任執董及副總裁,管規管破郭瑞鋒進董事會,模億原副總裁魏小華退休。平商
更早之前,拉利率陽紅霞因華潤系內其他工作安排,華潤辭任首席財務官,生活升毛由聶志章接替。管規管破
這些新上任高管,此次與華潤萬象生活董事會主席李欣、執行董事及總裁喻霖康一同出席,面對投資人與媒體。
財報顯示,華潤萬象生活去年收入147.67億元,同比增長22.9%;核心凈利潤為29.2億元,同比增長31.2%;毛利為46.94億元,同比增長30%。
其中,住宅物業管理服務板塊收入96億元,同比增長23.1%,但毛利率降低1.4個百分點至17.5%;商業運營及物業管理服務板塊收入51.7億元,同比增長22.6%,毛利率增加 7.7個百分點至58 .4%。
管理層解釋稱,物管毛利率的下降,主要有兩方面因素,一是受品質提升投入影響;二是非業主增值服務收入占比下降,兩相疊加導致。但基礎服務品質的提升,助力了價值轉化,社區增值服務收入同比增長21.5%至15.26億元。
此外,商管業績的增長,沖抵了物管毛利率的下滑,帶動了整體毛利水平的提升,華潤萬象生活綜合毛利率為31.8%,增長1.7個百分點。
購物中心跨入“百MALL”,儲備項目83個
在“搶資源、搶客戶、搶政策、控費用”的經營策略之下,華潤萬象生活去年實現零售額1812億元,同比增長43.3%,增速大幅優于社會消費品零售總額增速。
這一增長背后,除了月均坪效的提升之外,也與其購物中心數量邁入“百MALL”有關。
2023年,華潤萬象生活新開業購物中心13座,包括母公司項目11座,以及第三方輕資產項目2座,如首個第三方重奢項目蘭州萬象城,以及首個第三方萬象天地產品線南昌紅谷灘項目。
到2023年底,其在營項目數量也隨之增至101個,管理面積1097萬平方米;在營重奢購物中心數量增至13個。
租金也出現大幅增長,期內業主端租金收入達220億元,漲幅近四成; NOI(凈營業收入)為142億元,增長幅度超五成;經營利潤率提升5個百分點至64.7%。
“目前公司旗下各購物中心保持良好的增長態勢,全年預計仍可以保持穩健增長。”管理層分析道,如今的消費表現出分化特征,娛樂體驗、餐飲戶外運動、黃金消費增長比較突出。奢侈品消費隨著流動性消費的恢復,中國當下已經成為僅次于歐美的第三大奢侈品消費增長國家,消費的長期增長的趨勢沒有改變。
去年輕資產項目的拓展,是華潤萬象生活商管航道的另一亮點,期內共拓展項目22個,第三方項目占14個,而且均為一二線城市的TOD項目,其中深圳、上海、武漢及成都第三方項目數量占比超50%。
新拓項目疊加之下,華潤萬象生活的購物中心儲備項目達到83個。
其管理層透露,計劃選擇性收購及投資具有一定規模、盈利能力的物業管理公司,擴大優質商業包租項目,并積極關注具有互補優勢、優質的商業運營公司收購及投資機會。積極拓展優質第三方項目,擴大市場份額,實現規模經濟效應。
在管規模達3.7億平,開發商增值服務收入下滑15%
實際上,自華潤萬象生活上市以來,并購外拓一直是規模增長的核心驅動,2022年因并購中南服務、禹洲物業和九洲物業,被外界稱為物管領域的“并購王”。
2023年行業并購降溫,華潤萬象生活也是如此,但并未停止,通過市場化外拓、收并購和合資合作等拓展方式,物管規模進一步增長。
到2023年底,其總合約面積達4.25億平方米,總在管面積3.7億平方米,同比分別增長16.2%及24.6%;住宅及其他非商業項目數量達到1731個,較上年新增262個。
其中,第三方合約面積及在管面積占比分別為59%和60.4%,同比分別提升3及3.3個百分點。具體來看,并購朗基集團,新增第三方合約面積754萬平方米;通過競標直拓及合資合作,新增第三方合約面積5652萬平方米。
得益于收并購及市場化外拓,其物業管理服務收入達72.45億元,同比增長30.0%,占總收入的49.1%。其中,來自華潤置地及華潤集團的收入為37.31億元,占物管服務收入的51.5%;來自第三方開發商的收入為35.14億元,占比為48.5%。
此外,因管理規模增加,社區增值服務收入也增長21.5%至15.26億元,占總收入的10.3%。當然,華潤集團與華潤置地產業資源,以及向社區住戶提供的裝修服務、管家服務及潤物直選業務的快速增長,也是社區增值服務收入增長的因素之一。
但其針對物業開發商的增值服務,2023年收入卻下滑14.8%至8.29億元。華潤萬象生活解釋稱,主要是受開發商項目開發及交付進度影響,項目交付前的籌備、營銷服務等業務收入有所下降。
城市空間賽道,成為外拓主方向
從其外拓成果來看,城市空間賽道成為主要方向,去年通過競標及合資新拓5652萬平,其中城市公共空間、社區生活空間及辦公產業空間面積占比分別為80.3%、14.2%及5.5%。
財報顯示,華潤萬象生活去年拓展城市空間項目128個,深圳羅湖城市管家、成都東安湖公園、西安奧體會展中心場館等項目,便是其打造的樣板項目,期內城市空間賽道收繳率87.9%,收入同比上升42.6%至13.4億元。
到2023年末,其城市空間在管面積中,產業園、公園河道、城市管家及場館在管面積占比分別為45%、22%、21%及4%。
其管理層表示,華潤萬象生活欲通過城市片區運營的模式,聚焦城市管家、公園河道、場館及產業園細分賽道,向“城市空間運營服務商”轉型。
聲明:本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫,除焦點官方賬號外,觀點僅代表作者本人,不代表焦點立場。